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1、1我国住房抵押贷款证券化 可行性探讨住房抵押贷款证券化在国外已有几十年的历史,目前它已经成为一种世界性潮流,而在我国一直进展缓慢为了贯彻落实国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见,2005 年 3 月经国务院批准,国家开发银行和中国建设银行作为试点单位,进行住房抵押贷款证券化的试点,这标志着商业银行住房抵押贷款证券化工作的全面启动那么我国国内是否具备大规模推广住房抵押贷款证券化的条件呢?一、住房抵押贷款证券化的内涵所谓住房抵押贷款证券化,就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券(MBS),然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者,以融通资金,并使住房贷款风险分散为由众
2、多投资者承担从本质上讲,发行住房抵押贷款证2券是发放住房抵押贷款机构的一种债券转让行为,即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者二、住房抵押贷款在国外的实施和特点真正现代意义上的住房抵押贷款证券化起源在美国20 世纪 60 年代末到 70 年代,为了解决高通胀波动期储蓄机构的流动性风险与利率风险,美国设立了三大(准)政府机构来推动住房抵押贷款二级市场的发展,从而建立起世界上最发达的抵押贷款证券化市场研究这些住房抵押证券化相对比较发达的国家和地区,可以发现,住房抵押贷款一级市场及经济环境都存在以下几个共同特点一是抵押贷款产品种类丰富在这些国家和地区的抵押贷款一级市场上,抵押贷款产
3、品品种都具有多层次性,可满足不同借款人的需求,能充分挖掘住房需求二是抵押贷款要达到相当的规模这些国家和地区的抵押贷款规模大多达到GDP 的 40%60%只有住房抵押贷款积累到一定程度,贷款机3构证券化的动力机制才能形成,而且足够规模的分布广泛的抵押贷款才能更大限度地降低资产池的风险,提高抵押支撑证券的信用等级三是抵押贷款机构的多元化贷款机构的多元化,也降低了单个贷款机构在证券化体系中的博弈力量,便于政府规范与引导四是完善与严格的信用体系抵押支撑证券的质量决定于抵押贷款资产池的质量,而这完全取决于借款人能否按时还本付息及对提前偿还风险的控制,所以对借款人信用的考核是保证投资者利益的重要一环五是分
4、工明确、运作有序的强大的中介机构体系这些机构主要有对抵押贷款提供保险的保险公司、提供担保的担保机构、充当 SPV 的信托机构、对打包资产进行管理的受托机构、管理回收本息的服务商、信用评级机构、证券的承销商以及购买证券的机构投资者等等三、我国进行住房抵押贷款证券化面临的现实条件1、商业银行进行住房抵押贷款证券化的动力因素从一般意义上讲,住房抵押贷款证券化的动力主要是用来解决提高资产的流动性,实现资产负债期限相匹配,降低风险,从资本4市场融资等我国的住房抵押贷款机构是商业银行,作为商业机构,其目的是最大化地谋求商业利益要使住房抵押贷款证券化成为我国商业银行的主动性行为,要么被利润吸引,要么自身存在
5、着相当压力从总体上看,我国住房抵押贷款规模相对较小截止2005 年 2 月底,全国个人住房抵押贷款余额虽然已经达到16508 亿元,但是与其他国家相比,目前我国住房贷款的一级市场发展还很不完善,住房抵押贷款的规模依然偏小资料显示:2004 年底我过居民住房抵押贷款占 GDP 的比例为 11.7%,而欧盟国家 2001 年的居民抵押贷款占 GDP 的比率平均达到39%没有相当规模的住房抵押贷款的积累,形不成抵押贷款群,从而也无从推行住房抵押贷款证券化而从作为贷款机构的各商业银行来看,住房抵押贷款所产生的压力亦相对比较小,作为资金供应重要来源的居民储蓄则持续增长,虽然住房抵押贷款占金融机构吸收储蓄
6、存款余额比例在逐年增加,但仍是占很小的比例,商业银行的资金供给是充沛的目前,我国住房抵押贷款的违约率都很低,平均水平在 1%左右,具有较高的收益率与安全性,因此各商业银行将抵押贷款视做优质资产,积极扩大所发放与持有的抵押贷款规模商业银行所担心的并不是流动性等风险,而是如何更有效地使5用资金由此看来,无论是利润吸引还是所承压力,贷款银行都没有证券化的动力2、我国住房抵押贷款证券化一级市场的发展情况住房抵押贷款证券化的推行是有前提的:住房抵押贷款一级市场的充分发展西方住房抵押贷款证券化的规律是:房地产金融一级市场发展到一定程度后,必然要寻求发展二级市场,因为二级市场能解决一级市场发展中面临的流动性
7、、资金来源、信贷集中性等主要矛盾,促进了一级市场的发展我国长期实行的福利住房制度使房地产金融市场一直没有获得真正的发展,决定了我国房地产金融市场是以非专业性房地产金融机构的商业银行为主体的从我国住房抵押贷款的一级市场及证券化环境看,首先,住房抵押贷款一级市场的资金供给是过剩的我国个人住房抵押贷款占国家银行贷款总额的比例仅约 4%,远远低于国际水平,因而商业银行在住房抵押贷款一级市场上发放贷款有充分的资金来源保障因此,供给方面影响住房抵押贷款一级市场发展的因素不在于资金来源,而在于其他方面:其一,住房贷款按揭成数低,我国规定最高的按揭成数仅为 7 成,而中国香港、新加坡等国家甚至为 10 成;其
8、二,还款期限短,我国住房抵押贷款还款期限一般在 5 年以下,最长仅为 20 年,而美国和加拿6大多为 2030 年,最长还款期限可达 35 年;其三,贷款利率偏高,我国个人住房贷款年利率在 4%左右,而国际上年利率水平在 10%以下,低的仅为 2%;其四,从住房抵押贷款一级市场上的需求方面来看,目前购房者在住房抵押贷款市场上所面临的信贷资金约束在相当程度上是由于最高贷款额度的限制造成的而且,我国房地产市场的产权关系尚未理顺二级抵押贷款市场是以资源的资本化和价值上同质化可以细分为基础的,资本化和可以细分又是以明晰的产权界定为前提而我国城镇现存住房产权格局中,除住房制度改革前残存下来的“私房”外,
9、产权形式大多处于产权不清晰的混沌状态这样,在违约情况下处理房屋,以保护贷款人利益的基本问题就难以解决这种产权不明的情况长期存在,会间接影响到住房抵押贷款一级市场的需求3、我国的资产证券化技术支撑体系尚不完善和规范住房抵押贷款证券化作为一项金融工程,其良好的运作是依赖于一个高度发达、运作有序的中介机构体系及信用体系我国目前的评估体制还欠完善,评级机构的运作也很不规范,信用评级透明度不高,没有形成一个统一的评估标准,难以做到独立、客观、公正地评估而在成熟的资产证券化体系中,一般会7由国家出面,建立全国统一的担保机构,对证券化资产标的进行担保或保险,再通过权威评估机构的认证,使其信用等级得以保障因此
10、,对于我国来说,在当前和今后相当长一段时期内,应当把注意力和重点放在完善住房抵押贷款证券化的制度保障体系建设上来,进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设,规范信用评估行为,完善资产评估及个人信用认证的标准体系,建立几个为市场所认可的权威性的评估机构,为推行住房抵押贷款证券化做准备,而不是匆忙地推行住房抵押贷款证券化4、我国现行的法律法规尚不规范在没有必要的制度保障下,匆忙推行住房抵押贷款证券化,不仅很难达到预期目标,而且还有可能形成新的信用危机和流动性危机,造成金融市场的混乱国外一些成熟的市场都有其专门的证券化法律条例,例如法国在 1988 年就实施了资产证券化法、韩国在1998 年 7
11、月实施了资产证券化法案、日本则将其选定目的公司法修改成资产流动化法相比之下,我国不仅在资产证券化的立法工作上严重滞后,而且一些现行的法律规定还和资产证券化的发展存在冲突四、我国推行大规模住房抵押贷款证券化尚需具备的条件8基于上述分析,我国推行大规模住房抵押贷款证券化会遭遇种种困难和问题,我们必须就此采取相应的对策和措施,形成住房抵押贷款证券化发展的良好外部环境和前提条件1、提供各种优惠条件使银行通过住房抵押贷款证券能够有适当的利润空间,形成相应的动力机制应该逐步降低银行发行住房抵押贷款证券的成本,即降低各种手续费用、各种税收费用、各种增级、评级费用等要给予银行以一定的利率自主权,逐步实现银行存
12、贷款利率的市场化,增加商业银行推行住房抵押贷款证券的收益2、规范和发展抵押贷款一级市场首先,培育真正的商品房需求主体,使住房消费市场的潜在需求变为有效需求其次,建立全国统一的标准化的住房抵押贷款体系,严格质量控制与管理,实现标准化服务和操作最后,完善相关的法律法规,理顺房地产市场的产权关系通过住房货币化的推进,建立明晰、准确的住房产权结构,为住房抵押贷款一级市场的发展创造有利的环境93、逐步建立规范完善的评级机构根据我国信用评级制度仍不完善的情况,应逐步规范信用评级机构的标准,走“少而精”的发展模式,着重培育几家在国内具有权威性、在国外有一定影响力的资信评级机构同时,应不断强化评级机构的中立性
13、,在评级机构与评级申请者之间不能有直接的利益关系,不允许证券商在评级机构中拥有股份或评级机构参与证券买卖活动4、应对现行法律法规与推进住房抵押贷款证券相冲突的条款给予特殊的豁免,构建住房抵押贷款证券发展的良好法律环境不仅要尽快研究制定出关于中国资产证券化专门的法规,还要对我国现行的公司法、 证券法、 担保法、 会计法以及破产法的相关条款做出修改,以明确我国推行资产证券化的诸多制度安排,保障资产证券化的推行例如资产证券化产品的许可制度和审批程序、资产证券发行人发行条件、信用增级制度和信用保障制度、信息披露制度、市场交易制度、税收制度、财务会计制度与监管制度等等虽然我国现在对住房抵押贷款证券化有巨大的需求空间,但实施大规模抵押贷款证券化的内部和外部环境都还不具备事实上,我们不可能等到一切条件都成熟了再开展我国的住房抵押贷款证券化,就像我国的股票市场一样,如果要等到10我国的公司治理结构规范了、监管当局的监管水平提高了、投资者的投资意识提高了再来发展股票市场,那么我国的股票市场到今天可能还建立不起来关键是要制定相关的法律法规,完善一级市场、信用担保、金融、房地产等中介体系,给住房抵押贷款证券化的实施一个正常的环境,结合中国目前的实际,在推行住房抵押贷款证券化的实施中保持一份理性
