A市全运村一期房地产项目成本管理分析

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1、III独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果， 也不包含未获得 或 其他教育机构的学位或证书使用过的材料。 与我一同工作的同志对本研究所做的 任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名： 签字日期： 年 月 日 - 学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人 授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，

2、 可以采用 影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息 研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库 ，并通过网络向社会公 众提供信息服务。 （保密的学位论文在解密后适用本授权书） 学位论文作者签名： 导师签字： 签字日期： 年 月 日 签字日期： 年 月 日 A 市全运村一期房地产项目成本管理研究 11 引言1.1 研究背景及意义改革开放以来， 随着经济的飞速发展， 人口数量及人民生活水平在不断提高， 城市化进程在不断加快， 人们对于住房的要求也在提高， 使得房地产业迅速崛起， 并成为国民经济的重要支柱。2009 年中旬，楼市进入前所未有的兴旺发达期， 高价地王

3、不断出现，房价上涨迅速，市场上不理性和不健康的因素开始扩散，投 机行为严重，资金流向房地产行业的比重过大，严重威胁到实体经济的发展，结 构性通货膨胀会严重影响经济运行、行业发展以及社会民生与稳定，出于对这些 问题的考虑，国家出台了新一轮的宏观调控政策。 房地产市场存在的问题不再只局限于经济层面， 它已经上升到影响民生和稳 定的政治层面，国家的宏观调控政策也越来越具有针对性、综合性，意在有效遏 制房价的非理性上涨，2010 年 4 月，国务院在坚决抑制部分城市房地产过快上 涨的通知中提出了“新国十条” ，房地产市场由此进入了调控的深入期。预计未 来几年，国家仍然不会放松对房地产的宏观控制，商品房

4、销售不可避免的会出现 下滑。 房地产开发企业要在当下竞争激烈、政策动荡的市场环境中求得生存和发 展，一方面必须加大承揽工程的力度，积极开拓市场，一方面也要认识到成本管 理的重要性，加强内部管理，搞好工程成本控制，争取利润最大化，提升自身实 力。在房地产行业重新洗牌的今天，房地产企业面临着巨大的市场风险，且同一 地段同等档次的房子不能通过提价策略取得竞争优势， 这时候企业通过内部成本 控制来积极应对挑战、取得成本优势成为企业最佳的选择。 总体而言，房地产市场面临着竞争激烈和政策变动的双重风险和压力， 这将促使房地产企业改变以往的竞争战略，对于成本的管理将成为房地产企 业关注的重点。房地产企业成本

5、管理是房地产企业管理的核心，通过对成本 进行计划、组织、协调和控制，减少和杜绝企业的浪费现象，提高企业的经 济效益和市场竞争力。企业的成本管理水平不仅影响企业的利润总额，还关 系到房地产企业生产经营效率的高低，这直接影响到企业的竞争实力和生存A 市全运村一期房地产项目成本管理研究 2能力。 目前房地产项目的成本管理越来越规范化， 但是房地产企业仍然属于一个新 兴的行业，很多房地产企业对成本管理认识不充分，同时存在制度、管理上的缺 陷，使得房地产项目出现成本超支、效率低下的局面，能合理控制成本、优化成 本管理模式的房地产企业很少。 本文重点分析 A 市全运村一期项目在各个阶段的 成本管理思路，针

6、对项目成本管理中存在的问题，总结出具有该项目特色的成本 管理方法，供房地产企业参考。 1.2 国内外研究现状综述近年来国内外学者对项目成本管理领域进行了大量的研究， 各抒己见提出了 自己的观点。 1.2.1 国外研究现状综述 Roger Atkinson（1999）指出过去 50 年，项目管理铁三角是用来衡量项目 管理成功与否的标准，虽然到目前仍然适用，但是新的标准应该产生。 George.Zillante（2010）指出变更是建设项目中进度延迟和成本超支的主 要原因，很多管理方法的应用都是为了使变更对项目的影响最低，作者推荐了一 种项目管理工具 DSM，通过这种管理方法，来提高项目管理效率。

7、 Anton de Wit（1986）指出项目管理不能仅仅是要有效果，而且要追求高效 率。项目管理到什么程度才是足够的呢？针对这个问题，作者提出要引用成本管 理的效率来衡量项目管理的效率。Peter E.D. Lovea and Zahir Irani（2003）提出一种项目质量成本的管理 信息系统来检验建筑项目中的质量成本。 这种模型用来确认和分析项目的质量成 本。另外，这种系统还可以被用来确认成本以及项目翻工的原因。项目参与者可 以用这种信息系统所提供的信息来辨别项目相关行为的不足并采取适当的措施 来改进管理。这种系统的优点和局限在本文中都有研究。 Hemanta Kumar Doloi(

8、2010) 通过挖掘项目整个生命周期的影响成本的内在 因素进而建立一种概念模型。选择几个组织，收集相应项目各个阶段的数据和图 片，运用这种模型，图片就可以转化为文字概念。结果发现，在项目的开始阶段，A 市全运村一期房地产项目成本管理研究 3政策和立法因素对成本的影响至关重要。在任何行业的成本估算阶段，影响成本超支的概念模型都可以从理论上为企业提供指导， 使企业关注容易影响成本超支 的因素。 1.2.2 国内研究现状综述 刘江波（2009）从理论的角度对项目成本的预测、项目成本控制的原则和措 施进行了阐述。他指出成本控制的方法有采取组织措施、技术措施、经济措施以 及合同措施等方法进行成本控制。

9、张希宏、邓丽娜（2007）从施工企业的角度出发，通过对工程项目成本管理 中存在的主要问题的分析，提出解决的对策，如加强宣传力度，树立全员意识， 建立权责利相结合的成本管理体制， 从质量成本上要效益以及从工期成本控制上 要效益等等。 李纯（2010）指出成本管理是房地产企业的重要管理活动之一，成本管理的 好坏直接影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力， 这篇文章从房地产企业实 行成本管理的必要性出发。对房地产企业的成本管理中存在的问题进行分析，并 在管理体制和技术方面提出相应的对策。 马强（2008）阐述了项目成本管理的发展历程，并以 Lx 南苑项目为例，分 析了成本超支的原因，提出 Lx 房地

10、产项目成本管理的整体解决方案，即运用项 目全生命周期成本管理、项目全过程成本管理和项目全面成本管理的思想，建立 和完善房地产项目成本管理体系，同时对项目前期成本管理重点关注。 逯黎（2008）对项目工程成本控制的原则和措施进行了阐述。 以上文献中从各个方面、不同的角度对项目成本管理进行了研究。然而并没有从项目整个生命周期的各个阶段的角度对成本管理进行探讨。 本文在参考了这 些文献的基础上，结合 A 市全运村一期项目的建设，对全运村一期项目各个阶段 的成本管理进行了深入研究， 提出了项目在建设的前、 中、 后期遇到的成本问题， 并总结出了全运村项目成本管理的经验。 1.3 研究方法和思路（1）文

11、献调研法 A 市全运村一期房地产项目成本管理研究 4本文通过广泛查阅相关文献、 网络资料， 对成本管理在理论上有了很大启发，对进一步案例研究打下坚实的基础。 （2）比较研究法 古罗马著名学者塔西陀曾说：“要想认识自己，就要把自己同别人进行比较。”只有比较才能得知问题的存在，只有比较才能得知解决问题的方法，比较 法已经成为研究中重要的方法之一。在此次论文中，通过查阅文献，比较各文献 的内容， 以此寻找本论文的切入点。 另外， 通过文献中案例与本论文案例的比较， 找到本论文案例的研究方法。 （3）案例研究法 本文理论结合实际，在文献调研法和比较研究法的基础上，对 A 市全运村项目各个阶段的成本管理

12、进行研究，总结出该项目在成本管理方面的经验、方法。 另外本文亦采用了经验总结法、定性研究与定量研究相结合的研究方法。 1.4 本文的体系结构本文的研究内容分为以下五部分： 第一部分介绍了本文的研究背景及意义，对国内外研究现状进行了综述，并简要说明本文的研究方法、体系结构及可能的创新点。 第二部分对房地产项目成本管理进行简要概述， 其中包括房地产项目成本管理的概念、原则、成本管理的必要性及不足，以及房地产项目的开发程序与各阶 段成本管理的内容。 第三部分主要就全运村项目的背景、情况做了简要的介绍。 第四部分对全运村项目各阶段如何进行项目成本管理进行了研究， 并运用挣值分析法（EVM）对全运村一期

13、项目进行两个时点上的成本分析。 第五部分在第四部分的基础上，针对房地产项目成本管理存在的问题，提出了由A 市全运村一期项目成本管理得到的经验总结。 文章结尾是结论展望和谢辞。 1.5 可能的创新之处（1）将项目成本管理的理论应用到全运村一期项目的建设之中，并结合全A 市全运村一期房地产项目成本管理研究 5运村一期项目整个生命周期的各个阶段的成本管理的实践， 针对项目成本管理中存在的问题，得出全运村项目成本管理的经验。具有真实性和可操作性。 （2）将“挣值分析法”这项项目管理工具应用到全运村一期项目的成本管 理中，结合全运村一期项目 08 年年底和 09 年年底的数据，得出该项目在两个时 点上成

14、本管理的效率并提出改进措施，为项目成本控制提供分析工具。为其他全 运村项目挣值分析法的应用提供参考。 A 市全运村一期房地产项目成本管理研究 62 房地产项目成本管理概述2.1 房地产项目成本管理的有关概念房地产项目成本是房地产项目运行中各种费用的总和。 房地产项目成本管理 是根据房地产企业的总体目标和项目的具体要求， 对项目的各项直接和间接费用 进行计划、组织、协调和控制，合理使用人、材、机等资源，在不影响价值的条 件下使得成本费用最低，以此完善企业成本管理制度、增加企业利润、完善企业 经营管理水平的过程。 项目成本管理分为：成本估算、成本预算、成本核算、成本控制和成本决算， 这五个方面相互

15、关联、相互制约，共同构成了项目成本管理的整个过程。2.2 房地产项目成本的构成（1）土地费用 目前在我国城镇商品房住宅成本中，土地费用所占比例在 25%左右，包含： 土地出让金、大市政配套、拆迁补偿费、土地契税以及其他（耕地占用税，土地 登记费） 。 （2）前期费用 它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过 3%，主要包含以下 三个方面： 设计费：设计招投标费用、规划设计费、建筑设计费、景观、电力、市政工 程等等的设计费；规费：人防费、 墙改费、质监费、劳保基金、市场交易费等 等；前期工程费： “三通一平”费用、监理费、监理招投标费等等。 （3）工程费用 它在整个成本构成中所占比例相对

16、较大。从我国目前情况看，约占整个成本的 55%左右。工程费用主要包含：建安费、室外工程、环境工程、公共配套设施、 设备工程、弱电工程等等。 （4）期间费用 期间费用主要是指：财务费用、管理费用和销售费用。该项费用在房地产项A 市全运村一期房地产项目成本管理研究 7目总成本中所占比例不大，一般不会超过 5%。 （5）营业税金及附加 该项成本中税费在房地产项日成木构成中所占比例一般在 10%左右。主要包含：营业税、土地增值税、地方附加费、城建税、教育费附加等等。 2.3 房地产项目成本管理的必要性房地产项目成本管理是房地产企业成本管理的中心工作， 其在生产和经营中 的作用不可估量： （1）房地产企业进行项目成本管理是其在激烈的竞争中得以生存和发展的 前提条件 房地产市场不稳定因素比较多，面对市场的不断变