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1、1海门探索化解农村小企业贷款难 集体土地抵押融资的集体土地抵押融资的“破冰破冰”实践实践2008.10.22 新华日报长期以来，集体建设用地使用权只能租赁，而不能出让、转让和抵押。 作为省政府确定的集体建设用地使用制度改革试点市，海门从 2003 年起尝试开展集体建设用地使用权抵押贷款，到今年 8 月底，该市农村信用合作联社、农行等 8 家金融机构已向 300 多家农村小企业 400 多宗集体土地累计发放集体建设用地使用权抵押贷款及其地面建筑物抵押贷款 30 多亿元，有效解决了农村小企业贷款难。突破集体建设用地使用权抵押融资的突破集体建设用地使用权抵押融资的“瓶颈瓶颈”海门市国土资源局副局长陈
2、建明从事土地管理工作多年。他介绍说，与国有建设用地使用权不同，集体建设用地使用权一直是只能租赁、拨用而不能流转，近年来这方面才有所松动。2004 年，国务院在关于深化改革严格土地管理的决定中提出，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。海门的改革试点早于这一规定，可以说是先行先试。“集体建设用地使用权流转，一方面盘活了土地存量资产，另一方面使得土地能够作为资产抵押，为企业融资清除了障碍。这是改革试点的又一积极效应。”他说。2002 年 10 月，海门结合地方实际制订了集体建设用地使用权流转管理办法、集体土地流转收益管理办法、集体土地登记办法等一系列
3、管理办法，以规范流转、登记程序。改革的结果，企业能够以市场价格取得集体建设用地 50 年的使用权，同时以土地作为资产抵押融资。同是土地资产，国有建设用地使用权可以抵押融资，而集体建设用地在试点前则无法做到这一点。工行海门市支行信贷管理科科长王笑天说，担保法虽然没有明确集体土地不能作为抵押，但明确光地不能抵押，必须连2同土地上的房屋建筑一起抵押。土地是集体所有，而厂房建筑有的是企业自建，一旦发生不良贷款，银行处置就变得十分麻烦。土地不能流转，使用权无法抵押，这就是集体建设用地抵押融资的“瓶颈”。改革，恰恰使这个“死结”解开了。 增加可抵押资产，打开中小企业融资空间增加可抵押资产，打开中小企业融资
4、空间集体土地 50 年使用权的获得，增加了小企业可抵押的资产。按海门已流转的工业用途集体出让土地及地上建筑物评估价测算，400 多家小企业可增加融资空间 1520 亿元，这对规模小、可抵押资产少的农村小企业成长发展创造了有利条件。到今年 8 月末，海门开办的这一抵押贷款业务覆盖了 80%以上的乡镇，集体建设用地抵押贷款 2.3 亿元，涉及的地上建筑物抵押贷款 7.8 亿元，两类贷款约占全市小企业贷款余额的 20%。海门市农联社业务拓展部副经理沈慧捷向记者介绍了由他亲手办理的一家企业贷款实例。位于该市麒麟镇的市工业用呢厂主要生产造纸毛毯，以前曾通过企业互保贷款 60 万，商业贷款 20 万。20
5、03 年经营发生困难，2005 年转让给民营老板秦建荣。秦利用过户后的 3 亩集体土地使用权抵押贷款 60 万，现在企业经营形势很不错。 “如果没有土地抵押贷款，肯定是死路一条”。南通市吉腾鼓风机公司董事长仇云珍感慨道。“2005 年，我们通过流转方式在四甲镇工业区以每亩7 万元的价格，取得了 4.7 亩地使用权，期限 50 年。自建了 3000 多平方米厂房后，企业资金就很紧张。后来利用土地使用权和厂房一同抵押贷款 70 万元，算是接上了气。现在公司年销售额 2000 多万元，比几年前翻了好几番。”海门市金易焊接材料有限公司 2002 年 5 月份从启东通过招商引资到海门，通过流转方式获得了
6、 20 亩集体土地使用权。该公司财务经理蔡卫红说：“没想到我们是改革试点后的第一批受益者。这个红色封面的集体土地使用证，帮助我们成功申请了第一笔 50 万元贷款。之后通过抵押循环贷款，累计贷了700 万元。”3南通市银监分局有关人士告诉记者，海门已经受益的几百家企业，已经舍弃了过去通过互相担保获得贷款的方式，避免了贷款企业出现问题而引发连锁反应。 银行风险降低，不良率不到千分之一银行风险降低，不良率不到千分之一累计发放贷款 30 多亿元，而不良贷款仅 239 万，数字证明银行对集体土地抵押贷款风险完全可控。农行海门市支行信贷管理科科长张建平说：开始我们也担心，如果贷款企业出现倒闭，就会遇到抵押
7、土地资产变现的问题。这对银行来说有点棘手。只有流转成功了，银行才能将资产变现。流转不出去，怎么解决？海门的做法给银行吃了“定心丸”。市里成立了土地资产储备中心，当抵押的集体土地资产无法处置时，政府按照一定的标准回购。有了与国有建设用地使用权相同的权能，有了政府回购的最后保障，银行的顾虑打消了。全市集体土地使用权抵押贷款业务迅速推开。市农村信用合作联社与农村中小企业接触密切，到今年 9 月底，已发放集体出让土地使用权（含土地上的定着物）抵押贷款 76 户计 16388 万元，其中集体出让土地使用权抵押贷款4524 万元。江苏银行海门支行行长薛忠讲述了一个不良贷款案例。2005 年，余东镇一家玻璃
8、企业因搞技改需要，通过土地抵押获得一年期贷款 100 万元。后来由于油料一直涨价，企业资金周转不灵，还款出现了困难，银行需要处置抵押资产。当时一家效益不错的乡镇企业正好需要土地和厂房扩大生产，经过银行协调，“一个月左右就转让了一部分土地，根本没有通过土地资产储备中心。”“现在建设用地指标紧张，银行根本不愁土地处置不出去。”陈建明说，到目前为止，储备中心没有回购过一笔抵押土地。期待在更大范围内推开改革经验期待在更大范围内推开改革经验如何在更大范围内推开改革的成功经验？工行海门市支行信贷管理科科长王笑天建议，这项改革现在只局限于海门市，如果要扩大到南通市乃至更4大范围，虽然各家银行都积极支持，但需要从地方性法规上明确集体建设用地使用权的流转。据了解，2005 年广东省就出台了集体建设用地使用权流转管理办法，省内所有农村集体建设用地都可以进入市场交易，与国有建设用地“同地、同权、同价”。期盼我省也尽快出台相关规章，把好的做法在面上推开。有关专家也指出，眼下需要扩大试点范围，建立一套集体建设用地使用制度改革的配套政策和集体建设用地使用权抵押贷款业务的管理制度，同时加强和改善商业银行信贷服务，创新信贷产品。如此双管齐下，才能更好地满足农村旺盛的信贷需求。
