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1、房地产经纪相关知识精讲班第房地产经纪相关知识精讲班第 1717 讲讲义讲讲义房地产经纪相关知识精讲班第 17 讲课件讲义（环球职业教育在线） 房地产经纪相关知识精讲班第 17 讲讲义资金的时间价值一、内容提要：本讲主要讲述了资金时间价值的观念及资金等值计算的原理和方法，房地产投资的概念及房地产投资项目经济评价指标和方法等内容。二、重点、难点大纲要求：掌握资金的时间价值的概念；掌握单利和复利的概念及计算；掌握名义利率和实际利率的概念及计算；掌握资金时间价值的换算；熟悉房地产投资项目经济评价。三、资金的时间价值资金时间价值的观念及资金等值计算的原理和方法，是房地产投资分析、估价、计算贷款偿还额等所
2、必需的基础知识和基本技能。四、资金时间价值的概念及存在原因资金的时间价值又称货币的时间价值，其核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱比将来的钱更值钱。从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个1资金增值。把资金投入到生产或流通领域后，它会随着时间的推移而产生增值。2机会成本。机会成本(其他投资机会的相对吸引力)是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。或者说，稀缺的资源被用于某一种用途意味着它不能被用于其他用途。因此，当我们考虑使用某一资源时，应当考虑它的第二种最好的用途。资金是一种稀缺的资源，根据机会成本的概念，资金被占用之后就失去了获
3、得其他收益的机会。3承担风险。收到资金的不确定性通常随着收款日期的推远而增加，即未来得到钱不如现在就立即得到钱保险，俗话说“多得不如现得”就是其反映。4通货膨胀。现代市场经济一般是通货膨胀的。通货膨胀是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨。当说某项投资是保值性的，则意味着它能抵抗通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的贬值速度。具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务单利和复利五、单利和复利(一)利息和利率的概念资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息” ，用
4、相对量来反映为“利息率”利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：计算利息的单位时间称为计息周期。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。习惯上按照计算利息的时间单位，将利率分为年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之几来表示，月利率一般按本金的千分之几来表示，日利率一般按本金的万分之几来表示。计算利息的方式有单利和复利两种。(二)单利的计算单利是指每期均按本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。在单利计息的情况下，每期的利息是个
5、常数。如果用 P 表示本金，i 表示利率，n 表示计息的周期数，I 表示总利息，F 表示计息期末的本利和，则有：I=PinF=P(1+in)例 11：将 1000 元钱存入银行 2 年，银行 2 年期存款的单利年利率为 6，则到期时：I=Pin=100062=120(元)F=P(1+in)=1000(1+62)=1120(元)题目：小张将 1000 元存人银行 3 年，银行存款的复利利率是 5，3 年后若按单利计息，要取得相同的本利和，单利利率为( )。A423B426C525D427答案：（C ）(三)复利的计算在复利计息的情况下，不仅本金要计算利息，利息也要计算利息，即通常所说的“利滚利”
6、 。复利的本利和计算公式为：F=P(1+i)N复利的总利息计算公式为：J=P(1+i)N 一 1例 l 一 2：将 1000 元钱存入银行 2 年，银行存款的复利年利率为 6% ，则 2 年后：F=P(1+i)N=1000(1+6%)2=11236(元)I=P(1+i)N 一 1=1000(1+6)2- 1=123.6(元)与例 11 比较，利息多了 36 元。(四)单利与复利的换算(单利与复利的可比性)由上不难看出，在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计息的周期数大于 1)单利计息的利息少，复利计息的利息多；如果要使单利计息与复利计息两不吃亏，则两者的利率应有所不同，
7、其中单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。假设 i1 为单利利率，i2 为复利利率，并令 n 期末时单利计息与复利计息的本利和相等，即通过P(1+i1n)=P(1+i2)N 可以得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下：i1 =(1+i2)N 一 1/ n弄清了单利与复利的关系后，可知单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。利息计算本质上都是复利。六、名义利率和实际利率(一)名义利率和实际利率问题的产生在上述利息计算中，是假设利率的时间单位与计息周期一致。当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率(又称有效利率)的问题。例如，利率的时间单位为一年，而计
8、息周期为半年、季、月、周或天等。(二)名义利率下的本利和计算假设名义年利率为 r，一年中计息 m 次，则每次计息的利率为 rm，至 n 年末时，在名义利率下的本利和为：F=P(1+r/m) n*m如果每半年计息一次，则 m=2；每季度计息次，则m=4；每月计息一次，则 m=12。(三)名义利率与实际利率的换算(名义利率与实际利率的可比性)要找出名义利率与实际利率的关系，可通过令一年末名义利率与实际利率的本利和相等来解决。在名义利率下的一年末本利和为：F=P(1+rm) m假设实际年利率为 i，则在实际利率下的一年末本利和为：F=P(1+i)所以，P(1+i)= P(1+rm) m得出：I=(1
9、+r/m) m 一 1名义利率与实际利率的关系，也可通过利率的计算公式得出：i =(1+r/m) m 一 1例 13：见课本 26 页.资金时间价值的换算七、资金时间价值的换算(一)资金时间价值换算的基本说明1资金时间价值换算中的符号及其涵义P 表示现值，是指相对于将来值的任何以前时间的价值。F 表示将来值(又称未来值、终值)，是指相对于现值的任何以后时间的价值。i 表示利率(或称折现率)。n 表示计息的周期数。A 表示等额年金，是指一系列每年相等的金额。每季支付一次、每月支付一次或每周支付一次的一系列付款(或收款)都被视为年金。此外，每次支付的金额也未必是相等的，它可以按照某种规律递增或递减
10、。G 表示按一定数额递增的年金的逐年增加额，即年金第一年为 A。 ，第二年为(A。+G)，第三年为(A。+2G)，依此类推，第 n 年为A。+(n 一 1)G。s 表示按一定比率递增的年金的逐年增长率，即年金第一年为 A。 ，第二年为 A。(1+s)，第三年为 A，(1+s)2。 ，依此类推，第 n 年为 A。(1+s) n-1。2资金时间价值换算中的假设条件(1)资金时间价值换算中采用的是复利。(2)利率的时间单位与计息周期一致，为年。(3)本年的年末为下一年的年初。(4)现值 P 是在当前年度开始时发生的。(5)将来值 F 是在当前以后的第 n 年年末发生的。(6)年金 A 是在每年年末发
11、生的。(7)第一个等差额 G 和增长率 s 是在第二年年末发生的。3资金时间价值换算中的基本关系(1)现值+复利利息=将来值(2)将来值-复利利息=现值(3)将来值一现值=复利利息(二)资金时间价值换算的各种公式1将现值转换为将来值的公式F=P(1+i) n上式中的(1+i) n 称为“一次支付终值系数” ，通常用(FP，i，n)来表示。例 14：某房地产开发商向银行贷款 100 万元，贷款年利率为 8，贷款期限为 3 年，到期后一次偿还本息。则到期后应偿还的本息为：1000000(1+8)=1259712(元)2将将来值转换为现值的公式P=F*1/(1+i) n例 15：年利率为 8，3 年后 500 万元的一笔收入，在目前来看相当于：500/(1+8%)3=396.903将等额年金转换为将来值的公式4将将来值转换为等额年金的公式5将等额年金转换为现值的公式6将现值转换为等额年金的公式7将按一定数额递增的年金转换为现值的公式8将按一定比率递增的年金转换为现值的公式 3n9将永续等额年金转换为现值的公式10将不规则年金转换为现值的公式(以上公式 1-6 需掌握,7-10 需了解).
