资产评估学教程参考案

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1、资产评估学教程参考案资产评估学教程参考案第章导论! 一!参考答案 !“术语解释 !“资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程#具体地讲$资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员$依据国家的有关规定$为了特定的评估目的$遵循适用的评估原则$选择适当的价值类型$按照法定的评估程序$运用科学的评估方法$对特定资产的价值进行估算的过程# !“资产评估的时点性是指资产评估是对评估对象 !即待评估资产“在某一时 !间“点的价值的估算#这一时点是所评估价值的 ! 适用日期$也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期$我们将这一时点称为评估基准日#评估基准日相对于评估 !工作“日期而言

2、$既可以是过去的某一天$也可以是现在的某一天$还可以是将来的某一天# !“市场价值是指一资产在公开竞争的市场上出售$买卖双方#行为精明$且对市场行情及交易物完全了解$没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格# !“非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可$能价值#常见的非市场价值有%使用价值9=4“或更新重置成本 !454A4:9=4中扣减其各项价值损耗$来确定资产价值的方法# !“比较法也称市场比较法$是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产 !即可参照交易资产“的异同$并据此对类似资产的市场价格进行调整$从而确定待评估资产价值的评估方法# !“收益法是通过估算待评估资产自评

3、估基准日起未来的纯收益$并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法# #“单项选择题 !“ “!“*#“!“ “!“ -“!“&$-!(“* !)“% !+“% !,“% !. “ -!“% !“& !#“& !$“& !“ -, !(“% !)“* $“多项选择题 !“*&“-#%$-“!“*%& “!“*“!“*“!“*/ !“ / )%(-!“*%“问答题 !“资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程$具体应按以下步骤进行%!“资产评估项目的接洽 “组建资产评估项目小组#“拟定资产评估的工作方案$“收集与资产评估有关的资料 “待评估资产的清查核实和实地查勘 (“

4、资产评估的评估假设条件&价值类型及评估标准分析)“选择评估方法并进行估算 +“编写资产评估报告 ,“与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续# !“比较待评估资产的年运营成本与技术性能更好的同类“!资产的年运营成本之间的差异 !包括工资支付&材料及能源耗费&产品质量等方面“#“确定净超额运营成本#净超额运营成本等于超额运营成本扣除所得税后的余额#“估计待评估资产的剩余使用寿命#$“以适当的折现率$将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值$作为待评估资产的功能性贬值额#对因功能过时而出现的功能性贬值$可以通过超额投资成本的估算进行$即将超额投资成本视同为功能性贬值的一

5、部分#该部分功能性贬值的计算公式为%功能性贬值 1 复原重置成本 B 更新重置成本# !“对评估对象的纯收益即预期资产净现金流的估算$一般需#要考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产净现金流水平$而不是在资产的某个使用者经营管理下的预期资产净现金流$或者说需要估算的是资产的客观资产净现金流#预期资产净现金流等于资产的潜在毛收入减去预计经营管理成本#经营管理成本包括维修费&销售及管理费&保险费&税费&销售成本&原材料费及工资等成本费用#折旧费&筹资成本等不作为经营管理成本从收入中扣除$因为折旧费是收入的一部分$它不会支付给任何人$而筹资成本也在对预期资产净现金流进行折现时即从货币时间价值

6、的角度 !.考虑了# !“折现率实质上是投资的期望回报率$我们可以将它看做是$投资于估价对象的机会成本$或者说是资本成本#正确的折现率是投资者能够从一项 -相似的.投资中得到的回报率#折现率的估算方法主要有以下几种%!“市场比较法#即通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析$来确定待评估资产的投资期望回报率#“资本资产定价模型法#即通过比较一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率$来衡量该投资的风险补偿#利用该模型确定的折现率是资产的权益成本$而非资本成本#一项投资的风险包括可分散风险和不可分散风险#可分散风险是由与该项投资相关的特殊事件引起的$可以通过投资多样化 !组合“来降

7、低或消除#不可分散风险是由那些对整个经济而不只是对某一项投资产生影响的事件带来的$无法通过投资多样化降低或消除#因为可分散风险能够通过多样化来消除$所以投资市场不会给予它回报$投资市场只对无法避免的风险即不可分散风险予以补偿#由于不同类型资产的风险不同$因而其回报率也不同#期望回报率 1 无风险利率 C 资产风险补偿#国库券是最安全的投资方式$我们可以将它的回报率当作无风险利率#资产风险补偿等于资产市场 !平均“风险补偿乘以资产的贝塔系数 !“#因而可以将资产的期望回报率表! 示为% “资产期望!无风险利率“资产市场风险补偿#!回报率 资产平均无风险利率“#!无风险利率“!回报率 $ #“加权

8、平均资本成本法#加权平均资本成本法既考虑权益资本的成本$也考虑负债资本的成本$用公式表示为% 加权资本成本 “!折现率“ 1 权益成本 D 权益比 C 负债成本 D 负债比如果将利息可以冲减企业的应纳税所得额因素考虑进去$则负债成本应为税后负债成本$因而可用公式表示为% ! !加权资权益税前负所得税 “!#权益比“#!$边际税率“#负债比 !E“本成本 成本 债成本 &“计算题 !$ ! “ .“ “/!0$!0“#!.#!“#!$#E“0# !.E !,!$#$!元“! 二!背景资料 !0 全国注册资产评估师考试辅导教材 (资产评估)!“.$年版“中关于资产评估程序的阐述#资产评估程序的重要

9、性%!“资产评估程序是规范资产评估行为&提高资产评估业务质量的重要保证!“是相关当事方评价资产评估服务的重要依据!“是资产“#评估机构和人员防范执业风险&保护自身合法权益&合理抗辩的重要手段之一#资产评估程序通常包括以下主要环节%!“明确资产评估业务基本事项!“#“签订资产评估业务约定书!“编制资产评估计划!$“资产勘查和现场调查!“收集资产评估资料 !()+“评定估算!“编制和提交资产评估报告书!“资产评估工作档案归档# “0 收益法公式% !“纯收益不变% !“在纯收益%每年不变&折现率&固定且大于零&收益年期无限的条件下% 1%“& “在纯收益%每年不变&折现率&固定且大于零&收益年限有

10、限为(的条件下% !“!% !$ ! (0&/ !“&“ #“在纯收益%每年不变&折现率等于零&收益年限有限为(的条件下% “!%#( !“纯收益在若干年后保持不变%“!“纯收益)前(年有变化&自(C!年起保持不变&折现率&*固定且大于零&收益年限无限的条件下% “! *“(# (*)*&“%&“!“&!“纯收益)前(年有变化&自(C!年起保持不变&折现率&*固定且大于零&收益年限有限为+的条件下% )* % !“! *“!$# “(/ +(*!“&!“&“!“&“$(0 !“纯收益按等差级数变化%#!“在纯收益按等差级数递增 !递增额为,$若递减假定递减额为,时则将下面公式中的,改为 -B,

11、.“&折现率&固定且大于零&收益年期无限的条件下% & “,“!% &“ “在纯收益按等差级数递增 !递增额为,$若递减假定递减额为,时则将下面公式中的,改为 -B,.“&折现率&固定且大于零&收益年限有限为(的条件下% “, ! (“! !$(0$, &# (!%&“ “/ !“&“ !“&“!“纯收益按等比级数变化%$!“在纯收益按等比级数递增 !递增比率为-$若递减假定递减比率为-时则将下面公式中的-改为 -B-.“&折现率&固定且&$-$.& !#收益年期无限的条件下% %“!&$“在纯收益按等比级数递增 !递增比率为-$若递减假定递减比率为-时则将下面公式中的-改为 -B-.“&折现

12、率&固定且&$-$.&收益年限有限为(的条件下% !“! !$%-/ “0&$!“&( !“纯收益前(年保持不变&已知未来若干年后 !第(年末“资产价格为(&折现率&固定且大于零的条件下% ! (“!%/!$ “ “(& !“&(0!“&“#0 全国注册资产评估师考试辅导教材 (资产评估)!“.$年版“在阐述重置成本的估算方法时$按照资产的功能与其重置成本之间是成线性关系还是非线性关系$将功能价值法划分为生产能力比例法和规模经济效益指数法# $0 在求取资产总价值时$纯收益应为资产的自由现金流$即%息税折旧前净收益 !/-F&G“D !B 税率“C 折旧 D 税率 B 资本性支出 B 追加营运

13、资本$而折现率应为加权资本成本#若求取资产上的权益部分价值$则纯收益为资产的权益现金流量$即%净收益 C 折旧 B 资本性支出 B 追加营运资本 B 本金归还 C 发行的新债$而折现率应为权益资本成本#资产总价值等于资产的权益资本部分价值加上债务资本部分价值#!具体参考教材第八章企业价值评估部分#“ 0 现代估价理论的形成#现代估价理论在很大程度上是古典经济学&奥国学派&新古典学派以及现代经济学价值理论的重要思想和经济概念的综合#在!(,!+世纪$价值概念从宗教信仰&道德&哲学领域进入经济学$并分成内在价值和外在价值#其中$内在价值是衡量物所提供服务的内在效用的标准$外在价值是由供求形成的客观

14、价值#最早形成的重商主义价值理论$认为流通是财产 !$价值的源泉 #重农主义价值理论创始人魁奈认为价值取决于生产费用$农业中生产的超过生产费用的剩余产品 $是由于自然协助而产生的 $称为 -纯产品 .$应归土地所有者占有 #生产费用论和纯产品论是价值生产理论及以净收益资本化方法度量价值的思想起源 #明确区分使用价值和交换价值 &市场价值 !自然价格 “和市场价格$是古典经济学家亚当 1 斯密对西方现代价值理论的重要贡献 #斯密的市场价值是指价格波动的中心即价值 $斯密将其解释为刚足以支付正常工资 &正常地租 &正常利润 $可以说是生产费用论 #市场价格与市场价值的差异 $反映了稀缺和垄断力量的

15、短期影响 #李嘉图初步区分了价值和交换价值 $并在劳动价值论基础上论述了地租剩余理论 #奥国学派创始人门格尔认为价值纯粹是主观的 $是由边际单位的需求效用决定的 $维塞尔将门格尔的主观价值论扩及到成本 $把成本概念发展为从属于效用 $认为人们对效用的兴趣 $诱致人们去估量成本的价值 #庞巴维克论证了买卖双方对商品的主观评价如何决定价值 $并认为现在的财货比未来的同类同量财货具有更高的主观价值是产生利息的根源 $现值是未来资本收益的贴现 $这一理论成为度量经济价值的基础 #马歇尔承认效用概念在价值理论中的重要性 $也承认生产成本对供求作用下市场价值均衡的影响$他认为 $在短期内效用对价值起着主要的影响 $而在长时期内$生产成本对市场价值起主要的影响 #现代西方经济学教科书在评价马歇尔的价值理论时 $认为他强调了社会 &政治 &商业活动间的相互关系在价值决定中的作用 $考虑了货币购买力 &经济潜力和社会繁荣 &人口构成及增长 &社会偏好及习惯等方面的变化对供求和相对价格或价值的影响 #凯恩斯抛弃了均衡概念 $提出随收入的变化 $人们的储蓄及消费偏好也发生变化 $认为价值是由需求决定的$因而他主张通过对国家干预来保持有效需求 $使得商品的正常价格得以形成 #凯恩斯的充分就业和赤字财政理论对全球经济 &政治&政策产生巨大影响 $因而在资本价值的评估中 $就必须充分考虑政府的