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1、明年 3 月前调控处“空档期”住建部调研楼市声再起广州、深圳新房开盘“通宵排队”购房；北京二手房加价 70 万元销售；南京、上海等地总价地王再现。年末，各种流言不断助推楼市价格暴涨的预期。12 月 14 日，广州市区某楼盘开盘，一些商业机构在微博和网站贴出所谓“千人排队”的照片和文字说明，然而当晚参与所谓“千人排队”的购房者对记者表示，“最多时有两三百人，但绝没有上千人，而且很多人看着也不像是去买房的，而是工作人员。但不容否认的是，从年初的“以价换量”、年中“平价放量”和年末“保价缩量”，房地产开发企业的底气在增强，而与此相对的，随着开发商销售任务的完成和资金链的不断好转，购房者的议价能力相对
2、减弱。中国房地产数据研究院执行院长陈晟称，刚刚在海南参加一个有 300 多家房地产企业参与的论坛上发现，“多数房地产企业对明年市场预期乐观，认为“春天的脚步已经临近了“”。中指院院长莫天全表示，目前北京、上海、广州、深圳等十大代表城市出清周期均值降至 6.8 个月，比年初缩短8 个月。陈晟也说，部分一线城市的库存只有不到半年的消化周期。目前不少开发商业绩完成度较高、资金充裕，年底前降价可能性不大，这确实挤压了购房者的议价空间。新华社记者采访发现，由于房地产调控政策“边际效应”减弱，一些开发商开始蠢蠢欲动，试图小幅提价试探市场。专家建议，由于各地调控政策普遍将于年底到期，从目前到明年 3 月份实
3、际处于政策“空档期”，建议中央有关部门尽快出台更细致的说明，引导市场形成对明年楼市趋势的理性判断。（编注：12 月 21 日，中国证券报报道称，继国土部发布多项措施稳定土地市场后，近日住建部也针对房地产市场走势展开调研，了解当前市场表现与最新动向。以北京为代表的地方政府已出手稳定楼市预期。12 月 22 日，新华社发表题为破解楼市困局勇气智慧都得有的文章说，“住房限购、限贷等调控政策持续近两年，进入政策疲劳期”，“调控不仅需要对市场自身出现的问题进行纠偏，同样要对与之相关联的土地政策、财税政策等进行改革，才能彻底为高热的楼市退烧。而改革，就意味着要打破楼市利益固化的藩篱，这需要更大的勇气和智慧
4、。”上周东莞房价再度微涨上周东莞房价再度微涨 刺激土地成交刺激土地成交据东莞搜房网数据监控中心显示：上周（12.17-12.23 日）东莞全市一手住宅总签约 1669 套，环比上涨 7.47%；成交面积 157872.34157872.34 平方米，环比上涨 3.51%；成交均价 8474.16 元/平方米，环比上涨 0.36%。2012.12.17-2012.12.232012.12.17-2012.12.23 周成交数据报表周成交数据报表时间时间日期日期星期星期成交套数成交套数( (套套) )成交面积成交面积()()成交金额成交金额( (万元万元) )成交均价成交均价( (元元/)/)12
5、 月 17 日星期一19418234.4615707.38614.07 12 月 18 日星期二23921700.7320103.649264.04 12 月 19 日星期三26223998.3820103.658377.09 12 月 20 日星期四26726665.7122676.478503.98 12 月 21 日星期五26725959.4822137.988527.9 12 月 22 日星期六26125334.1720421.248060.75 12 月 23 日星期日17915979.4112633.247905.95 本周16691669157872.34157872.34133
6、783.52133783.528474.168474.16 上周15531553152515.78152515.78128776.18128776.188443.478443.47 环比7.47%7.47%3.51%3.51%3.89%3.89%0.36%0.36%上周签约量虽较前一周略有增加，日均签约超过 238 套，仍处于高位，市场热销持续高涨。从签约项目来看，以万科紫台、万达广场为代表的个别高端项目拉升全市均价现象依然存在，但签约主力集中在 7000-8200 元/平方米的中端项目。年底仍有新盘强势入市年底仍有新盘强势入市 镇区楼盘交投活跃镇区楼盘交投活跃据搜房网记者了解，上周东莞全市各
7、主要楼盘动态主要以业主答谢会、优惠购房、认筹抽奖等一系列聚集人气、客户筹集维护等形式为主。但同时也有楼盘趁势入市，上周末，备受关注的东城万达公馆强势入市。业内人士分析，随着年底圣诞元旦等节假日的到来，各大开发商无论是资金回笼情况如何，不管是为了冲刺业绩还是为了迅速出货，都趁机推出各种购房优惠或通过各种途径聚集人气暖场，力求在最后的时段里达到最理想的效果，交出 2012 年最理想的答卷。而在 12 月 23 日举行的第六届东莞购房者大会上，搜房网知名博友谢逸枫表示：“2013 年房地产调控进入微调期，房价以上涨为主。在城镇化与稳增长及偏松的货币政策等房地产调控微调的推动下，按照 GDP 增长与
8、CPI 控制目标看，2013 年房价将继续保持上涨，至少会 5%-10%之间小幅度温和上涨。”在记者采访购房者也发现，大多数东莞购房者对 2013 年楼市看好，他们认为，东莞房价在周边广深两市的对比下显得较为合理，2013 年如果有合适机会，他们将出手买首套物业或进行改善型置业。而部分东莞投资型客户也表示，对东莞 2013 年甚至未来三年的房价都较为看好，尤其是投资中小户型毫无担忧与压力。东莞莞长路侧工业用地转让东莞莞长路侧工业用地转让 地上建筑物超万平地上建筑物超万平记者昨日（12 月 23 日）从东莞市产权交易中心获悉，2013 年 1 月 8 日下午 3 时，将在中心交易大厅公开竞价转让
9、位于东莞市莞长路侧一宗国有工业用地土地使用权及其地上建筑物。该宗地面积为 33313 平方米，有土地证，土地使用权终止日期至 2044 年 4 月 7 日止；地上建筑物总建筑面积约13418.6 平方米，无办理房地产权证。转让标的整体起拍价为人民币 3000 万元，竞买保证金为人民币 800 万元。市产权交易中心有关负责人表示，有意者可致电咨询或到中心查阅相关交易文件。12 月 28 日上午 10 时在标的所在地集中现场看样，须提前电话预约。有意竞买者，须于 2013 年 1 月 6 日下午 5 时前，将竞买保证金汇入中心账号，并办理竞买登记手续。不办理登记手续的，不得参加竞买。成交后，买受人
10、须在成交之日起 5 个工作日内一次性付清所有成交价款。年底银行账户盘点年底银行账户盘点 1212 月基本上不受理提前还贷月基本上不受理提前还贷1212 月银行基本不受理提前还贷月银行基本不受理提前还贷近日，有媒体报道广州购房人办理提前还贷业务受阻，光排队就要等三个月。对于北京购房人年底提前还贷业务，我们在致电四大行某客服人员的过程中，客服表示，提前还贷需要办理相关业务的申请，大概需要一个月的时间来审批，针对年底办理提前还贷业务是否拥堵，客服人员没有给出明确答复。在连续致电若干银行的过程中，得到的答复基本相同。但实际上，通过向业内人士咨询了解，北京购房人 12 月申请提前还贷，同样难以顺畅。伟嘉
11、安捷吴昊表示，正常的提前还贷都需要走一个提前还贷申请流程，而银行获批也往往需要一个月的时间，这算是正常流程，但是如果购房人想要在年底临近 12 月申请提前还贷，那就可能面临获批时间拉长。“并不是因为年底申请提前还贷的购房人较多造成的，而是各家银行在 12 月基本都不受理购房人的提前还贷申请，这算是一个行业规则。”吴昊说。银行盘点是主因银行盘点是主因对于银行在 12 月不受理购房人提前还贷业务，吴昊表示，虽然说购房人年底提前还贷可能缩小银行的贷款规模，影响银行的业绩目标，但是要知道临近年底还会有不少银行贷款额度紧张，面临没有资金可供放贷，因此，这并不是银行 12 月不受理提前还贷的主要原因。“主
12、要原因还是银行自身年底盘点。因为年底，尤其到 12 月份的时候，银行盘点阶段会把这些借款等合同冻结，这一期间，购房人的提前还贷申请也将延后，大概会延迟到来年 1 月份，才能进入流程中。”吴昊解释说。这么一来，对于需要提前还贷的购房人来说，由于正常办理需要一个月的提前还贷申请审批流程要走，因此，想要在年底办理提前还贷，则要尽量在 10 月底之前完成提前还贷申请的提交，给提前还贷申请留出一个正常的获批时间空当。如果错过了这一时间点，想要在年底申请提前贷款，由于 12 月合同冻结，审批下来很有可能延迟到来年 1 月。不过，也有业内人士指出，有些情况下也可以通融，依旧按照正常流程走下去，而不延迟，但是
13、购房人也会因此而被要求多交一些名目的费用。对此，吴昊表示，在实际操作过程中，多数购房人可以理解年底盘点过程中合同账户冻结，对于非常急切要求提前还贷的购房人还是少数的。“账是很容易算的，多出来的这些费用与延迟提前还贷的利息相比，说不定还会更多，除非延迟提前还贷的利息高出所需费用很多，否则不值当折腾。”有购房人表示。建设用地已逼近极限 东莞要掘金地下商业商家已趋利而动。据了解，虎门正在开发的地下项目“地一大道”投资近 8 亿元，建筑面积高达 70 万 m 2。如果向广深看齐，这一规模并不大。媒体报道，广州的地下商业规模惊人，已开发和规划好的的体量接近 170 万 m2。东莞规划部门此前就曾对外介绍
14、，东莞才刚开始，未来是要在地下“再造一个东莞”。但即使已有十几年的开发经验，广州地下商业的发展仍面临难题：由于大品牌不愿“钻”地下、租金管理费比地上项目高、产权不清晰等各种困扰，大量地下商业仍“吃不饱”。有业内人士就担忧，东莞的经济总量不到广州一半，地面的中高端商业尚在培育期，向地下商业敞开怀抱，挑战重重。“地铁应该能够把这种局势扭转过来”，瑞峰置业副总经理姚丽君则乐观以待。他分析，大量高端消费外流到广深和港澳地区、中产阶层偏少，人群分散在各镇街，导致东莞地面的中高端商业难成气候。不过，伴随着广深轻轨的开通，“东莞将成为广深之间的重要节点，凭借其成熟的酒店业配套和地理优势，对商务人群产生吸附力
15、。”另外，有了市域轨道 R2 线，包括厚街、石龙等经济强镇的人群都将被聚集到市区中心。姚丽君坦言，他看好未来两个交通节点的地下商业：一是东城世博广场连片的东纵商圈；另外是临近台商大厦、民营大厦的会展中心站点。由于其地面的商业片区已十分成熟，人流量大而且稳定，“地下商业依托地上而发展，且错位竞争，就有生存空间。”这也是广州流行前线成功的原因。“交通配套和接驳也要跟上”，长安新区管委会副主任郑国洪曾参与了东莞多个重大规划，他提醒，东莞的地下商业要先做好两个“接驳”。一是现阶段东莞人的出行仍是以私家车为主，地下商业体必须预留充足的停车位；未来则要做好公交、出租车和地铁之间的接驳。郑国洪建议，东莞或可
16、效仿香港，直接在商业体内兴建公交、出租车的停靠站点，避免地下商业体发展后，人流过于集中却带来混乱无序的交通。另外，硬件具备了，还要有“软实力”。“东莞的地下商业或许达不到广深的体量，但会有一定的生存空间。”姚丽君分析，城市要培育白领人群难，但东莞本地富豪和蓝领工人多，地下商业的业态选择要与广深区别开来，需要在品牌选择、商业包装、卖场布局等有提升，才能留住本地的消费力。如果放眼长远，东莞要考虑的则更多。查看欧洲等先进国家开发地下空间的成功经验，瑞典学者就提出了“双层城市”的地下空间规划理论：地下的垃圾回收系统、供热系统、物流系统等都在规划时一并考虑。他们甚至在城郊修建大型的地下音乐厅、游泳池、冰球馆等。“从宏观上看，这些都是未来的发展方向”。郑国洪介绍，这些地下项目的开发投资成本高，物业管理水平要求更高。而国内的地下物业管理目前还停留在“打扫卫生”的阶段，对通风系统等设备的维护管理仍未达到一定水平。不过，他认为，政府应该鼓励市场的开发行为，比如在地下商业的容积率计算上制定优惠政策，降低地下空间开发的成本门槛。“有人做了，自然就培养出这些管理人员，慢慢也就拓
