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1、房地产行业季度分析报告房地产行业季度分析报告要点提示要点提示 1-6 月，全国累计完成房地产开发投资 3816.81 亿元，比去年同期增 长 34%；房地产开发到位资金达到 5723 亿元，同比增长 48.4%；商品房平均 销售价格为 2424 元平方米，同比增长了 5.4%。 从短期来看，房地产业受政策性因素影响较大。从中长期来看，我国 房地产业目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于 前进中的问题，必将随着宏观经济的持续发展和国家产业政策调整而逐步解 决，房地产业的中长期趋势良好。 1-6 月，北京市共销售经济适用住房 81.1 万平方米，与去年同期相比 增长 6.8 倍
2、，占同期商品住宅销售面积的 16.5%，是自 1998 年启动经济适用 房建设以来上半年销售最多的一年。 1-6 月，上海市房地产市场继续保持较快增长，房地产业对全市经济 增长的贡献率达到 4.1%；投资主体呈多元化格局；市场供需总量均达到历史 同期最高水平，空置总量减少至“九五”时期以来最低。 从短期来讲， “121”房贷新政对地产界有不利的影响；但从长期看，却 会对房地产业的发展起到积极的作用，使整个房地产业格局和开发模式发生 深刻变化；有利于促进房地产金融工具的优化。中国房地产行业季度分析报告 目录2目目 录录 房地产市场运行状况房地产市场运行状况 .4 4一、房地产开发投资继续高速增长
3、 .4 二、房地产资金到位情况较好 .5 三、新开工建设规模继续扩大 .6 四、商品房销售额持续增长 .8 五、房地产价格稳中有升 .9 六、房地产市场均衡情况 .12 七、国房景气指数呈现稳步上升态势 .13 房地产市场存在的主要问题房地产市场存在的主要问题 .1717一、土地供应增幅过大 .17 二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾 .17 三、房地产业对金融的依赖太大 .18 四、局部泡沫蔓延 .18 房地产业发展趋势预测房地产业发展趋势预测 .2121一、短期发展趋势预测 .21 二、未来中长期预测 .22 重点地区市场分析重点地区市场分析 .2424北京经济适用房市场分析北京经济适用房
4、市场分析 .2424 一、消费群体分析 .24 二、市场需求分析 .2727上海房地产市场的评价与分析上海房地产市场的评价与分析 .3232 一、房地产市场发展现状 .32 二、房地产市场走势判断 .34 三、房地产市场发展面临的风险因素分析 .37中国房地产行业季度分析报告 目录3 政策述评政策述评 .3939解析解析“121”“121”房贷新政房贷新政 .3939 一、出台背景 .39 二、争议和难点 .40 三、各方谏言 .41附表：基础数据平台附表：基础数据平台 .4545一、全国房地产开发投资完成额 .45 二、三大地区房地产开发投资完成额 .45 三、商品房销售额 .46 四、商品
5、房住宅施工销售面积 .46 五、全国完成开发土地面积 .47 六、全国土地交易价格指数 .47 七、全国房屋销售价格指数 .48 八、全国房屋租赁价格指数 .49中国房地产行业季度分析报告 运行状况4 房地产市场运行状况房地产市场运行状况一、房地产开发投资继续高速增长一、房地产开发投资继续高速增长1-6 月份，全国房地产开发完成投资 3816 亿元，同比增长 34.0%，高 于同期固定资产投资增幅 1.2 个百分点，占同期固定资产投资的比重为 26.5%。其中商品住宅开发完成投资 2586 亿元，同比增长 28.0%，占商品房 投资的比重为 67.8%。从房地产开发投资增长速度看，东、中、西三
6、大地区 房地产开发投资同比增长分别为 29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅 高于东部。表 1-1 2003 年 1-6 月房地产投资完成额单位：亿元，%全国总计全国总计东部东部中部中部西部西部房地产3816.812771.88525.58519.35同比增长3429.255.945.6其中：住宅2586.791925.36330.11331.32同比增长2824.747.734.5数据来源：国家信息中心在商品住宅开发完成投资额中，经济适用住房完成投资 227.66 亿元， 同比增长 22.6%，占商品住宅投资的比重为 8.8%；办公楼投资完成 177.21 亿元，同比增长 27
7、.9%，所占比重为 4.6%；商业营业用房完成投资 458.57 亿元，同比增长 50.0%，所占比重为 12.0%。东、中、西部地区商品住宅开 发完成投资同比增长分别为 24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住宅开发 投资略高于东、西部地区。中国房地产行业季度分析报告 运行状况53816.81458.572586.79177.21594.253428 27.95055.1010002000300040005000全部住宅办公楼商业营业用房其他累计值 （亿元）0102030405060增长率 （%）投资完成额增长率图 1-1 按工程用途分上半年房地产累计开发投资情况二、房地产资金到位
8、情况较好二、房地产资金到位情况较好1-6 月份，房地产开发到位资金 5722 亿元，同比增长 48.4%。其中： 国内贷款 1487 亿元，同比增长 58.4%，所占比重为 26.0%；利用外资 94 亿 元，同比增长 45.1%，所占比重为 1.6%；企业自筹资金 1718 亿元，同比增 长 42.8%，所占比重 30.0%；其他资金 2415 亿元，同比增长 46.5%，所占比 重 42.2%。东、中、西部三大地区房地产开发到位资金分别为 4338 亿元、 677 亿元和 707 亿元，东部最高，约占全国到位资金总量的 75.8%。表 1-2 2003 年 1-6 月房地产资金来源情况单位
9、：亿元全国总计东部中部西部合计5722.824338.1677.22707.51国内贷款1487.571174.87139.71172.98利用外资94.180.2112.611.28自筹资金1718.221159.49297.44261.28其他资金2415.341917.58226.47271.3数据来源：国家信息中心中国房地产行业季度分析报告 运行状况6房地产开发资金主要来源于银行贷款、企业自筹资金及其他资金三个 方面。其他资金来源主要由销售定金、预售收入和基建垫资构成，在房地 产开发资金来源中一直处于较高占比状态，说明房地产开发对市场和销售 的依存度进一步增大，其较大部分依靠按揭贷款方
10、式实现；自筹资金占比 约 30%，绝对规模增长迅速，显示出房地产企业自身实力虽有一定增强，但 整体抗风险能力还有待进一步提高；房地产开发类贷款是房地产投资的重 要来源，加上预售过程中银行按揭贷款的资金量，信贷资金在房地产投资 来源中的占比超过 60%，银行成为房地产风险的最大承担者。0.11%25.99%1.64%30.02%0.02%42.21%其他资金国家预算内资金国内贷款 利用外资自筹资金债券图 1-2 1-6 月份房地产投资累计到位资金来源构成三、新开工建设规模继续扩大三、新开工建设规模继续扩大1-6 月份，全国除房地产开发、城乡集体和个体投资外的新开工建设项 目 51876 个，同比增加 9657 个；新开工项目计划总投资 16921 亿元，增长 70.5%。从商品房建设情况来看，商品房施工面积 77582 万平方米，同比增
