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1、土地增值税知识介绍土地增值税知识介绍土地增值税知识介绍 日期： 2011-11-30 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税。一、纳税人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人，包括个体经营者。二、征收范围土地增值税的征税范围为转让房地产并取得收入的有偿转让行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。三、纳税地点和纳税期限土地增值税按属地征收，由房地产所在地的区地
2、方税务局及所辖税务所（以下简称“主管税务机关” ）负责征收管理。单位和个人将购买的房地产再转让的，由国土房管部门代征税款。除此之外，其他的房地产转让由纳税人按月在规定的纳税期限内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳。四、计税依据土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。五、税率土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额 50的部分，税率为 30。增值额超过扣除项目金额 50、未超过扣除项目金额 100的部分，税率为 40。增值额超过扣除项目金额 100、未超过扣除项目金额 200的部分，税率为 50。增值额
3、超过扣除项目金额 200的部分，税率为 60。上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。六、应纳税额的计算土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。可以用查表法。查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额。第一步：先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额扣除项目金额第三步：计算土地增值税税额。可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额
4、 50土地增值税税额 = 增值额30（二）增值额超过扣除项目金额 50，未超过 100的土地增值税税额 = 增值额40-扣除项目金额5（三）增值额超过扣除项目金额 100，未超过 200的土地增值税税额 = 增值额50-扣除项目金额15（四）增值额超过扣除项目金额 200土地增值税税额 = 增值额60-扣除项目金额35公式中的 5、15、35为速算扣除系数。七、土地增值税的征收方式（一）房地产开发企业转让房地产按月在规定期限内申报纳税。即纳税人转让房地产并取得收入，应在次月纳税申报期限内向房地产项目所在地的主管税务机关申报缴纳土地增值税。对房地产开发企业采取“先预征、后清算、多退少补”的办法征
5、收土地增值税。税务机关对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产所取得的收入按如下预征率征收土地增值税：普通标准住宅按销售收入 2预征，别墅为 4，其他类型房产为 3。（二）非房地产开发企业和个人转让自建房地产向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。（三）单位和个人将购买的房地产再转让的，由国土房管产权登记单位代征税款，纳税义务发生时间为国土房管产权登记单位受理产权过户申请资料的时间。八、旧房转让扣除额的规定纳税人转让旧房及建筑物，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未
6、支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认， 中华人民共和国土地增值税暂行条例第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计 5的基数。九、土地增值税的减免规定有下列情形之一的，减免土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20的，免征土地增值税。普通标准住宅是指住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套住房
7、套内建筑面积 120 平方米以下或单套建筑面积 144 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44 倍以下。（二）对个人销售住房暂免征收土地增值税。（三）个人之间互换自有居住用房地产的，经主管税务机关核实，可以免征土地增值税。（四）国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，也免征土地增值税。（五）在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。（六）以房地产进行投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税。对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。（七）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。（八）法律法规规定的其他减免税项目。
