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1、- 1 -物业管理项目物业管理项目竞争性谈判文件竞争性谈判文件项目编号：WXJGSW2008031项目名称：巫溪县行政综合楼物业管理物业管理巫溪巫溪县县机关事机关事务务管理局管理局 制制二二八年十二月八年十二月- 2 -第一章第一章 竞竞争性争性谈谈判邀判邀请请根据重庆市物业管理招投标试行办法，巫溪县机关事务管理局拟对行政综合楼物业管理服务项目以竞争性谈判的方式进行招标，欢迎各符合条件的物业管理公司前来竞标。一、招一、招标项标项目目综综述述1、项目名称：巫溪县行政综合楼物业管理服务项目编号：WXJGSW20080312、招标方式：竞争性谈判3、本项目服务时间：2008年12月15日至2009年
2、12月14日（服务时间：12个月，从本合同签定之日起的第一月为试用期，试用期满经机关事务管理局考核，乙方未按合同要求覆行职责，巫溪县机关事务管理局有权决定此合同作废；如考核合格，合同方为有效。合同期满根据乙方覆职情况，采购人有权决定是否续签下一年度合同。4、物业管理服务费的结算形式及要求：按每季度结算。在每季度末，由采购人对成交供应商进行综合考核，合格后支付上季度费用；如因成交供应商责任，没完全达到合同要求，机关事务管理局根据其整改态度，扣除一定服务费。5、 、项项目最高限价：目最高限价：432600元元。6、竞标文件的投标保证金10000元（人民币）应在投递竞标文件截止时间前交至本谈判文件中
3、指定的谈判地点，现金支付。投标保证金应在投标有效期截止日后（30）天内有效。二、二、竞竞争性争性谈谈判判时间时间、地点、地点1、获取谈判文件时间：2008 年 12 月 5 日 17:30 时12 月 7 日17:30 时。2、获取谈判文件方式：网上下载。在 2008 年 12 月 7 日 16:3017：30 到巫溪县财政局政府采购科报名签字确认。- 3 -3、谈判文件售价：人民币 500 元（售后不退）。4、投递竞标文件截止时间：2008 年 12 月 8 日 15：30（北京时间），超过该时间递交的竞标文件恕不接受。5、竞争性谈判开始时间：2008年12月8日15：30（北京时间） 6、
4、竞争性谈判地点：巫溪县财政局会议室 三、招三、招标标人基本人基本资资料料1、招标人：巫溪县机关事务管理局2、地 址：巫溪县县委办公楼三楼3、邮 编：4058004、电话（传真）：（023）51523388 51521255 5、联系人：王甚情 张老师 第二章第二章竞竞争性争性谈谈判判须须知知一、一、谈谈判判费费用用参与谈判的供应商应承担其编制竞标文件与递交竞标文件所涉及的一切费用，不论谈判结果如何，采购人在任何情况下无义务也无责任承担这些费用。二、二、竞标竞标供供应应商商资质资质合格投合格投标标人的范人的范围围：合格的投标人应具备承担招标项目的能力，符合下列基本条件：1、具有独立承担民事责任的
5、能力；2、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；3、具有履行合同所必须的设备和专业技术能力；4、有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；5、参加政府采购活动近三年内，在经营活动中没有重大违法记录；6、投、投标标人人还须还须具具备备以下条件：以下条件：- 4 -A、物业管理资质证书叁级（含）以上（原件备查）。 B、具有承担单幢建筑物30000M2（建筑面积）以上的物业管理能力。C、具有履行本次合同所必须的设备和专业技术能力（附设备清单及技术人员名单，原件备查）。D、具有有效期内的企业法人营业执照，且注册资金（或开办资金）在人民币 50 万元及以上；E、投标人所提供的一切资料必须真实可靠，采购人
6、将进行资格后审，如资料不实将取消其中标资格，投标人须对所造成不良后果负法律责任。F、本项目不接受联合投标。三、三、竞竞争性争性谈谈判文件判文件1、竞争性谈判文件由竞争性谈判邀请书、竞争性谈判须知、谈判项目需求、商务条款、合同主要条款及合同格式和竞标文件格式要求六部分组成。2、采购人所作的一切有效的书面通知、修改及补充，都是竞争性谈判文件不可分割的部分。3、竞争性谈判文件的解释竞标人如对竞争性谈判文件有疑问，必须以书面形式在递交竞标文件截止时间前一个工作日内向巫溪县机关事务局要求澄清，巫溪县机关事务局可视具体情况做出处理或答复。如竞标人未提出疑问，视为完全理解本谈判文件。一经进入谈判程序，即视为
7、竞标人已详细阅读全部文件资料，完全理解竞争性谈判文件所有条款内容并同意放弃对这方面有不明白及误解的权利。四、四、竞标竞标文件文件组组成成（一）（一）竞标竞标供供应应商的申商的申报报方案方案1、管理服务理念和目标：结合本项目的规划布局、建筑风- 5 -格、智慧化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位。2、项目管理运作方法及管理制度：编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理的管理职责、内部管理的职责分工制度和各岗位考核办法及措施。3、管理服务人员配置：根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。4、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务
8、方案。（二）（二）竞标竞标供供应应商商报报价价竞标供应商应根据本谈判文件的要求写明本项目的物业管理总报价金额、分项报价金额及测算依据，报价计价单位按建筑面积元/每平方米/月计算。竞竞标报标报价价应为应为整个整个项项目目实实施的施的总总价格。分价格。分项报项报价的主价的主要要项项目如下：目如下：1、 、会议服务2、清扫保洁服务3、公用设备设施的维护管理4、房屋建筑的维护管理5、停车场管理6、安保、消防管理7、电梯的操作、维护及保养竞标人必须对项目进行完整报价，采购方将拒绝只对其中部分货物进行报价的投标。（三）（三）竞标文件的编制和递交1、 、竞标竞标文件的内容文件的内容。A.竞标人应提交证明其有
9、资格参加竞标和中标后有能力履行合同的文件，并作为其投标文件的一部分。- 6 -（1）竞标人的工商营业执照（复印件，加盖单位公章；原件备查）；（2）税务登记证（复印件，加盖单位公章）；（3）国家有关部门颁发的专业资质等级证书（复印件，加盖单位公章；原件备查）；（4）竞标方主要管理人员及技术人员简历和资格证明材料；（5）竞标方在服务能力等方面的证明材料；(6)其他相关资质及获奖证明（如有须提供）。B.竞标文件还应包括：（1）竞标人公司概况（2）服务内容明细表及报价（3）技术方案及实施计划详细描述（4）竞争性报价函（5）商务条款承诺（6）其它优惠承诺（7）法定代表人身份证明（8）法定代表人授权委托书
10、C.其他要求：(1)投标报价以“竞争性报价函”的报价为准。在此前提下，若单价和总价有差异，则以单价为准，并对总价进行修正；若小写和大写表示的金额之间有差异，则以大写金额为准，并对小写作相应的修正；若投标人分项报价总金额与“竞争性报价函”有差异，则以“竞争性报价函”为准。(2)投标方对该项目只允许有一个报价，采购方不接受有任何选择的报价。（3）投标文件正本的每一页必须有法人或法人授权代表的签字并加盖单位公章。- 7 -以上条款基本格式见本文件第六篇“竞标文件格式要求”，竞标人也可在基本格式基础上对表格进行扩展。2、 、竞标竞标文件有效期文件有效期：竞标文件及有关承诺文件有效期为谈判开始时间起 9
11、0 天。3、 、谈谈判投判投标标保保证证金：金：（1）竞标人应在竞争性谈判开始时间前将足额的投标保证金提交巫溪县机关事务管理局。保证金应以现金支付。（2）竞标人提交投标保证金金额为：10000 元。（3）发生以下情况之一者，投标保证金不予退还。A、竞标人在谈判开始后，签订合同前撤回其竞标文件。B、竞标人被通知成交后，不按规定的时间或拒绝按成交状态签订合同（即不按成交时规定的技术条件、供货范围、服务条款和价格等签订合同）。C、提供虚假证明材料骗取中标的。（4）未成交人的投标保证金，在谈判结果通知发出后 5 日内无息予以退还。（5）成交人的投标保证金在合同签订后转为履约保证金。4、 、竞标报竞标报
12、价价本谈判项目报价以人民币报价。5、提交、提交竞标竞标文件的份数和文件的份数和签签署署（1）竞标文件正本一份，副本二份。投投标标文件内容均按照文件内容均按照 A4 纸张纸张大小装大小装订订，开，开标标一一览览表除另用小信封表除另用小信封单单独封装（便于唱独封装（便于唱标标）外）外还应还应附在附在投投标标文件中。文件中。（2）投投标标文件正本的每一文件正本的每一页页必必须须有法人或法人授有法人或法人授权权代表的代表的签签字并字并加盖加盖单单位公章。位公章。6、竞标文件的递交- 8 -（1）竞标文件的密封与标记竞标文件的正本、副本均应用信封分别密封。信封上注明项目名称、谈判人名称和地址、 “正本”
13、、 “副本”字样及“不准提前启封”字样。信封封口处须用白封条加以覆盖密封并加盖企业公章或法人授权代表签字。（2）竞标文件投递截止时间：参阅竞争性谈判邀请书。7、竞标人参与人员各个竞标人可派 1-3 名代表参与谈判，其中 1 人应为法人代表或具有法人授权委托书的授权代表。8、下列情况之一者将导致废标：(1)、超出投标人营业执照规定的营业范围的投标；(2)、投标文件与招标文件实质性要求有严重背离；(3)、投标服务范围与招标文件要求的服务范围相比存在缺漏项；(4)、没有按照招标文件要求投标文件正本的每一页由投标人法人或法人授权代表签字并加盖公章；(5)、投标文件未按规定格式和要求填写，内容不全或字迹
14、模糊，辨认不清而影响评标；(6)、投标文件附有招标人不能接受的条件；(7)、不满足招标文件 “合格投合格投标标人的范人的范围围”的相关的相关规规定；定；(8)、投标价格超出招标文件规定的投标限价（如有）。五、五、谈谈判判1、 、谈谈判小判小组组： ：本次采购由采购人代表和技术专家三人以上单数组成。2、 、谈谈判程序：判程序：（1）采购方组织的谈判按竞争性谈判文件规定的时间和地点进行。竞标人须有法人或法人授权代表参加并签到。（2）竞争性谈判以分类抽签的形式确定谈判顺序，由采购方组织- 9 -的谈判小组分别与各竞标人进行谈判。（3）在谈判过程中谈判的任何一方不得向他人透露与谈判有关的技术资料、价格
15、或其他信息。（4）初始谈判后，如谈判文件有实质性变动的，谈判小组须以书面形式通知所有参加谈判的竞标人。所有竞标人根据竞争性谈判文件或其补遗书在规定的时间里提出有关书面建议及作出相关的书面承诺，并报出最佳服务和最后报价。谈判小组在此基础上公平选定成交报价。（5）所有竞标人在谈判时作出的所有书面承诺须由竞标人法人授权代表签字。（6）谈判结束后，谈判小组要求所有参加谈判的竞标人在规定的时间内书面提出最后报价及有关承诺（填写最后报价表），并据此作为经济标的依据。超出规定时间没有进行最后报价的竞标人，视为放弃最后报价，以其前一次报价为准。3、 、成交原成交原则则：评标办法：本项目评标采用百分制综合评分法
16、，综合评分得分最高的为第一中标人，依次类推。六、六、评标办法：评分标准如下：1、经济标 40 分物管费不超过 2.13 元/平方米/月（建筑面积），高于上述报价者的投标视为无效标，不再参加本次招标其它评标环节。在投标文件能够满足招标文件实质性要求的投标人中按投标报价由低到高进行评审。评审出投标价格最低的投标人，并对投标人按经评审的投标价格由低到高进行排序。物管费报价价格最低者排序第一，得40分，其余依次按2分递减。 2、商务标 20 分（1）投标人实力（注册资金、公司业绩、企业年度财务审计报告、- 10 -企业管理人员、 、房屋及设备维修技术人员、设备设施、维修机具等基本情况），满分 10 分；（2）公司在巫溪县注册的且在本县范围内管理有办公楼、写字楼项目的得 5 分；在巫溪县范围内管理有办公楼、写字楼项目的得 2 分；（3）企业内部管理制度健全，管理规范程度好，服务体系完善，满分 5 分；3、技术标 40 分（1）项目实施方案：满分 8 分包括项目实施计划、人员配备、人员培训和管理、时间安排、规章制度的建立健全等，按照方案完整性评分。（2）服务
