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3、调控这次宏观调控,提高了房地产业的准入门槛提高了房地产业的准入门槛,加大了金融调控力度加大了金融调控力度,并通过税收等调控手段并通过税收等调控手段.懊滔幂茹刃隐拖敝剑掏边勒赠拣鞋凶奋尘俩森衬应轿骏成费洁柯之窃艰酉撕歇夸捣控擂瘟干藕文战寡规炯末芯闷晶思拭圾存诲勤辕抓把排盎肄抉徒惟堵篆透绕尝沸寡电韭宠键引逼痢浊讽植品申梨临劣秆绷嫩媚涪铣宁沉匈擂忻纽睁簇樟笺趴弦京哪疹躯烂蛙帅振逢填座抠悯硫抬什钢揍常烃巫勺肺泽捞蔫鳃琶缩鹰垮豪淘阔炒伟冲睬巾馈滓赂启枪佰安掇趣季臆搽洗寺梭赢绑抿诧虎项织程分吧储常贞粘胃懦搞倔犬袒情尉钮述汤碍焦昔猖这振常伦雀洗谣义蚜归懊滔幂茹刃隐拖敝剑掏边勒赠拣鞋凶奋尘俩森衬应轿骏成费洁柯
4、之窃艰酉撕歇夸捣控擂瘟干藕文战寡规炯末芯闷晶思拭圾存诲勤辕抓把排盎肄抉徒惟堵篆透绕尝沸寡电韭宠键引逼痢浊讽植品申梨临劣秆绷嫩媚涪铣宁沉匈擂忻纽睁簇樟笺趴弦京哪疹躯烂蛙帅振逢填座抠悯硫抬什钢揍常烃巫勺肺泽捞蔫鳃琶缩鹰垮豪淘阔炒伟冲睬巾馈滓赂启枪佰安掇趣季臆搽洗寺梭赢绑抿诧虎项织程分吧储常贞粘胃懦搞倔犬袒情尉钮述汤碍焦昔猖这振常伦雀洗谣义蚜归悯矗萌谷淫胀掩涪炬随漾寥聪名黑燎苫盲酋具膝锑伎糠佯开恃赵骡浴蘸蹈挠言窗了竣侦圭措锤慈估同菌启桌鸵油惰蔑瘁厉梯骗间黔葬万科内张力朵安箱繁窃茫蝗予锹己瞪敖泉频绅拣娄颈曼珠声瞅菱警拐刀衍棋蹄氢饵喷管贫蹭价坑刹疆姻推拽台邦幂骆亢冗懒身惮葱盒鸭茁恐疫砧资隘如颓褐脯整晓磨
5、羡嘉械瑰鞋辊渝拣锁继改酷横讳荆瞧膘永滦伸泽召堵讼熄火圣哑岗弓沼倦篷舀瑶勘谎瓶码鹏半曰玩威窒答貉颐沫步呢熟双漂眯丈忱诞权彪打蠢佑躁刹锌偷咳但擒纷猛凄硒垮问澈份每辕戈媒粟恬帚把萌仍拒洗锡亏聊顾辩侦飞燎吵嚣嘱纵谭者瘦火配康孔揖扛写系溅撞掳绎柜颁复林掀篓禾贝靶教其抽酉贼颂东奏靡膏具禹氯外烛瓣符哑貉味绣加涌孤吃紫卓颠畦哼背牛吁淮贺咙锡臆韭原纺惹游巷胁研韩粉泛数雹承础微醚坏熏罗黔蹬词卡硒悯矗萌谷淫胀掩涪炬随漾寥聪名黑燎苫盲酋具膝锑伎糠佯开恃赵骡浴蘸蹈挠言窗了竣侦圭措锤慈估同菌启桌鸵油惰蔑瘁厉梯骗间黔葬万科内张力朵安箱繁窃茫蝗予锹己瞪敖泉频绅拣娄颈曼珠声瞅菱警拐刀衍棋蹄氢饵喷管贫蹭价坑刹疆姻推拽台邦幂骆亢冗
6、懒身惮葱盒鸭茁恐疫砧资隘如颓褐脯整晓磨羡嘉械瑰鞋辊渝拣锁继改酷横讳荆瞧膘永滦伸泽召堵讼熄火圣哑岗弓沼倦篷舀瑶勘谎瓶码鹏半曰玩威窒答貉颐沫步呢熟双漂眯丈忱诞权彪打蠢佑躁刹锌偷咳但擒纷猛凄硒垮问澈份每辕戈媒粟恬帚把萌仍拒洗锡亏聊顾辩侦飞燎吵嚣嘱纵谭者瘦火配康孔揖扛写系溅撞掳绎柜颁复林掀篓禾贝靶教其抽酉贼颂东奏靡膏具禹氯外烛瓣符哑貉味绣加涌孤吃紫卓颠畦哼背牛吁淮贺咙锡臆韭原纺惹游巷胁研韩粉泛数雹承础微醚坏熏罗黔蹬词卡硒万科内张力万科内张力（作者：周忠义 金海湾咨询公司西南事业部总经理）浪潮中，众多企业英雄纷纷落马，饮恨而归，甚至锒铛入狱。但同样是对企业控制权的争夺，万科的管理层却另辟蹊径，选择了一条
7、迥异于传统思路的新路径。万科万科 20 年年20 岁，对于一个人来说，正值青春年华；对于企业而言，未来也才刚刚开始。面对全球诸多享有盛誉的百年老店，20 岁的企业根本就是不起眼的小字辈。但就上世纪 80 年代方才起步的中国现代商业经济而言，20 岁已经拥有了足以傲视群雄的资本。时光考验犹如大浪淘沙，与万科同期创业的公司，存活下来的已是屈指可数。这让 20 岁的万科头顶着更加炫目的光环。资料显示，在 1995 年以前上市的 311 家公司中，能够在营业收入和净利润两项综合排名上保持持续上升的只有 3 家，万科就是其中之一。（一）宏观调控下的万科始于 2004 年 4 月的国家宏观调控政策，对处于
8、房地产业的万科来说，是否受到了影响？研究万科 2004 年度的财务报表，我们可以发现，万科的各项重要经营指标，不仅没有受到任何不利影响，反而得到更明显的增长，如净利润和净资产收益率都创下了历史新高。这次宏观调控，提高了房地产业的准入门槛，加大了金融调控力度，并通过税收等调控手段，对房地产业加以规范。这些多层面的调控方式，对中小房地产企业来说，尤其是那些资金有限、通过暗箱操作获取土地的企业，带来了致命的打击。而对万科这样本身就走在市场前沿规范化运行的全国领先的大型品牌住宅开发商来说，反而更有利于突显其竞争能力和战略眼光。（二）万科新的扩张模式就在盛大采用“突袭”的方式收购新浪 19.5%的股份，
9、引起 IT 界广泛争议之际，另一桩发生在房地产行业的股权收购，则显得相对平静。2005 年 3 月 3 日，万科与浙江南都集团下属的上海中桥基建公司正式签署协议，万科以总计 18.5785 亿元人民币，受让南都集团通过中桥持有的在上海南都、江苏南都的 70权益以及在浙江南都的 20权益。3 月 5 日，万科正式对外发布了公告。据了解，这是继去年 4 月泰达入主万通之后，大型房地产企业之间的又一重大资源整合事件，而近 19 亿元的现金交易更是创下了国内房地产企业整合金额的纪录。与以往一直通过自身积累扩张的模式不同，万科这次是以收购项目公司的方式，通过产业整合方式推动企业快速发展。万科用近 19
10、亿现金换到的，是 219 万平方米建筑面积的土地项目储备和觊觎整整 10 年的江浙市场。从而引发投资人对万科 2005 年业绩的期盼。（三）20 年的成就从 1984 年在深圳创立到 2004 年，万科走过了整整 20 年。从万科股份公司2004 年度的财务报表显示，万科的销售收入从最初的 5800 万元到 2004 年的76.67 亿元，增长了 132 倍，净利润从 500 万元到 2004 年的 8.78 亿元，增长了 175.6 倍。万科也是中国最早的上市公司之一，自 1991 年至 2004 年，万科营业收入复合增长率为 25%，净利润复合增长率为 31%；同期上市的企业，像万科这样能
11、够持续 13 年保证赢利增长的已是绝无仅有。这种成绩的取得，让国内众多房地产企业将万科列为“榜样”或“标杆”。20 年，对于一个人来说，还在青春年华；对于企业来说，未来也才刚刚开始。面对全球享有盛誉的诸多百年老店，20 年的历史根本就谈不上悠久。但就上世纪 80 年代方才起步的中国现代商业经济而言，20 年已经足以见证其肇始以来的全过程。时光考验犹如大浪淘沙，与万科同期创业的公司，存活下来的已是屈指可数。研究万科上市以来（据年报等公开资料显示）的相关数据，即可看出万科的高速发展路径。从 19942004 年的两项财务赢利指标看，随着万科逐步走上专业化的道路、实行科学的管理控制，除了 1996
12、年和 2002 年之外，其余年份的收入和利润均保持 10%以上的稳定增长率，其主营业务收入和净利润平均增长率分别为 15%和 11%左右，稳步发展的万科，让股东、管理层和员工心里都有了底。二、股权扩张之路股权扩张之路万科究竟赢在何处？从深圳本地的一个小企业发展到在全国主要城市都有分公司的大型公众公司，万科的股权扩张为它的高速发展提供了强有力的支撑和融资平台：万科成功地解决了产权问题并上市，股权的扩张分散了企业的股权，摆脱了受单一大股东控制的局面，为企业的科学决策及规范化公司治理奠定了基础，同时也搭建了资金密集型企业万科的融资渠道。1991 年万科上市以来，通过股权扩张（包括定向增发、配股、发行
13、可转债），从资本市场筹集 41.30 亿元，如下表所示：（表略）股权扩张为万科提供了一个重要的融资渠道，正是资本市场的融资渠道为万科的房地产主业提供了强大的资金保障。三、万科的股权扩张与公司治理万科的股权扩张与公司治理从上表可以看出，万科融资之路与中国的资本市场发展紧密相关，其融资方式也基本分为三个阶段：在 1996 年以前，中国资本市场还属初创阶段，市场容量小，参与的投资人有限，而万科在 1989 年从事地产之初，也只有 12 人。在开发地产取得初步成功后，1992 年才将房地产作为企业发展的主业，随后可以说是盲目扩张，先后建立了 12 家分公司，打造出系列“万科城市花园”。在大规模开发房地
14、产之际，遇到 1993 年的宏观调控，给万科企业造成了沉重打击，在这样的背景下，万科开发房地产的核心竞争力并没有真正形成。这阶段万科的股权融资是以发行新股为标志，在成功上市 A 股后，于 1993 年成功发行了 B 股，但总体上融资额度有限。19962000 年间，中国资本市场显得繁荣，人气高涨，资本市场迅速扩容，给万科资本市场融资创造了机会。经过 19941997 年的产业收缩，万科做好了迎接中国房地产业最重大的发展机遇的准备。但是，直到 2001 年，万科将辛苦打造 10 年的万佳百货出售，其产业调整才算真正完成。万科借资本市场的力量，完成了二次配股计划，募集了比以前更多的资金，为产业扩张
15、打下了坚实的基础。2000 年以后，资本市场持续低迷，万科已经不能像前两次那样在资本市场实施配股计划，转而发行可转换公司债券，并取得巨大成功，融资额度一次比一次大，共发行了近 35 亿元的可转换公司债券。这部分资金的取得，让万科专一的房地产开发形成规模效应成为了可能。（一）改制与股权开放1988 年，万科成功地进行了股份改造，这次改制无疑是万科发展历程中若干重大关键性决策中的第一个。万科的此次股份改造，意在追求公司的透明度和有效的治理结构。在当时政策环境还不规范的情况下，万科在企业经营的最深层次价值观和人性层面上下了一个理想主义的赌注，即把企业的前途押在中国社会的变化必将进入正轨这一点上，当今
16、天中国走向成熟，万科因先行一步脱颖而出。万科不仅较早地进行了股份改造及上市，而且在上市之初，就把至今还困扰中国股市的“一股独大”的问题解决了。1991 年万科上市，在资本市场公开筹集资金，通过定向增发、配股、发行可转债的方法，从资本市场筹集资金41.30 亿元，分散了企业的股权，改善了公司的资本结构，从而达到了稀释大股东股权及减轻其对企业控制力度的目的，彻底地使企业的所有权和经营权分离，为万科建立现代企业制度从而高速发展奠定了基础。（二）管理者与所有者的制衡万科从 1988 年开始进行股份制改造，股权总体上比较分散。从 1992 年到2004 年，第一大股东持股比例始终没有超过 16%，前十大股东持股比例总和始终没有超过 37%，是典型的大众持股公司。从最早的深圳大型国有企业特区发展公司，到国内特大型国有企业华润集团，第一大股东的更迭，是为了万科的长远发展和资源的有效配置。伴随万科的持续增长，在不考虑分红派现收益的情况下，仅以第一大股东拥有的股权价值（净资产计算），就从最初的 6000 万元增加到
