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1、1 1、宿迁宏观环境研究、宿迁宏观环境研究1.11.1、人文地理环境、人文地理环境1.1.11.1.1、地理环境、地理环境宿迁市位于江苏省北部，介于北纬 3383425，东经 1175611910之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。总体呈西北高，东南低，最高点海拔高度 71.2m，最低点海拔 2.8m。全市总面积 8555 平方公里，其中陆地面积占 77.6%，耕地面积 659 万亩，总人口 515 万，面积和人口在江苏 13 个省辖市分别列第 4 位和第 7 位。宿迁属暖温带季风性气候，四季分明，光照充足，雨水丰沛，无霜期较长，年平均气温 14.2，年平均降水量 910
2、 毫米。1.1.21.1.2、自然资源、自然资源宿迁境内地势平坦，土地肥沃，共有耕地 675 万亩，是中国著名的商品粮基地。林业资源极为丰富，被誉为中国意杨第一故乡。中国著名的四大淡水湖之一洪泽湖和中国为数不多的二级水质湖骆马湖，象一对孪生姐妹滋润这个著名的鱼米之乡。境内河流纵横，可供水产养殖的优质水面达 303 万亩，盛产银鱼、鳗鱼、甲鱼、螃蟹、青虾等 50 多种水产品。螃蟹产量全国第一，银鱼出口量江苏省第一。丰富的人文和自然旅游资源是宿迁又一宝藏。洪泽湖、骆马湖烟波浩淼，气象万千，珍禽比翼，渔舟泛影；始建于 1681 年的乾隆行宫气势非凡；楚霸王项羽的纪念馆项王故里雄伟壮观；嶂山森林公园景
3、色秀丽，自然典型。宿迁市矿产资源丰富，石英砂、陶土储量超 5 亿吨，蓝晶石、黄砂储量居全国省辖市之首。建市以来，宿迁市年国内生产总值连续以两位数的增幅发展，全市已形成食品、酿酒、纺织、建材、电子、化工、机械等具有地方特色的工业体系。其中， “洋河、 ”双沟“大曲早在明代就享有盛名，居中国十大名酒之列；spcc 绢丝出口量占全国绢丝出口总量一半以上。1.1.31.1.3、行政区划、行政区划宿迁现辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城区、宿豫区，计 111 个乡镇和 4 个街道办事处，其中建制镇 79 个，行政村 1418 个。1.1.41.1.4、交通环境交通环境宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大
4、运河纵贯南北，内河通航里程达 897 公里。京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205 国道、305 省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。西距徐州观音国际机场 60 公里，北离连云港白塔埠机场 100 公里，南至南京禄口国际机场 260 公里，空港优势非常明显。1.1.51.1.5、历史沿革、历史沿革宿迁市位于江苏北部淮水之阳。春秋时为钟吾子国，后宿国迁都于此。秦置下相等县。公元前 113 年，汉武帝封常山宪王少子刘商为泗水王，王都设于凌县，辖 2.5 万多户 11.9 万人，传五代六王，历时 132 年。西汉时废凌县设下相。历经东汉、
5、西晋，至东晋安帝义熙元年（公元 405 年） ，改下相县为宿豫县。南北朝、隋朝仍为宿豫县。唐代宗宝应元年（公元 762 年） ，为避代宗李豫之讳，改宿豫县为宿迁县。境内先后设怀文县、潼阳县、桃源县和临淮郡。其后至宋、元、明、清时期各州屡有废替。抗日战争至解放战争时期，运河以东为宿豫县，运河西一度属泗宿县，今晓店以北到新安镇为宿北县。1945 年 9 月到 1946 年7 月曾设宿迁市，属泗宿县。1946 年 6 月，宿迁县（包括运东和运西）同宿北县新沂河以南地区，合为宿迁县，属淮阴专区。1970 年属淮阴地区。1983 年属淮阴市。1987 年 12 月 31 日经国务院批准，撤销宿迁县，设立
6、县级宿迁市。1996 年 7 月经国务院批准，撤销县级宿迁市，设立地级宿迁市，辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿城区和宿豫区。市政府所在地为宿城区。1.1.61.1.6、人口、人口全市 2004 年末总户数 143.88 万户，户籍人口 521.39 万人，比年初增加4.13 万人。全年人口出生率 8.62，死亡率 4.24，人口自然增长率4.38。男女性别比 105.78（女=100） ，比上年提高 0.56。城镇人口比重30.05。2003 年末，宿城区（中心区）总人口 24.37 万人，比上年增加 0.99 万人。经省政府200428 号文件批复，市委、市政府对宿城区行政区划进行了调整。区划调
7、整后，宿城区区域面积由宿城区区域面积由 136136 平方公里扩大到平方公里扩大到 837837 平方公里，社会平方公里，社会人口由人口由 2626 万人增加到万人增加到 8181 万人万人，辖 10 个镇、4 个乡、4 个街道。1.21.2、宏观经济、宏观经济1.2.11.2.1、国民生产总值、国民生产总值247.03278.03335.59050100150200250300350200220032004国内生产总值变化表（单位：亿元）2002 年全市实现国内生产总值 247.03 亿元，比上年增长 11.5%，高于上年增速 0.5 个百分点，高于全国增速 3.5 个百分点。2003 年全
8、市实现国内生产总值 278.26 亿元，比上年增长 12.1%，高于上年增速 0.6 个百分点2004 年全年实现地区生产总值 335.59 亿元，按可比价计算，比上年增长13.8%，比目标增速高 0.8 个百分点。 宿迁近三年国民经济的增长速率明显高于全国平均水平，并呈递增趋势，为房地产开发提供了良好的宏观经济环境。1.2.21.2.2、宿迁在江苏及苏北地区的经济地位、宿迁在江苏及苏北地区的经济地位791.44375.02673.26350.13 247.03905.66420.64760.9351.13 278.261095.8500.97871.36416.36 335.59020040
9、060080010001200200220032004苏北五市经济总量比较图（单位：亿元）徐州淮安盐城连云港宿迁1200595971092888916474200009840 82099362887263781048202000400060008000100001200014000160001800020000人均GDP城镇可支配收入苏北五市人均经济指标比较图（单位：元）徐州淮安盐城连云港宿迁江苏省宿迁国民经济的各项经济指标都列江苏省未位，明显落后于苏北其它市。经济指标可以看出：宿迁在江苏省属于经济欠发达地区，人均消费能力较低。1.2.31.2.3、三次产业、三次产业85.4882.696.1
10、3 92.14114.79141.7669.4180.8697.7020406080100120140160第一产业第二产业第三产业近三年三次产业增值图（单位：亿元）200220032004第一产业增加值 82.60 亿元，增长 2.2%；第二产业增加值 114.79 亿元，增长 18.1%。二产中工业增加值 84.31 亿元,增长 15.6%；第三产业增加值80.86 亿元，增长 15.0%。2004 年第一产业增加值 96.13 亿元，增长 8.5%；第二产业增加值 141.76亿元，增长 17.5%；第三产业增加值 97.70 亿元，增长 14.2%。2004年产业结构图28.70%42
11、.20%29.10%第一产业第二产业第三产业2004 年三次产业结构比重由上年的 30.2:40.1:29.7 调整为28.7:42.2:29.1，实现“二、一、三”到“二、三、一”的历史性转变。第二产业占据主导，第三产业的地位逐步上升。1.2.41.2.4、城市居民消费结构、城市居民消费结构城市居民消费结构图43%6%9%14%12%16%食品支出家庭设备及服务 交通通信教育文化娱乐 居住其它2004 年人均食品、家庭设备用品及服务、交通和通信、教育文化娱乐服务、居住消费分别为 1863 元、275 元、386 元、625 元和 531 元，比上年分别增长 14.1%、16.2%、20.4%
12、、13.5%和 45.8%。居住消费呈快速上涨态势，做为新兴城市，宿迁近两年房地产开发量较大，从而导致居住消费激增。恩格尔系为 0.43，与其它城市相比偏高，宿迁的人民生活质量有待进一步提高。2 2、宿迁房地产市、宿迁房地产市场场2.12.1、房地产投资额、房地产投资额2.1.12.1.1、宿迁市房地产投资额、宿迁市房地产投资额713.0623.3101020302002200220032002-2004宿迁房地产投资额（单位：亿元）房地产投资额2002 年房地产开发完成投资 7 亿元，增长 56.5%2003 年房地产开发完成投资 13.06 亿元，增长 86.6%2004 年房地产开发完成
13、投资 23.31 亿元，增长 78.4%。 宿迁市于 96 年成立，作为新兴的地级市，发展前期基础设施建设规模较大，城市版图扩张的同时，必然会加大房地产的开发建设；从 02-04 年的数据来看，每年的增长几近 100%，这也与宿迁房地产投资额基数小密切相关。2.1.12.1.1、宿城区房地产投资额、宿城区房地产投资额2002 年宿城区房地产开发投资 2.21 亿元，增长 100%，占全市 31.6%2003 年宿城区房地产开发投资 2.44 亿元，增长 10%，占全市 18.7%。 由于 04 年宿城区房地产投资额未对外公布，从 02-03 年的数据来看，宿城区所占比例逐年减少，增幅也明显落后
14、全市平均水平；宿迁房地产开发有“由市中心向外扩张”的趋势，究其原因，老城区可供开发土地减少以及城市版图的扩大，均导致以上数据的出现。2.22.2、城市人均住房面积、城市人均住房面积2003 年城市居民人均住房使用面积 23.12 平方米，住房配套率 46.5%。2004 年城市居民人均住房使用面积 24.19 平方米，住房配套率 46.5%。 相比较 2004 徐州的城市人均住房使用面积 20.81 平方米，宿迁在这个指标上明显高于徐州；从侧明说明：宿迁人购房的目的主要是为了改善性需求、工作地点需求（尤其是政府新区） ，而首次置业的比例很低；因而对楼盘开因而对楼盘开发提出较高的要求，性价比高的
15、楼盘将为市场所追逐。发提出较高的要求，性价比高的楼盘将为市场所追逐。2.32.3、宿迁房地产开发状况、宿迁房地产开发状况105.16151.0772.6956.2665.5456.040100200施工面积竣工面积商品房销售面积住宅销售面积宿迁房地产开发状况（面积：万平方米）200220032002 年宿迁市有房地产开发企业 36 家，比上年净增 10 家；完成房地产开发投资 7.00 亿元，比上年增长 56.5%；商品房施工面积 105.16 万平方米，比上年增长 60.5%；各类商品房竣工面积 72.69 万平方米，比上年增长 2.4倍。2003 年宿迁市有房地产开发企业共 53 家，比上
16、年净增 17 家。完成房地产开发投资 13.06 亿元，比上年增长 86.6。商品房施工面积 151.07 万平方米，比上年增长 44.1；商品房销售面积 65.54 万平方米，比上年增长16.5。其中商品住宅销售面积 56.04 万平方米，增长 20.9。 02 年商品房竣工面积为 72.69 万，而商品房预售房面积为 56.26 万，远小于竣工面积，市场呈现供大于求，虽然以上仅为 02 年的数据，但从前期市场调查的情况来看，各楼盘的去化周期大多在 1 年以上，03、04 年的房地产竣工、预售面积也将呈现供大于求的局面。6.047.955.6902468商品房销售额住宅销售额宿迁房地产开发状况（单位：亿元）200220032002 年全市实现商品房销售收入 6.04 亿元，比上年增长 1.7 倍；商品房销售面积 56.26 万平方米，比上年增长 1.8 倍。2003 年全市商品房销售额 7.95 亿元，比上年增长 32.5。其中商品住宅销售额 5.69 亿元，增长
