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1、1贵贵州省州省铜铜仁市仁市辖辖区系列区系列殡仪馆殡仪馆（公墓）（公墓） 项项目投目投资资可行性可行性报报告告贵州省铜仁天鑫实业有限公司自 2013 年 3 月开始投资建设殡仪馆（公墓）以来，截止目前，已投资建设区、县殡仪馆（公墓）2 个（玉屏殡仪馆已经营 1 年 8 个月、碧江区殡仪馆正在建设中） ，已谈判成功即将签约的项目 1 个（万山区殡仪馆及公墓） 。现将项目投资可行性报告如下：一、投资建设理由与目标1、投资理由：贵州省铜仁市殡葬改革工作在全省殡改工作中处于中等水平。去年全省殡改工作会议提出加快推动殡改工作步伐的目标要求，省政府发出关于党员干部带头推动殡改的实施意见的文件，全省殡改工作进
2、入了全面推进时期。铜仁市、县（区）政府对殡改工作空前重视，出台相关配套文件，推动殡改工作转型升级。本公司目前投资建设的碧江区（铜仁市政府所在地）殡仪馆搬迁项目属于市、区两级政府为民办实事的重点项目，万山区殡仪馆（公墓）为新建项目。市、区两级政府对项目建设均予以高度重视，为项目实施提供了较好的外部环境条件。2、预期目标：玉屏殡仪馆预计 2015 年 4 月启动火化、公墓业务；碧江殡仪馆预计 2015 年 10 月完成一期工程并2启动治丧、火化、公墓服务项目；万山区殡仪馆预计 12 月份签约并动工建设，2015 年 10 月完成一期工程，并实施集中治丧、火化、公墓服务业务。在以上三个项目全部建设完
3、成并顺利经营的基础上，公司计划购买或投资新建铜仁市辖的德江、江口等县殡仪馆，再下一步向贵州省其他地级市的县（区）拓展业务。预计用 5 年时间，公司建设经营的县（区）级殡仪馆（公墓）达到 6-8 个，实现殡葬经营集团化、殡葬管理现代化、殡仪服务多样化的目标，把公司打造成为贵州乃至全国殡葬服务的样板企业。3、项目基本条件：项目选址：碧江区殡仪馆距铜仁市区 4.4km新开公路 1.9 km，原有柏油（水泥）道路 2.5 km，交通便捷，远离民居区 1 km 以上，没有房屋拆迁任务。馆区可平整成为正面宽度 320 m，纵深 160 m，面积 76亩的宽阔地块，布局建设殡仪馆所有配套项目。殡仪馆（公墓）
4、用地连成一体，便于经营管理；玉屏殡仪馆选址距县城 3 km，现有水泥路直通馆区，交通便利。馆区与公墓近在咫尺，虽距民居较近，但群众的思想观念完全可以接受，不会因此产生纠纷；万山殡仪馆选址距城区 5 km，距公路主干道 1.2 km，需新开道路约 0.5 km。馆区及公墓用地紧密相联，周边没有群众居住，也无拆迁安置的任务。以上三个项目的选址都经过风水大师反复勘察比较后，方3以确定，均为殡仪馆及公墓项目的上选风水宝地。用地规模：碧江区殡仪馆（公墓）已征地 383 亩，计划二期再征至 500 亩的用地规模（其中馆区用地 100 亩，公墓用地400 亩） ；玉屏殡仪馆计划征地 200 亩，其中馆区用地
5、 50 亩，公墓用地 150 亩；万山殡仪馆计划征地 200 亩（馆区用地80 亩，公墓用地 120 亩） 。投资环境：项目所在地的区县政府及各相关部门对招商建设殡仪馆（公墓）工作都给予高度重视，项目建设均列入当地重点工程或为民办实事内容，并指定专人负责协助项目手续办理，项目选址周边群众大多持支持态度，没有出现沿海发达地区对此类项目选址定点的反对与阻挠情况，工程建设进展总体较为顺利。二、前景预测分析殡葬业务活动与其他投资经营项目相比较，有其独特的特点，即服务机构的单一性，按县级行政辖区划分火化与公墓经营范围，不能跨区经营火化、公墓及骨灰寄存业务；服务项目、服务收费的不可比性（如纸棺、寿衣、花圈
6、、骨灰盒等殡葬用品均为一次性买卖，丧属不会也不可能拿此处购买丧葬用品到异地比较质量与价格） 。目前在全国范围内，所有殡仪馆（公墓）不论是国营还是私营，都存在垄断经营状态。垄断必然产生暴利，这是普遍的经济规律。所以，投资经营殡仪馆（公墓） ，实属保赢不输的项目之一。41、死亡、火化率分析：按铜仁市平均死亡率 5.5测算，碧江区现有总人口 40 万人，年死亡人数在 2200 人以上，目前火化率 50%左右，每年火化遗体 1000 具左右。玉屏县人口（含大龙开发区）20 万人，年死亡人数 1100 人左右，火化率 3 年内预计达 60%以上，每年火化遗体 660 具左右，万山区总人口 13 万人，年
7、死亡人数近 570 人左右，预测火化率 3 年内达到 70，每年火化遗体 500 具左右。 ，以上三区（县）合计，年死亡人数约 4000 人以上，随着殡改工作推进力度加大，火化率将逐年提高，预计 3 年内，每年火化遗体可达 2600 具左右。2、公墓入葬率：由于三地的殡葬改革工作除碧江区实施多年以外，玉屏、万山均属起步与尚未起步阶段。目前殡改工作趋于正轨的碧江区，因乡镇、村（社区）无建骨灰楼，骨灰的公墓入葬率达到 70%（五保、三无人员寄存骨灰、外地死亡人员的骨灰带回原籍） ，可以预见，玉屏、万山两地的骨灰入葬公墓的比例，也将达到 70%以上。3、收费盈利项目：纸棺、寿衣、遗体运输、冷藏、火化
8、、骨灰盒、公墓，花圈、烟花爆竹、纸钱，灵堂出租、麻将用具出租；餐饮、住宿以及超市的烟酒、日用百货用品的销售都是可观的盈利项目。值得一提的是：因当地传统习俗，遗体存放灵堂在馆内治丧的时间少则三天，多则一星期甚至更长。参与吊唁的丧家亲友通宵达旦在灵堂打5麻将，少则七、八桌，多则几十桌。丧家办宴席少则十几桌，多则四、五十桌。以上经营服务项目细算下来，一个遗体从运输到入墓的诸多环节，丧家的支出都在 7-8 万元之间。4、投资回报期预测：殡仪馆（公墓）投资回报期长短，当地政府对殡改工作重视程度，执法部门对违规殡葬行为的查处执法力度，将起决定性作用，而公司自身的经营理念与管理水平也是关键因素之一。以下以碧
9、江区殡仪馆旧馆（公墓）为例，对其主要经营收费项目进行分析，作为新建碧江区殡仪（公墓）投资回报期的参考依据。碧江区殡仪馆现有主要收费项目及收费额度如下：（1）运尸费：市内收费 508 元/具（含青纱 180 元） 。市郊收费政府未定价，采取面议形式收费，每具运尸费最少 508 元，至万山的运费 1200 元/具。礼仪接尸每具 380 元、580 元、680 元不等。不计礼仪接尸项目，运尸费每具可赚300 元。（2）冷藏费：每天每具遗体 100 元，最少冷藏时间 3天，另加冰馆垫 98 元（成本 5 元） 。每具遗体冷藏收入 300元。（3）火化费：普通标准：360 元/具（主要对象为五保、三无人
10、员、低保等） ；火化套餐（一）1680 元/具；火化套餐（二）2380 元/具（捡灰炉） 。以上三种收费标6准各占 1/3，以此推算，火化遗体 1400 元/具。（4）花圈、花篮、花柱费：花圈价格60、80、120、150、240 元不等，采购成本在 30左右。丧家购买以 100-150 元价格居多，购买数平均在 20 个左右，此项收入约 1700 元；花篮、花柱价格 160 元/对，一般丧家购买花篮、花柱各 6 对，扣除成本可收入 1200 元（以上为正常消费标准，也有一丧家仅花圈、花篮花去 3 万多元） 。（5）烟花爆竹：遗体进入馆区时，燃放鞭炮分档次为300、500、800 元三等；遗体
11、进出灵堂燃放礼花 1121 支（30 元/支） ，平均消费 480 元；环保礼花 10 元/1 响，一般为死者岁数燃放，如 70 岁 70 响，80 岁 80 响，工薪阶层以及家境较好的死者，其丧家都有此种消费。以上三项综合测算，每户丧家支出 1800 左右，此项收入在 600 元以上。（6）灵堂收入：灵堂租金：小厅 800 元/次（面向五保、低保、三无人员，每年使用不上五次） ；中厅 1600 元/次（可使用 3 天） ，超过一天加 500800 元（面议） ；大厅2600 元/次，超一天加 700800 元；超大厅 3200 元/次（此厅供求紧张） 。丧家租用 1600、2600 元标准占
12、多数。麻将桌租金：50 元/桌，平均 25 桌左右，按 3 天计标，可收入 3700 元。法师费分为 2800、3800、4800 元三档（其中以 3800 元、4800 元为绝大多数） ，法师与殡仪馆的收入7分成比例不详，预计殡仪馆收入占 1/3 以上，此项收入1500 元左右。鲜花（冰棺及灵堂四周）收费在 2480-3800元之间，最多者达 10000 多元，此项消费占租用灵堂的70以上。鲜花布置收入（扣除成本）平均可达 2800 元。灵堂附加项目收费：服务费 200 元/场、灵堂装饰：灯笼180 元/套、青纱 240 元/套、莲花球 46 串（60 元/串）费用 240360 元之间，扣
13、除成本 1/3，可收入 600 元。（7）纸棺收入：纸棺价格为 680、880、1280 元三档，除五保、低保、三无人员等对象使用 680 元以外，其余对象均使用 880 元和 1280 元，此项平均收入 800 元以上。（8）骨灰盒：一般分为88、528、980、1280、1680、2380、3800、5800 元等 8 档次，特别高档的高达 1 万、2 万、3 万元，使用最多的为1680、2380、3800 元三个档次，使用 1 万元以上者甚少，但 3 万元档次的也曾卖过。此项收入单例可达 1500 元以上。此外，纸钱、饰物等杂费每例消费 1000 多元，单例可收入 700 元左右。穿衣整
14、容暂无定价，如有需求临时面议，曾有 1 例穿衣整容收费高达 2500 元（仅有特例） 。（9）餐饮收入：酒席标准 528-568 元/桌，利润 300 元/桌，每例少则 7-8 桌，多则 20-30 桌，平均 20 桌左右，快餐（盒饭 10 元/份） ，此项收入每例达 6000 元以上（快餐不8计在内） 。（10）公墓收费：此项收费以 9 千2 万元之间居多，38 万元档次也有部分丧家购买。墓碑遗像收费 2001600 元之间。入墓率在 60%左右。保守估算年出售公墓550 穴左右，按每穴平均收益 1.2 万元，此项年收入 660 万元。以上 19 项单例收入 2.53 万元，按年火化遗体 9
15、80 例计算，每年可收入 2479 万元，加上公墓收入 660 万元，总计收入 3139 万元。年支出概算为 662 万元，其中：工资支出 312 万元（管理人员、技术岗位、服务人员 35 人4000 元12 个月=168 万元；餐饮服务人员 40 人3000 元12 个月=144万元。水电费支出：50 万元。办公接待费支出 100 万元。税费支出 200 万元。收支抵扣之后，年盈利 2477 万元。碧江区殡仪馆（公墓）按总投入 1.45 亿元计算，5.85 年可回收投资成本。以上测算方式是按主要收费项目、标准的平均值计算，尚有零星收费项目，如焚烧纸钱费（400、600、800 元/例） ，快
16、餐收费，穿衣、化妆、整容费，礼仪接尸费等项目未以测算在内，所以，单例的盈利收入还有上升空间。而且随着政府殡改力度加大，火化区范围扩大及火化率、骨灰入墓率的提高，必将较大幅度提高运营收入。如公司经营管9理方略得当，5 年时间回收投资成本（不含利息）应不成问题。如按年火化遗体 980 例，每例营业收入 7 万元（据了解内情人士透露平均每例遗体从运输到入墓，丧家支出都要 78 万元） ，年营业额可达 6860 万元，按 40%利润计算，可盈利 2744 万元，5.28 年即可收回成本。5、风险预测：经营殡仪馆（公墓）的风险除了滑坡、泥石流、地震等自然灾害，可造成经营损失之外，经营管理不善可导致投资成本回报期延长。经营若干年以后，如政策调整，由政府统一经营殡仪馆及公墓，投资商至少可以收回投资成本，不至造成投资亏损。三、投资成本估算1、征地费用：碧江殡仪馆（公墓）征地 383 亩，征地款及征地管理费约 2000 万元，如通过挂牌形式取得土地所有权，土地款达 1 亿多元；玉屏县殡仪馆（公墓）征用土地 200 亩，征地款
