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1、1中国政法大学学年论文论文题目：论我国物权法上不动产物权 登记的性质及赔偿依据学 号 2009101021姓 名 韦晓曼学 院 法学院专 业 法学指导教师 刘智慧完成时间 2011 年 6 月 10 日2论我国物权法上不动产物权登记的性质及赔偿依据摘要摘要由于不动产的地位举足轻重，不动产登记制度一直是我国的热点。关于不动产物 权登记的性质及其赔偿标准，学术界众说纷纭。不动产物权登记是事实还是行为？ 抑或是具有事实和行为的双重属性？进一步讲，不动产物权登记是一种行政管理 行为还是体现意思自治的民事行为？赔偿依据是否相应地因性质不同而异？不动 产物权登记是一种行政赔偿还是民事侵权赔偿？申请人有过错
2、、登记机构有过错 时责任分配和相应的赔偿依据是否相同？本文将从我国物权法法条角度入手， 结合学界专家的观点和物权法专家草案建议稿，对我国不动产登记制度的性质及 其赔偿依据抒发些个人浅见。关键词 不动产 ; 登记制度 ; 性质 ; 赔偿依据3目录目录 绪论.4 一、 物权法登记规则相关条文概况.4 二、不动产物权登记的性质.5 （一）事实还是行为.6 （二）行政行为还是民事行为.7 三、赔偿依据.9 （一）仅基于申请人的过错.9 （二）仅基于登记机构的过错.10 （三）申请人和登记机构都有过错.11 结论.124绪论绪论不动产是一个国家和社会最重要的经济资源，是人们赖以生存和发展的基础。而不动产
3、法是我国物权法的重点，不动产物权登记制度是其核心内容之一，其对于我国市场稳定运行具有举足轻重的作用，所以与不动产相关的各种法律行为也是人们关注的焦点。无论是英美法系国家还是大陆法系国家，几乎都在物权立法中根据本国的特点制定了与此相适应的不动产登记制度。在我国，关于不动产登记的争议仍有很多，关于不动产物权登记的性质及其赔偿标准，学术界众说纷纭。有学者认为不动产登记是一种行政管理行为，它所体现的是国家对于不动产物权关系的干预。1 也有学者认为不动产登记是是表彰和证明物权权属状况,以保护私权为目的的私法行为。2 相应的，赔偿依据因性质不同而异，有学者主张行政赔偿，也有学者主张为民事侵权赔偿3。本文将
4、从我国物权法关于不动产登记制度的法条本身出发，结合物权法专家建议稿和学界专家的各自观点，对我国不动产登记制度的性质和相应赔偿依据提出个人的浅见。一、一、物权法物权法登记规则相关条文概况登记规则相关条文概况我国物权法有关登记规则的条文有三十六条之多，且散见于1 王达：对不动产登记的行政法思考 ，载行政法学研究，2007 年第 2 期。2 张步峰，熊文钊：行政法视野下的不动产物权登记行为 ，载行政法学研究，2009 年第1 期。 3 朱晓将：不动产登记机构赔偿责任若干问题探讨 ，载法治研究，2011 年第 1 期。5各编章。其分布概况如下：在第一编总则中，有十七个条文涉及登记规则，其中以专节的形式
5、（第二章第一节）就不动产登记进行规定，登记规则的主要内容集中于此；在第三编用益物权中，有八个条文与登记规则相关，分别涉及到土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，地役权这四类他物权；在第四编担保物权中，登记问题规定条文共十个，集中在抵押权和权利质权部分；最后在附则中规定不动产登记制度立法事项。4 物权法总则中“基本原则”部分第六条规定了物权公示原则，不动产物权变动以“登记生效”为原则，以“登记对抗”为例外。可见不动产登记制度非常重要。二、不动产物权登记的性质二、不动产物权登记的性质不动产登记的内容，就是关于不动产的种种物权变动的登记，所以不动产登记又被称之为不动产物权登记。不动产物权登记
6、的含义在我国法学界是颇有争议的，这中间的分歧主要涉及到物权登记究竟是一种事实还是一种行为，究竟是属于公法范畴还是属于私法范畴（细言之，即属于行政行为还是民事行为） 。因此，要界定物权登记的概念，首先应当厘清其性质。4物权法具体法条：第一编（第六条、第九条至第二十二条、第二十四条、第三十一条） ；第三编（第一百二十七条、第一百二十九条、第一百三十九条、第一百四十五条、第一百五 十条、第一百五十五条、第一百五十八条、第一百六十九条） ；第四编（第一百八十七条至 第一百九十条、第一百九十九条、第二百零一条、第二百二十四条、第二百二十六条至第二 百二十八条） ；附则（第二百四十六条）6（一）事实还是行
7、为（一）事实还是行为对于不动产物权登记概念的界定大致分三种：第一种观点是事实说，如中国社会科学院地孙宪忠教授认为：“不动产登记即经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。 ”5日本不动产登记法也采取了这种观点，其第一条规定：“登记，为不动产的标示或如下所列的不动产权利的设定、保存、转移、变更、处分限制或消灭时所为的记载。 ”既然登记是一种记载，则当然是事实状态了。第二种观点是行为说，如我国台湾学者温丰文先生认为，登记是指“将土地及建筑改良物的所有权与他项权利的取得、转让、变更、丧失，依法定程序，登载于地政机关所掌管的登记簿册上的行为”。而另一位台湾学者孟光
8、宇先生也认为：“土地登记者，乃国家依照法定程序，将所辖境内之公、私有土地(包括定着物在内)之标示及权利关系，登载于国家所置登记簿之上，用以加强政府的管理，并保障人民权利之行为也”。6 第三种观点是双重说，即既承认登记是事实，也承认登记是一种行为。如有学者认为，登记“指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门簿册上的事实或行为”。7 清华大学的申卫星教授认为，第三种观点比较合理。其支持原因是“当事人申请登记，登记机关审查并将有关事项记载于登记簿，这一系列的程序中，当然有人的行为。而对5 孙宪忠：不动产物权登记 ，载中国法学 ，1996 年第 5 期。6 边嵘，张可家：试论我国
9、的不动产物权登记制度若干问题 ，载江苏法院网， （2011-6-9） ，http:/ 申卫星：从看物权登记制度 ，载国家检察官学院学报，2007 年第 3 期。7于物权来说，只有登记或者未登记、具有什么类型的登记这些状态的存在，因此，登记也是一种事实。 ”8笔者认为，从我国物权法的规定来看，并没有给“不动产登记”下一个明确的定义，但是，第十一条、十二条和十三条着重规定了登记的申请和审查行为，明显是行为说的体现。但是从第十四条、十六条、十七条来看，登记之后的效力由登记簿体现，此时似乎侧重于事实说。在笔者看来，这关键在于如何理解“不动产登记”这个词的外延问题，它包括的是申请和审查那个动态的过程（行
10、为说）？还是申请审查之后那个静态的效果（事实说）？单从字面看，似乎只包括了不动产登记的那个动态的过程，但是，由于在不动产物权上，登记和生效同步，所以申请、审查的过程的结束与不动产登记簿效力的产生是同步的，因此笔者认为上述第三种观点，即双重说，能更好地契合物权法的规定，较为合理。即在不动产物权登记的性质上，“行为”和“事实”不是冲突的，而是可以并存的，二者是不动产物权登记的两个不同阶段。（二）行政行为还是民事行为（二）行政行为还是民事行为如前所述，不动产物权登记具有双重性，既是行为，又是事实，两者只是不动产物权登记的两个不同阶段。当不动产物权登记处在行为阶段时，此时不动产登记是行政行为还是民事行
11、为呢？抑或说是个混合行为？8 申卫星：从看物权登记制度 ，载国家检察官学院学报，2007 年第 3 期。8这里同样存在三种观点。第一种观点认为，登记是行政行为。例如，有学者指出，从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。而在这种观点内部，学者们具体意见又有分歧。有的学者认为登记是一种行政许可行为，有的认为登记是一种行政确认行为。9 第二种观点则认为登记是民事行为。如中国社科院的肖厚国学者指出， “登记性质上为私法行为当无异议，其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为。 ”10 第三种是一种折衷的观点，认为登记兼具公私法行为的性质。不过，登记
12、机关的职权行为必须在当事人的意志范围内做出，所以登记法应以私法（即民法）属性为基调。11对此，申卫星教授认为，应将不动产登记划分为两个阶段：申请阶段和审查、登记阶段。12 笔者赞成申卫星教授的分类方法。在申请环节，由于我国采取共同申请制，由物权法第十一条可知，登记的发动权在当事人，登记机关只能消极地接受当事人的申请。是否申请登记，申请做出何种登记，这些全部由当事人来确定。因此，申请登记中，不动产登记应为民事行为。但是，到了审查、登记阶段，由物权法第十二、十三、十六条可知，此时行为主体变为登记机关（从现行有关法律、法规的规定看，我国的不动产登记主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理
13、部门负责） ，此时虽9 申卫星：从看物权登记制度 ，载国家检察官学院学报，2007 年第 3 期。10 参见肖厚国：物权变动研究 ，法律出版社 2002 年版，第 270-271 页。11 参见李昊、常鹏翱、叶金强、高润恒：不动产登记程序的制度建构 ，北京大学出版社2005 年版，第 3-4 页。12 申卫星：从看物权登记制度 ，载国家检察官学院学报，2007 年第 3 期。9然不动产登记仍是当事人之间依据自己的内心真实意思表示变动不动产物权的行为，但是行政部门对当事人之间的物权变动的合意进行确认，使得其合意发生效力，即该行为为行政行为。进一步讲，此时登记机构的行为并非赋予当事人以物权而是确认当事人的物权，故该行为可具体为行政确权行为。三、赔
