房地产法律及律师实务

《房地产法律及律师实务》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产法律及律师实务（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 房地产法律及律师实务房地产法律及律师实务 概 述（一）房地产业在国民经济中重要地位 国民经济的三大支柱产业国民经济的三大支柱产业汽车、钢铁、房地产汽车、钢铁、房地产1、城市化进程的刚性需求、城市化进程的刚性需求2、土地不可再生性及地方政府与中央政府的博弈、土地不可再生性及地方政府与中央政府的博弈3、住房是中国人最大财富、住房是中国人最大财富 （二）房地产法律的综合性与复杂性房地产法律的综合性与复杂性 1、涉及房地产的法律、法规、行政规章及地方法规、规章数量众多。2、房地产法律、法规的完善更新速度相对较快（1）中国法制建设在改革开放后经历了三个重要转折期 （中国宪法原则的三次重大修改）：199

2、3 年 3 月，市场经济（计划市场）1999 年 3 月，依法治国（人治法治）2004 年 3 月，私有财产不受侵犯，尊重和保障人权 （2）中国房地产立法进程中制定的几个主要法律、法规）中国房地产立法进程中制定的几个主要法律、法规城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 （1990 年 5 月颁布）城市房地产管理法 （1994 年 7 月）土地管理法 （1998 年 8 月）土地管理法实施条例 （1998 年 12 月）城市房屋拆迁管理条例 （2001 年 11 月）物业管理条例 （2003 年 6 月）物权法 （2007 年 3 月）城乡规划法 （2007 年 10 月）国有土地上房屋征收与补偿

3、条例 （2011 年1 月）3、房地产业涉及多个部门法且相互关系复杂、房地产业涉及多个部门法且相互关系复杂（1）行政法律关系）行政法律关系行政许可行政许可土地利用、城市建设规划、建设工程、房地产交易等土地利用、城市建设规划、建设工程、房地产交易等行政处罚行政处罚对房产开发中违反规划、土地、交易规定行为处罚对房产开发中违反规划、土地、交易规定行为处罚行政侵权行政侵权行政机关在房产开发中的不当行政许可和处罚所造成行政机关在房产开发中的不当行政许可和处罚所造成的行政侵权的行政侵权（2）民事法律关系）民事法律关系债权法债权法合同法合同法调整不动产的交易调整不动产的交易物权法物权法物权法物权法调整不动产

4、权属的变动（物权变动）调整不动产权属的变动（物权变动）金融法金融法调整房地产买卖中的融资（房屋按揭贷款、抵押贷款）调整房地产买卖中的融资（房屋按揭贷款、抵押贷款）侵权责任法侵权责任法对行使物权（不动产）的权力保护对行使物权（不动产）的权力保护（3）刑事法律关系）刑事法律关系重大责任事故的追究重大责任事故的追究4、房地产项目开发的三个阶段及相应司法解释、房地产项目开发的三个阶段及相应司法解释（1）房地产开发三个阶段的司法解释）房地产开发三个阶段的司法解释项目前期：土地规划项目前期：土地规划 关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题

5、的解释法释（法释（2005）5 号号 项目中期：建设营造项目中期：建设营造 关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释法释法释 （2004）14 号号 项目后期：营销交付项目后期：营销交付 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释（法释（2003）7 号号（2）最高法院依据物权法所做的涉及物权的司法解释）最高法院依据物权法所做的涉及物权的司法解释审理民事案件适用诉讼时效的规定 法释（2008）11号审理建筑物区分所有权案件问题的解释 法释（2009）7 号审理物业服务案

6、件若干问题解释 法释（2009）8 号城镇房屋租赁合同案件若干问题解释 法释（2009）11 号审理房屋登记案件若干问题的规定 法释（2010）15号审理涉及农村集体土地行政案件规定 法释（2012）20 号适用婚姻法若干问题解释（三） 法释（2011）18 号审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释 法释（2012）8 号第一部分第一部分 土地法律制度的相关问题土地法律制度的相关问题 一、我国现行土地管理法律制度概况一、我国现行土地管理法律制度概况（一）土地所有权的二元体系（国有、集体）（一）土地所有权的二元体系（国有、集体）（二）土地用途的严格管理（农用地、建设用地）（二）土地用途的严格管理（农

7、用地、建设用地）（三）国有土地使用权取得途径（划拨、出让）（三）国有土地使用权取得途径（划拨、出让）（四）现行经营性建设用地出让的管理制度（四）现行经营性建设用地出让的管理制度1、经营性土地取得方式、经营性土地取得方式招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌2、建设项目规划许可制度、建设项目规划许可制度总体规划、详细规划总体规划、详细规划（五）国有土地上房屋征收与补偿（五）国有土地上房屋征收与补偿二、土地所有权及用益物权二、土地所有权及用益物权（一）土地所有权（国家所有、集体所有）（一）土地所有权（国家所有、集体所有）（二）土地用益物权（二）土地用益物权 1、用益物权的特征、用益物权的特征2、用益物权

8、的类型、用益物权的类型（1）土地承包经营权）土地承包经营权 （2）建设用地使用权）建设用地使用权（3）宅基地使用权）宅基地使用权 （4）地役权）地役权三、土地使用权的出让与转让三、土地使用权的出让与转让1、土地使用权出让（政府与土地受让者的合同关系）、土地使用权出让（政府与土地受让者的合同关系）2、土地使用权转让（土地受让者再行转让的行为）、土地使用权转让（土地受让者再行转让的行为）3、现行土地及项目转让的主要形式、现行土地及项目转让的主要形式 （公司股权转让、合作开发）（公司股权转让、合作开发）第二部分第二部分 建设工程法律制度相关问题建设工程法律制度相关问题一、建设工程施工合同的复杂性与专

9、业性一、建设工程施工合同的复杂性与专业性二、无效建设工程施工合同认定及处理原则二、无效建设工程施工合同认定及处理原则 （一）无效建设工程施工合同的五种类型（一）无效建设工程施工合同的五种类型1、承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级的、承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级的2、没有资质的实际施工人借用有资质企业名义施工的、没有资质的实际施工人借用有资质企业名义施工的3、建设工程必须招标而未招标或中标无效的、建设工程必须招标而未招标或中标无效的4、承包人非法转包建设工程的、承包人非法转包建设工程的5、承包人违法分包建设工程的、承包人违法分包建设工程的（二）合同无效但已履行完毕的处理原则

10、（二）合同无效但已履行完毕的处理原则合同无效但建设工程质量合格，可以参照合同约定结算工程价款合同无效但建设工程质量合格，可以参照合同约定结算工程价款三、工程价款的计价标准及工程量的计算原则三、工程价款的计价标准及工程量的计算原则（一）工程价款的计价标准或计价方法（一）工程价款的计价标准或计价方法1、工程计价方式、工程计价方式定额计价法（工料单价法）定额计价法（工料单价法）工程量清单计价（综合单价法）工程量清单计价（综合单价法）2、因设计变更导致工程量变化，无法协商一致的，参、因设计变更导致工程量变化，无法协商一致的，参照当地政府主管部门定额计价。照当地政府主管部门定额计价。（二）工程量的计算（

11、二）工程量的计算1、对工程量种类、范围和计算方法，合同中有约定的从约定、对工程量种类、范围和计算方法，合同中有约定的从约定 2、发生工程变更的，以双方达成的补充协议、会议纪要、工程、发生工程变更的，以双方达成的补充协议、会议纪要、工程变更单、工程对帐、签证等文件作结算依据（工程签证）变更单、工程对帐、签证等文件作结算依据（工程签证） 。3、对工程量存在争议又没有签证文件的，在承包人能、对工程量存在争议又没有签证文件的，在承包人能证明发包人同意其施工时，可作为计算工程量的依据（工程索赔）证明发包人同意其施工时，可作为计算工程量的依据（工程索赔） 。四、四、 “黑白合同黑白合同”的认定及处理的认定

12、及处理1、补充合同的实质性内容（价款、工期、质量）不得与备案的、补充合同的实质性内容（价款、工期、质量）不得与备案的中标合同不一致，否则工程款按备案合同约定结算中标合同不一致，否则工程款按备案合同约定结算2、合同当事人就合同履行过程中除三项实质性条款外作出的其、合同当事人就合同履行过程中除三项实质性条款外作出的其他变更协议应认定有效他变更协议应认定有效3、因设计变更发生工程量增减，按合同约定计价标准及计量方、因设计变更发生工程量增减，按合同约定计价标准及计量方法确定工程款增减，未约定的按定额计价法确定工程款增减，未约定的按定额计价五、固定价结算合同不得进行工程鉴定五、固定价结算合同不得进行工程

13、鉴定合同总价或单价在合同约定风险范围内不能调整。风险范围在合同总价或单价在合同约定风险范围内不能调整。风险范围在示范合同文本专用条款中约定。示范合同文本专用条款中约定。六、工程鉴定范围及应注意的相关问题六、工程鉴定范围及应注意的相关问题第三部分第三部分 商品房买卖法律制度相关问题商品房买卖法律制度相关问题 一、商品房合同涉及法律的复杂性一、商品房合同涉及法律的复杂性（一）市场经济的四大类财产权及调整相应关系的法律（一）市场经济的四大类财产权及调整相应关系的法律物权物权法调整动产和不动产财产权关系债权合同法调整债权财产权关系股权公司法调整股权财产权关系知识产权专利法 商标法 著作权法调整无形财产

14、权（二）（二） 物权法物权法五项基本原则对商品房买卖合同的影响五项基本原则对商品房买卖合同的影响物权法定 物权平等 物权公示 物权的保护不得滥用 物权优先（物权优先于债权）二、商品房买卖合同司法解释的适用范围二、商品房买卖合同司法解释的适用范围（一）适用范围（一）适用范围1、商品房现售合同（现房）、商品房现售合同（现房）2、商品房预售合同（期房、楼花）、商品房预售合同（期房、楼花）（二）我国房屋根据不同标准及习惯分成以下几类（二）我国房屋根据不同标准及习惯分成以下几类1、农村房屋、城市房屋、农村房屋、城市房屋2、住宅、商业用房（工业、商业、旅游、写字楼、住宅、商业用房（工业、商业、旅游、写字楼 ) 3、公房、私房（历史形成、个人购买或建造、公房、私房（历史形成、个人购买或建造 ）4、商品房、非商品房（自建、委托自建）、商品房、非商品房（自建、委托自建）5、新建房、二手房、新建房、二手房6、产权房、小产权房、产权房、小产权房 三、三、 关于商品房预售合同的效力关于商品房预售合同的效力四、四、 关于惩罚性赔偿责任关于惩罚性赔偿责任 （一）对出卖人适用惩罚性赔偿责任五种情形（一）对出卖人适用惩罚