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1、擅自转租房屋所得溢价收益的性质及归属 案情简介：上诉人：甲公司，被上诉人：乙公司，第三人：丙 公司。1998 年 10 月，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同 ，合同约定甲公司将其所有的一房屋(100m2)交付乙公司使用，乙公 司以 60 元/m2.月，向甲公司支付租金，租期为 5 年。合同未对房屋 转租做出明确的约定。在 2000 年 5 月，乙公司在未征得甲公司同意 的情况下，将该房屋转租给了丙公司，乙、丙公司双方约定租金为 100 元/ m2.月。在乙、丙公司履行租赁合同的 12 个月后，甲公司 知晓了乙公司擅自转租房屋的情况，遂以乙公司为被告、丙公司为 第三人向法院提起诉讼，要求法院
2、判令：1、解除甲、乙之间的房 屋租赁合同，将房屋交还甲公司；2、判令被告乙公司向甲公司返 还因转租所获取的不当得利 48000 元。(计算依据为：100-60元 12 月100 m2，即两个合同的差价) 二审认定和判决：二审法院经审理认为，原告甲公司与乙公司 签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，内容未违 反有关法律规定，属有效合同，双方当事人应当自觉遵守。甲乙双 方的合同中虽未明确规定转租事宜，但依据合同法第 224 条之 规定，承租人未经出租人同意，不得擅自将租赁物转租。可推知， 合同无明确约定时，承租人若要转租租赁物，仍应当得到出租人的 明确同意，未经出租人同意的，出租人可以解除
3、合同。因此本院判 决解除甲乙双方之间的房屋租赁合同。对于甲公司要求返还不当得 利的诉请，本院认为虽然乙公司从非法转租中获取了利益，但由于 该转租行为发生在甲公司与乙公司的合同租赁合同履行期间，乙公 司已按照双方合同约定向甲公司交付了租金，在此期间甲公司并不 存在其所称的损失，不符合不当得利构成要件中的“给权利人造成 损失”的要件，故甲公司关于不当得利的主张不能成立，故本院驳 回上诉人要求返还不当得利的诉讼请求。 案件评析该案例引发两个法律问题:1、在房屋租赁合同没有对 转租作出明确约定的情况下，出租人是否可以以承租人擅自转租为 由主张解除租赁合同？2、擅自转租房屋所得溢价收益的性质是否属 于不
4、当得利，该收益应归谁所有？ 一、在租赁合同没有对转租作出明确约定的情况下，出租人可 以以承租人擅自转租为由主张解除租赁合同，理由有以下几点： 第一、双方签订的房屋租赁合同虽没有约定转租条款，但 中华人民共和国合同法第 224 条及城市房屋租赁管理办法 第 24 条均有承租人未经出租人同意，不得将租赁物转租的规定，之 所以这样规定，是因为租赁物的所有权不属于承租人，承租人无权 处分租赁物，如果他要处分须经有处分权的人同意，这是交易的基 本条件，也是为了维护交易安全，如允许承租人随意转租，不利于保护出租人的利益，也不利于保护第三人的利益，此外，承租人利 用这种形式将租来的房屋层层租赁以获得暴利，使
5、租赁房屋租金过 高，侵害了所有权人的利益。 第二、中华人民共和国合同法第 224 条第一款规定：“承 租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”。在实践中，经 出租人同意的转租包括两种情况：一是在租赁合同订立时明确约定 承租人有权转租租赁的；二是在租赁期间承租人征得出租人同意将 租赁物转租的。在本案中，双方事先在房屋租赁合同中没有约 定承租人乙公司有权转租；事后，两被告将房屋转租给本案第三人 丙公司时，并没告知甲公司，也没有取得甲公司的同意。因此，乙 公司将房屋转租给第三人丙公司的行为不仅违约，而且违反了法律、 行政法规有关承租人未经出租人同意、不得将承租的房屋擅自转租 的规定，中华人民共和
6、国合同法第 224 条第二款规定：“承租 人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据该条规定， 甲公司诉请解除与乙公司签订的房屋租赁合同及归还房屋的请 求应该得到支持。 二、乙公司从转租中获得的溢价收益是否属于不当得利本案中 涉及到擅自转租房屋所得溢价收益的性质如何认定及该收益依法属 于哪一方所有两个问题。由于我国现行法律没有就违法转租所获溢 价收益如何处理作出明确规定。在甲公司以该溢价收益属于不当得 利而请求乙公司予以返还的情况下，二审法院以乙方的获利行为没 有导致甲方受损，因而没有支持甲公司的不当得利的返还请求，那 么甲方真没有受到损害吗？乙方所获得的转租利益又该归谁所有呢？ 要解
7、决这两个问题我们不妨先从不当得利的构成要件的分析入手。 从民法通则第九十二条可知不当得利概念是指：“没有合法根据， 取得不当利益，造成他人损失”故不当得利的构成要件有:一方获得 利益，他方受到损失，获得利益和受到损失之间有因果关系，获得 利益没有合法根据四个方面: 1、一方获得利益。本案中乙公司的转租行为获取了差价利益 48000 元，有获利行为。 2、他方受到损失。他方受到损失,是指因有一定的事实而使其 财产总额减少,其损失表现形式，既可以是财产的积极减少即直接损 失,也可以是财产的消极减少即间接损失。本案甲公司的损失是直接 损失，具体表现在：(1)、因乙公司擅自转租，转租合同因甲公司不 予
8、追认而无效，故甲公司对房屋的所有权享有了完整的物权，这种 完整物权应溯及至房屋转租时，这样才能有效保护守约人的合法利 益。而乙公司转租取得的溢价收益是基于房屋所有权产生的，作为 完整物权享有者的甲公司应当享有此溢价收益，而实际上甲公司并 未取得该溢价收益，故甲公司有损失存在。(2)、由于乙公司擅自转 租房屋，直接损害了甲公司对所出租房屋的所有权，同时造成多层次的对租赁房屋的占有关系，增加了甲公司要求返还营业房的困难， 同时乙公司及丙公司因转租而擅自装修房屋的行为也使甲公司的房 屋毁损程度加重，因此乙公司擅自转租行为已造成甲公司的实际损 失。 3、一方获得利益和他方受到损失之间有因果关系。民法理
9、论上 有直接因果关系说与非直接因果关系说。直接因果关系说强调获得 利益和受到损害必须基于同一原因事实;而非直接关系说则认为只要 社会观念认为获得利益和受到损失有牵连关系,并不一定要获得利益 与受到损失，基于同一事实原因,就可认定两者有因果关系。我国 民法通则第 92 条有关不当得利的规定系采取了非直接因果关系 说。甲公司以乙公司未取得其同意，而擅自转租房屋为由，依据我 国合同法第 224 条规定(“承租人未经出租人同意转租的，出租 人可以解除合同”)赋与的单方解除权，解除了与乙方的租赁合同， 同时对与乙公司的无权处分行为即转租行为没有追认，致使乙丙之 间的转租合同无效，故其对房屋的所有权的所有
10、权能回复到圆满状 态即因与乙公司签订租赁合同而分离出去的对房屋的占有、使用和 收益权得到回复。甲公司对房屋的收益权自然溯及到乙公司对该房 屋转租的租金收益。故乙公司非法占有转租所得，造成了甲公司不 能取得转租金收益，两者具有因果上的联系。 4.须没有合法根据。根据中华人民共和国合同法第五十一 条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的 人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中甲乙公司之间 的租赁合同，乙公司依合同对租赁的房屋享有的只是该房屋的占有、 使用和收益权，并未取得房屋的处分权，故乙对房屋的处分行为即 转租行为是无权处分行为，乙是无处分权人。乙公司是依据与丙方 签订
11、的租赁合同来取得租金的,而该转租合同由于没有得到甲公司的 追认,该转租合同已确定无效，故乙公司取得转租租金没有合法依据。鉴于以上分析，甲公司以该溢价收益属于不当得利而请求乙公 司予以返还应该得到法院支持。 三、在丙公司基于转租合同无效而请求乙公司返还租金时，本 案如何处理。 本案因转租合同无效，第三人丙公司可根据合同法第五十八条 之规定(“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以 返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一 方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承 担相应的责任。”)请求乙公司返还租金，这时因甲方、丙方的请求 都有法律上的依据，法院就
12、会陷入两难境地，如何解决这个问题呢？我们作这样一种区分来解决这个问题，即依转租合同的履行程 度来划分处理方式。 第一种情况是转租合同尚未履行。此时因转租合同并未实际履 行，因此可将转租合同作无效合同处理，乙丙间返还财产即可，而 甲可以通过行使合同的解除权，解除与乙之间的租赁合同，再与丙 协商签订一个新的合同，即可保有其房屋租金的收益，乙也可以继 续经营这样就两全其美了。 第二种情况是该转租合同已部分履行。对于已履行的部分，可 依不当得利，由乙向甲返还溢价所得；对于未履行的部分按第一种 情况处理，依无效合同解除，乙向丙返还租金，不再履行。 第三种情况是该转租合同已完全履行完毕。这时若依无效合同 处理，由乙向丙返还租金，而丙却只需交还房屋，显然乙无偿使用 了该房屋，这显属不公平。因丙已实际按合同约定的期限使用了该 房屋，而这使用行为无法“返还”，不能恢复到合同履行前的状态， 且其支付的对价是符合其意愿的，因此为维护诚信原则、等价有偿 原则，法院可依不当得利，判令乙公司向甲公司返还从转租合同中 取得的全部溢价收益。
