商业生态系统视角下正商地产发展战略

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1、商业生态系统视角下正商地产发展战略商业生态系统视角下正商地产发展战略第 3 章正商地产发展现状分析 3.1 正商地产发展概况 3.1.1 企业基本经营情况 正商地产目前是郑州市最大、河南领先的房地产开发企业。截止目前已经累计开发 物业建筑面积 1200 万平方米，物业管理面积 800 万平方米。服务 40 多万家庭。1995 年正商地产创立，主要经营业务以房地产开发为主。以物业管理、工程建设等为辅。正 商地产拥有四家一级资质企业，包括两家房地产开发企业即：河南正商置业、河南兴业 房地产开发有限公司。一家具有施工承包一级资质的建筑企业：河南正阳建设工程有限 公司。还有一家物业服务一级资质：河南正

2、商物业管理有限公司。 正商地产起源于河南郑州，以河南区域为主要发展区域，以省外旅游城市为辅。发 展城市有：郑州、青岛、信阳、洛阳、新乡、文昌等地。尤其在郑州发展较为突出。2012 年-2014 年连续三年销售业绩在郑州市排名第一。2014 年，正商地产全年销售金额 118.69 亿元，销售面积 143.42 万平方米，纳税 17.35 亿元，再夺郑州市商品住宅销售 面积、销售套数、销售金额三冠。2015 年正商地产销售额 133.89 亿元，再次位居郑州 市商品住宅销售金额第一名，实现逐年稳步增长。正商地产名副其实中国房地产名企五 十强、综合实力百强企业。 3.1.2 正商企业文化 正商地产愿

3、景，做中国成长性最优的房地产企业。企业坚持做品质地产，为优秀人 群创造品质生活。勤奋敬业、诚实守信、精益筑家成为企业核心价值观。 正商地产创始人兼总裁张敬国先生，对正商地产的经营有着独特的理念。用创始人 的话来描述：“正商发展到现在，如同登泰山到南天门，如何更高处前进，需要静下来 调整一下心态，恢复一下体力，总结和思考一下。这样是为了将来更快更稳的攀登。一 个企业要成为百年字号，基业常青，一定要稳健发展，不能只单纯靠规模效应，更不能 靠销售数字报表，最终还要得到社会的检验，产品的检验，经得起时间的检验，项目要 成为城市的特色或艺术品，成为城市的经典。 ”正商地产经营管理理念坚持精益精细； 保持

4、低碳环保勤俭可持续发展的理念；人才是 21 世纪各个企业发展的重要资源，正商 地产如何用人的呢？注重正商企业文化的建设和植入，力求让每一位进入正商的员工都 能在企业中成长，发展职业技能、职业意识，职业道德自身职业化行为、提高职业化技 能。 正商地产在人力资源从两方面做起：外部寻找优秀人才，优厚的待遇吸引人才，例 如：著名高校招收优秀毕业生；其次内部建立竞聘制度，提拔公司内部有能力的员工， 不断培养员工向更高层次发展。公司以招好人，培养人，用好人的理念为企业提供人力 资源支持，满足企业更好的发展 3.1.3 正商企业组织架构 企业组织结构是企业流程运转的线型管理体系。从决策到执行，从销售到售后服

5、务 等，是结构否顺畅，沟通有无障碍，执行是否到位，监督是否恰当，职责划分是否清晰 等，都体现在这个系统的运营中。正商地产如何来做自己的管理组织系统呢？让我们一 起来看看吧。 图 3.1 企业组织架构图 组织架构包含：八个中心、郑州市分四个片区公司，和其他 5 城市开发公司。每个 独立的公司以开发项目为分公司。形成了房地产公司独有的特色运营模式。集权统一， 财务统一，资源共享，独立开发，独立核算。3.2 正商地产发展现状 2015 年，在“促消费、去库存”的方针指导下，政策推出供需两端宽，促进房地产 市场量价稳步回升，全国商品房销售额和销售面积同比分别增长 14.4%和 6.5%，房地产 市场运

6、行环境显著改善。同时，市场“二元分化”现象持续加剧，一线和热点二线城市需 求旺盛，呈现量价齐升局面，而部分二线和多数三四线城市市场需求表现乏力，高库 存压力下，房价和成交量多呈下跌态势。 正商地产一路走来，取得了不凡的业绩。有艰辛，有努力，有硕果，有辉煌。这一 切与正商人不懈的努力是分不开的。在正商地产快速发展的同时，随着市场经济的变化， 也同大多企业一样显现出一些压力和问题。土地储备量不足，省会城市郑州及高速发展 城市拿地成本持续上涨，三四线城市库存压力较大，企业发展受到了制约。 3.2.1 正商地产近三年企业经营状况 （1）销售额分析 图 3.2-1 销售额增长示意图 2015 年实现销售

7、额 133.89 亿元，持续增长。排名郑州市房地产销售额第一位。自 2013 年以来，正商地产保持了稳定的增长态势。2013 年销售额 102.19 亿元，步入销售 额百亿企业；2014 年销售额达到 118.69 亿元；自 2013 年以来，正商地产增长额保持了稳定的增长态势，但增长率直线下降态势。 2013 年同比增长达 62.2%；2014 年同比增长率 16；2015 同比增长率 12.8。 （2）销售面积分析 正商地产 2013 年以来，销售面积明显增加趋势。2013 年销售面积 132.29 万平方米； 2014 年销售面积 143.42 万平方米；2015 年销售面积 164.6

8、2 万平方米。 正商地产 2013 年以来，销售面积同比增长率出现波动。2013 年销售面积同比增长 42.2%；2014 年销售面积同比增长 8.41%；2015 年销售面积同比增长 14.78%。 3.2.2 正商地产近年来面临的问题 （1）纳税额分析房地产成本主要来自：建筑成本、土地成本、相关规费；2015 年建筑材料和人工费 用市场波动不大，建筑主材钢筋价格出现下降。因此建筑成本本没有增加。2015 年房地 产行业政策性收费也没有增加，因此相关规费也没有明星增加。 因此：正商地产成本增加主要来自土地成本的增加。土地成本主要来自两项，一项 土地本身价格较高，二项由于购买土地产生的资金成本

9、。 3.2.3 正商地产产品结构 正商地产产品结构一直以普通中档住宅奉行：“速度、品质、性价比”原则。产品 相对单一，缺乏创新；政府、开发企业、金融机构、建筑企业，设计单位、建材企业， 消费者共同构建成一个房地产供应、制造、消费生态圈。由政府控制着国有土地市场， 是房地产开发的源头。开发企业与金融机构又是土地的操作者，由于土地资源的唯一性 和稀缺性，成本逐年升高，门槛也较高。消费者是最后环节。同样正商地产围绕自身形 成了特色鲜明的生态圈，与下游企业如：设计公司、景观公司、营销公司、建设单位及 物业公司还有一些有着土地资源但实力欠缺的开发企业等，都成围绕正商形成了商业生 态圈。正商地产做为核心企

10、业，在此生态圈中起着关键性作用，也是引导和推动创新此 生态圈发展的基石。只有好的生态圈才能创造出好的产品。 好的产品生态圈构建，不仅可以面对不同的需求消费者，还应该不断创新研发，引 导消费者迈向新的消费领域。正商人努力的拼搏，经过 21 年深耕中原取得了骄傲的成 绩。目前已经是郑州市最大的房地产开发企业。在收入来源于主要来源于地产销售收入。 但是，随着房地产市场供求关系的变化，正商地产也面临新的机遇与挑战。从企业 营业额来分析，企业主要营业额来自房地产销售，相对比较盈利模式单一。从产品来看， 正商地产从 2005 年到 2016 年，在售产品依旧是：改善性住宅、舒适性住宅、商务写字 楼。在房地

11、产市场增长期，这些产品是市场主流供不应求。正商产品链企业创造了大量 财富，也积累了宝贵的经验。随着时间变化环境变化，目前省会城市郑州城中村已经全 部拆完，土地供应的量的限制土地价格的提升，加之一些上市企业或外来企业对土地价格的竞争。政治环境的好转，作为本土企业这些原有的优势，渐渐的不再是优势，反而 成为制约企业创新的“鸡肋” 。在未来 5-10 年的发展中房地产产品在市场销售中，受 宏观政策和市场影响波动较大。盈利模式单一产品缺少创新产品生态圈构建的缺少将制 约企业发展。第 4 章正商地产发展环境分析 4.1 正商地产外部生态环境 4.1.1 宏观环境分析 企业外部生态系统中，宏观环境是最外层

12、的影响。像天气一样直接影响着企业的冷 暖。能让企业感知到环境的变化，通过环境分析让企业清楚未来政策导向，社会发展对 企业的影响顺生而为。 （1）政治与法律（Political and law factors） ，对房地产企业影响主要是国家 行业政策和税法的制定。 2016 年房地产政策引导。 “完善支持居民住房合理消费的税收信贷政策，适应住房 刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度，把符合 条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。居住消费的模式将逐渐改变，由“购买为主， 租住为辅”改为国家提倡并推动供给的“租购并举”的居住消费模式。想解决房地产库 存问题就要从根源土

13、地入手，中央强调配合着税收的调整，将一些税种划分给地方， 可以解决地方财政问题限制土地出让，有利于房地产去库存。 ”来源于2016 年政府工 作报告 2015 年国家政策引导。落实地方政府主体责任支持居民改善性住房需求，促进房地 产平稳发展。2014 年国家政策引导，有序转移农业人口市民化，把有能力有意愿长期在 城镇，务工、经商的农民工和其家属慢慢转为城镇居民。 法律-减税。全面实施营改增，扩大到建筑业、金融业、房地产业和生活服务业， 并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。 （2）经济因素（economical factors） 对房地产企业的影响主要来社会经

14、济状况，而经济环境是构成企业发展的社会经济 状况，我们来看一下从 2013 年-2015 年国家的经济发展情况。 2015 年我国国民生产总值 676708 亿元，比上年增长 6.9%。2015 年，河南生产总值 37010.25 亿元，增长 8.3%。2014 年，河南省生产总值 3.49 万亿元，增长 8.9%；城镇 居民人均可支配收入 24391 元、农民人均纯收入 9416 元，分别增长 6.8%和 9.4%；居民 消费价格上涨 1.9%。 （数据来源国家统计局信息） (3）社会和文化（social and caltural factors） 社会和文化的环境对房地产企业的生产经营的影

15、响是不言而喻。企业所处的社会结 构生活习惯，收入水平和消费结构直接影响居民对居住的需求。 2015 年，中国大陆人口 137462 万人，比上年末增加 680 万人，其中城镇常住人口 77116 万人，占总人口比重为 56.10%，比上年提高 1.33%。2015 年城镇新增就业 1312 万人，全国农民工总量 27747 万人，比上年增长 1.3%。 （数据来源国家统计局信息） 2015 年，居民消费价格比上年上涨 1.4%，其中食品价格上涨 2.3%。固定资产投资 价格下降 1.8%。2015 年，郑州市年末总人口 956.9 万人，比上年增长 2%；城镇人口 666.9 万人，增长 4.

16、1%；乡村人口 290 万人，下降 2.4%。2015 年，郑州市城镇非私营单位就 业人员平均工资 52376 元；城镇私营单位就业人员平均工资 33495 元。全年居民人均可 支配收入 26502 元，比上年增长 9.2%；居民人均消费性支出 18530 元，增长 8.1%。人均消费性支出 12080 元，比上年增长 8.6%。(4)技术因素（technological factors） 科技时代的今天，技术环境对企业的影响越来越大。影响房地产企业发展的技术因 素，主要从两个方面进行分析，建筑设计技术和建造技术水平。建筑设计技术是实现建 筑的前提，也是改变居住生活条件设施及环境的通盘设想。按照设计任务书，事先作好 布置，用方案，用图纸和文件表达出来。后期作为备料、施工组织工作和各工种在制作、 建造等依据。房地产的规划及建造水平，最终是为人们居住环境的提升服务，目的是打 造智慧城市，改善人居环境，使人民群众生活得更安心、更省心、更舒心。 ” 建筑信息模型(Building Information Modeling)，把工程建筑项目各项相关数据 建立模型，通过数字仿真信息模拟