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1、定金是担保的一种表现形式定金是担保的一种表现形式，定金为金钱担保。担保法规定，当事人可以约定一方向对方 给付定金作为债权的担保。定金可以适用于买卖合同，也可适作于其他有偿的合同。 定金可以分为： 一、 成约定金：作为合同成立要件的定金； 二、 证约定金； 三、 违约定金：给定金的一方当事人如不履行合同债务时，收受定金的另一方当事人可以 没收的定金； 四、 解约定金； 五、 立约定金：担保正式订立合同的定金。 定金的最高限额规定定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的的百分之二十。 定金数额不宜定得过低，也不宜定得过高。定金数额过低，则起不到担保合同履行的作用； 但若定金数额定得过高，则有可能
2、使得受约方获得的损害赔偿过分的高于其实际损失。 在司法实践中，如果定金合同中约定的数额超过了主合同标的的 20%，则把定金合同中约 定的定金数额降至主合同标的的 20%即可，而不应将此种定金合同视为当然无效。 定金合同：是指双方当事人之间达成的一方向对方给付一定数额的定金作为债权担保的协 议。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定支付定金的期限。定金合同 从实际交付定金之日起生效。在司法实践当中，如果定金的给付没有采取书面形式，而是 采取了口头形式，若当事人举不出相应的证据，则不能确认定金合同的成立。 担保法中定金的性质和内容根据担保法第八十条之规定，除非当事人另有约定，定金的效力
3、主要表现在以下几个 方面： 1、当合同履行时，定金应当返还或者作为给付的一部分，由于设立定金的目的在于担保合 同的履行，一旦合同得以履行，定金存在的意义也就丧失了。故在合同履行完毕时，定金 应予返还。若定金与应为给付的种类相同，则可以作为给付的一部分。 2、当合同由于可归责于定金给付当事人的事由而陷入不能履行时，给付定金的一方无权要 求返还定金。这是由于在此种场合下，给付定金的一方本应向对方当事人就其违约行为负 损害赔偿责任，但既然双方当事人已约有定金，则守约方可以迳直占有定金作为损害赔偿， 而不必就其因对方违约而蒙受的损失负举证责任。而且，除非当事人另有约定，守约方不 能再向给付定金的一方提
4、出损害赔偿请求权。 3、当合同由于可归责于收受定金当事人的事由而陷入不能履行时，收受定金的一方当事人 应当双倍返还定金。在这种场合下，收受定金的一方当事人作为违约方理应向给付定金的 对方当事人负损害赔偿责任。但由于收受定金的当事人已经占有了守约方的定金，该笔定 金既可作为定金给付方违约时对定金收受方的损害赔偿预定额，当然也可作为定金收受方 违约时对定金给付方的损害赔偿预定额，故定金收受方应将其原收受的定金如数退还给给 付方。总之，由于作为违约方的定金收受方既应向定金给付方赔偿与定金数额相同的损失， 又应向收受方定金给付方返还其收受的定金，故作为违约方的定金收受方应向定金给付方 双倍返还定金。
5、4、当合同由于不可归责于双方当事人的事由而陷入不能履行时，收受定金的当事人应当返 还定金。若双方当事人对于主合同的履行不能均无过失时，其双方当事人均应免责，故不 发生损害赔偿的问题。而且，原定合同既然已经终止，则定金给付方的定金也就丧失了给 付原因，定金收受方自应予以返还。定金中的不平等条约对于定金在合同中的使用，一些开发商总以各种变相方法，限制客户权益而自己不受条约 限制，形成不平等条约。新颁布的(中华人民共和国合同法)规定：“当事人可以依照中华人民共和国担保法 ，约 定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。 给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求
6、返还定金；收受定金的一方不履行约定的 债务的，应双倍返还定金(规定与现行经济合同法及民法通则的原则基本一致)。 购房意向书中的定金，分不同情况，违约时作不同的处理 定金按其性质可分为立约定金、 成约定金、违约定金、证约定金、解约定金 5 种形式。定金的处分主要有以下几种形式: 1若买卖双方已经签订正式契约，按照正式契约的约定，债务人闻行债务后，定金可以抵 作价款或收回；当事人一方违约，按照正式契约的约定，适用“不予返还”或”双倍返还” 的规定的，则追究违约方不屉行约定债务的责任。 2若因买方没有按认购书规定的时间、地点前去签约，或卖方在认购书规定的时限内将认 购房屋转售他人而导致买卖双方未能签
7、订正式契约的，不论认购书中是否规定定金的处理 方法，届买方违约的定金不予退还；卖方违约的应双倍返还定金。 3买卖双方均不存在以上几种违约行为，仅因预销售契约内容难以协商一致，导致无法签 订正式契约的，卖方应将定金返还给买方。 4若因卖方未取得预销售许可证、买方不具备购房资格或其他原因导。 定金、预付款和订金的区别根据担保法的有关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务 人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要 求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面 形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限
8、。定金合同从实际交付定金之日 起生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。若当事人既约定违约 金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金作为合同 担保的一种形式，首要作用是担保合同的履行；定金还有证明合同成立的作用。预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债的履 行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双 倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项， 而对定金则无此限制。关于订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一
9、方主张定 金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，根据市 房屋 8183438.html“ target=“_blank“土地资源管理局发布的关于规范房地产开发企业商品 房预订行为的通知的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的 千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。 购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情 况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：（）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的； （）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的； （）双方对
10、预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的； （）广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。 什么情况下定金可以退根据中华人民共和国担保法 、 中华人民共和国合同法等有关法律的规定，给付定金 的一方，不履行合同或者约定的债务无权要求返还定金；接受定金的一方不履行合同或约 定的债务，应当双倍返还定金。认购书中的定金，在不同的情况下具有不同性质。因此对定金的处理应视合同的具体情况， 根据定金的性质和作用，分别按照抵作价款或收回、合同无效返还定金、一方违约而“不 予返还”或者“双倍返还”来分别处理。下面，笔者就常见的几种情况进行分析：（1）如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购
11、书规定的期限内将 认购房屋转售他人而导致未能正式签约，买方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双 倍返还定金。（2）如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回； 双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还” 。（3）如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售（销售）契约及补充协议内容难 以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。（4）如果因卖方未取得预售（销售）许可证或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订 正式合同或者正式合同无效的，应按无效合同处理，卖方应将定金返还。但有过错的一方 应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。（5）如果买方在正式签约时将认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导 致签约未成，视为卖方违约，应双倍返还定金。（6）若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权 利或声明以正式为准的，应视为合同的主要条款未确定，正式合同如因此不能成立，卖方 应将定金及利息返还买方。
