住宅小区的物业管理

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1、住宅小区的物业管理一、住宅小区概述 一住宅小区的含义 住宅小区是指按照城市统一规划建设，达到一定规模，基础配套设施比较齐全，已建 成并投入使用的相对封闭独立的住宅群体或住宅区域。 随着住房制度的改革，房屋商品化以及城市综合开发等项改革措施的推行，房地产业 迅速崛起。房地产业的启动和房地产生产体制的改革首先是从住宅建设开始的。建筑面积 在 5 万平方米以上的住宅小区绝大多数是在改革开放后新建的，据不完全统计，1979 1996 年，全国城镇共建住宅 28 亿平方米，总投资额是 11379 亿多元。目前全国城市建筑 面积在 5 万平方米以上的住宅小区已超过 10000 个，全国 1/2 以上的城市

2、人口生活在规模 不等的住宅小区里。城镇新建住宅小区是今后城市住宅建设的主要形式。 从物业管理的角度来看，住宅小区是一个集居住、服务、经济、社会功能于一体的社 会的缩影。住宅小区相对于一般单体住宅或单幢住宅楼来说，更注重物业的整体性、相关 性。住宅小区，尤其是新建住宅小区，既有成片住宅、公共建筑配套的市政公共设施、生 活服务设施、商业网点和室外绿化等生活的物质环境，又有人际关系和社会公德的社会环 境，还有经济环境。因此，从社会和经济、物质和精神两方面去考察一个住宅小区时?它应 该是一个微型社会。 随着城市建设发展和居住水平的提高，原先分散的、功能单一的传统方式的居住小区， 正在向集中化、综合化、

3、现代化方向发展。现在的居住小区，以居住为主体，配有商业、 服务业、银行、邮电、办公、文教卫生等用房，而且为使小区内各种住宅、配套设施、公 共设施和环境绿化能够相互协调、有机结合，都是统一规划，集中综合开发建设的。居住 小区的这种建设统一化和功能多样化的特点，就要求居住小区管理既要实行统一管理，又 要开展多样化服务。 二住宅小区的特点 1、住宅小区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化 住宅小区由于居住功能单一又相对封闭独立，形成了住宅内人口密度高、人口结构复 杂的特点。如全国已建成的最大的住宅小区北京方庄小区，住宅楼有 135 幢，约有 21300 套住房，总建筑的面积是 260 多

4、万平方米，占地总面积是 147.6 平方米，其中住宅建筑有 166 万平方米。同时还建有 570 多个生活服务设施，为小区内居民的服务，常住人口有 10 万人居住，可见人口密度之高。住宅小区的居民以家庭形成为单位居住在小区中，人口结 构不论年龄划分，还是从文化程度划分，或者是从经济角度划分等都比较复杂的。比较复 杂的人口密度、相对与封闭、独立生活在一个相对小的区域内，时间一长、必然形成相对 独立的一种具有独特特点的社区文化。 2、住宅小区房屋产权多元化，公用设施社会化 随着住房制度改革的深化，住宅房屋商品化的推进，住宅小区的房屋基本上由住宅小 区居民个人购买，产权归居民个人所有。但是由于现阶段

5、处于由产权公有向私有转化的过 渡阶段，因此，一人小区、甚至 是同一栋楼产权呈现出多元化的格局，既有公有、集体所 有，又有个私有。与住宅房屋的产权多元化相对立存在的是住宅公共设施的社会化。就说 尽管住宅房屋产权归所有者，但是这种所有权只限于住宅小区内房屋的专有部分，而不包 括公有部分，以用小区内绿地、公用设施，因为这些仍然归公有，形成了公有的社会化格 局。 3、规划合理，配套设施齐全，居住方便 新建的城市住宅小区都得经过政府有关部门多次商讨、规划建设而成的，是多专业、多人才、多智慧共同努力的结果。困此，就人使住宅小区规划建设合理 ，配套设施齐全 ，居住舒适、安全、美观、便利。例如 ，北京的方住宅

6、小区整体的布局以十字路口和环路 构了住宅小区的基本骨架，以十字路口把整个小区划分为芳古园、芳群园、芳星园四个大 区，大区内合理分成着 135 幢住宅楼大型购物中心、百货商场、中小学校和其他共 510 多 个生活服务配套设施。又如，北京德宝建筑采用组团式的布局，设计独具匠心，合理美观， 每个组团内设有街心花园，干路绕中心主路向四方辐射，把住宅与小区学校、托儿所等配 套公有设施等有机的联系在一起，形成便利、美观、舒适的优秀住宅小区。 二、住宅小区物业管理的目标和内容 住宅小区物业管理是指在住宅小区范围内，以住宅房屋为主体的各类房屋建筑物及其 设备、公共建筑及其他公用基础设施为基本对象，以提供全面服

7、务为中心任务的管理活动 的总称。 一住宅小区物业管理目标 1、实现住宅小区的经济效益 经济效益一方面是指建房、管房单位的投资与经济收入之比达到了预期目标；另一方 面是指管理好，维护好房房屋及其附属的设备设施，处长他们使用寿命，使物业保值增值； 同时也是指管理这一空间不仅是指居室、楼宇内的，也是指整个社区的治安、交通、绿化、 卫生、教育、娱乐 等方面。它对天调节人民人际关系，维护社会安定团结，都有着十分重 要的意义。 2、实现住宅小区的环境效益 环境效益的一个重要的方面就是人类生态环境。住宅小区的环境因素主要包括小区的 卫生绿化、通风、采光、水质、空气质量、噪音大小、建筑密度及景观等。小区管理的

8、环 境效益主要 是指通过好的小区物业管理，来提高小区整体环境质量，使人们有一个整洁、 优美、安宁、舒适的居住环境，有利于人们修身养性和身心健康。同时，小区的环境质量 提高，还有能力地促进整个城市环境建设良性循环。 3、实现住宅小区居民的心理效益 心理效益是指良好的住宅小区物业管理可以使人们产生一种积极向上的心理，使人们 有一种安逸、满足、趋善、幸福的心理感受。相反，当物业管理达不到人们的要求各期望 时，人们就会产生一种烦燥、讨厌等心态。因此说良好的住宅小区的物业管理就可以达到 实现人们心理效益的目标。当然这种心理效益是一种心境与感受，因此是无形的和相对的， 它会随着自身条件的变化而变化。 二住

9、宅小区物业管理内容 营造舒适、安全、健康、和谐的人居住环境，实现物业保值、增值，促进小区文化与 文明发展是小区物业管理的重要内容。具体讲有下面几点： 1、房屋及设备的管理小区内房屋的及设备的管理，关系到住宅功能发挥，物业的保值、 增值以及小区的整体形象和物业管理企业的信誉。物业公司要指导业主正确使用设施设备， 养活人为损坏，以房屋及设备要及时维修各养护，消灭隐患，保证正常使用。 2、环境的、卫生和绿化管理环境卫生和绿化关系到小区内容貌和精神文明建设，要树 立讲卫生、爱护花草的良好风尚。对绿地、花坛要有人侍弄、浇灌；场地、道路要有人清 扫，垃圾要及时清运，落实责任制，强化服务意识。 3、安全管理

10、 住宅小区安全管理的目标是保障小区安全与安宁，主要、包括治安管理 和消防管理。常住人员应办理出入证，对来访人员礼貌询问，限制摊贩进入小区，24 班值 班巡逻等。 4、车辆管理 随着人们生活水平提高，小区车辆不断增加，车辆管理成为小区管理新 增加的重要内容。合理设置的停车土场地建立车辆进出要领，交证制，车辆在小区内行驶应限速等。 5、综合管理 物业管理企业可根据小区情况，开展的一些物业租赁业务，有偿性综合 经营服务，创造一定的经济效益。 6、财务管理 根据委托合同的约定合理收取费用，做到收费与服务相适应，定向业主 各使用人公布费用使用情况。 7、市政公用设施的维护管理。由于住宅小区内各种市政公用

11、设施遍布小区向各个角落， 因此不仅需要设施报修渠道，依靠广大住户配合，而且要派专业人员巡逻检查，更要发展 物业管理自动信息管理系统，使信息传递更快、更方便，从而保证损坏部位及时发现、及 时修复。 三、住宅小区物业管理的要求 住宅小区物业管理目标的实现，需要政府行政主管部门、住宅小区居民、业主委员会 和小区住宅物业管理企业各方共同的努力，特别是住宅小区物业管理企业工作的努力。为 了做好住宅小区物业管理工作 ，建设部、早在 1992 年颁发了全国城市文明住宅小区的 达标考评初稿细则 ，后又制定了全国优秀管理住宅小区标准及评分细则，对小区住宅物业 管理提出了具体要求。 一管理运作 住宅小区实行专业化

12、的管理，由专业的管理单位以小区实行统一的专业化管理，并有 固定的管理经营场所。管理单位应为企业，要建立现代企业制度方案，依照物业管理合同 对小区实行管理经营与有偿服务。要运用计算机等现代管理手段，进行科学管理。 从事物业近管理的员工要有较高的素质，遵守职业道德规范，要经过房地产管理及和 物业管理专业培训，有较强的事业心和开拓精神. 二房屋的维修管理 1、房屋外观要完好、整洁。 2、小区内组团及栋号有明显标志及引路方向。 3、房屋完好率达 98%以上。 4、无违反规划私乱搭建现象。 5、封闭阳台的，要统一有序。阳台（包括平台和外廊）的使用不碍观瞻。装饰房屋的， 不危及房屋结构与他人安全。 6、房

13、租、水、电、气、等和和费用，实行便民纺一代缴，收缴率达 98%以上。 7、房屋零修及时率达 98%以上，零修合格率达 100%，并建立回访制度和访问和回访 记录。 8、房屋资料档案齐全、管理完善，并建立住户档案，住户所在栋号、门号、房号清晰、 随时可查。 三设备管理 1、小区内所有公用设备图纸、资料档案齐全，管理完善。 2、设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备。 3、每日有设备运行记录，运行人员要严格遵守操作规程及保养规范。 4、电梯按规定时间运行。 5、居民生活用水的、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施：有二次供水卫生许可 证、水质化验单、操作人员健康合格证。 6、消防系统设

14、备完好无损，可随时启用。 7、锅炉供暖、煤、燃气运行正常。北方地区冬季供暖，居住内温度不得低于 16C。 四市政公共设施管理 （1）小区内的所有公共配套设施服务设施完好，不得随意改变用途。（2）供水、供电、通讯、照明设备齐全，工作正常。 （3）道路畅通，路面平坦。 （4）污水排放通畅。 （5）交通车辆管理运行有序，无乱停放机动车、非机动车的现象。 五绿化管理 1、小区公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地合理分布，花坛、草木、建筑小品配置得 当。 2、小区实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清。 3、新建小区不得违反规定饲养家畜、家畜及宠物。 4、房屋内的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁，不得随

15、意占用或堆放杂 物。 5、居民日常生活所需商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。 六治安、保卫管理 1 小区内基本实行封闭式管理。 2、小区实行 24 小时保安制度。 3、保安人员有明显的标志，工作规范，作风严谨。 4、危及住户安全设有明显标志各防范措施。 5、小区内无重大火灾，刑事犯罪和交通事故。 七社区文化 1、小区订有居民精神文明公约，居民能自学遵守住宅小区的各项管理规定。 2、小区居民邻里团结互助，文明建设公约，关心孤寡老人、残疾人。 3、小区内有娱乐场所和设施，管理单位定期组织开展健康有益的社区文化活动。 4、管理单位积极配合管理工作，对管理单位的评议满意率达 95%

16、以上。 八管理单位经济效益 1、为居民开展多项有偿便民制度。 2、一业为主，多种经营。 3、建立财务管理公开、监督制度。 4、有较强的发展后劲各发展计划经济指标。 以上住宅小区物业管理的要求主要是针对小区物业管理的企业提出的，不是高要求而 是最低要求。住宅小区物业管理企业应该在此基础上有较大的提高，才能不断满足住宅小 区居民由于不断增长的物质需求各文化需求而以住宅小区的物业管理企业提出更高的要求。 当然，做好住宅小区物业管理工作不仅仅是对住宅小区物业管理企业一方面负责任，还需 要住宅小区物业管理“硬件”工作，更要向住宅小区居民及社会做好宣传、沟通工作，使 他们更好地理解住宅小区物业管理工作，争取他们的大力协助，请他们对住宅小区物业管 理工作，争取他们的大力协助，请他们以住宅小区物业管理工作多提建议，多给予物质上、 精神上的支持，共同把住宅小区物来管理工作做好。