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1、市场法一、单项选择题1市场法的理论依据是（ ）A 预期原理 B 替代原理 C 生产费用价值论 D 最高最佳使用原则2不适宜用市场法评估的房地产是（ ）A 商品住宅 B 写字楼 C 纪念馆 D 标准工业厂房3运用市场法评估，选择取的可比实例数量宜为（ ）个A 13 B 15 C 35 D 3104建立价格可比基础中，统一付款方式是指（ ）A 统一以人民币表示 B 统一用建筑面积C 统一采用单价 D 统一折算为成交时点一次付清5某成交实例成交总价为 24 万元，分三期付款，首期付 8 万元，6 个月后支付 8 万元，余款于一年后付清，假设年利率为 5了，则该实例的实际价格是（ ）万元A 24 B
2、23.42 C 23.43 D 22.866.可比例是相邻房地产的合并交易,则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格( )A 高 B 低 C 相等 D 不可比7.卖方不了解市场行情,这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )A 高 B 低 C 不高不低 D 无法确定8.采用比较法估价时得出个估价结果,220 元/平方米,240 元/平方米,280/平方米,230/平方米.若求其中位数,则为( )元/平方米.A 230 B 242.5 C 235 D 2409.某地区某类房地产于 2002 年 10 月末至 2003 年 2 月末平均每月比上月下降 2.5,2003 年 2 月末至2
3、003 年 6 月末平均每月比上月下降 0.8,而 2003 年 6 月末至 2003 年 10 月末平均每月比上月上涨1.5,2002 年 11 月末成交的实例价格为 4500 元/平方米,若调整到 2003 年 9 月末,其价格为( )元/平方米.A 4500 B 4223.9 C 3752.56 D 4179.6710采用市场法评估时应用的公式（ ）A 可比价格100（）100（）100（）B 可比价格100（）（）100100（）C 可比价格100（）100（）（）100D 可比价格100（）（）100（）10011某房地产在用市场法估价时 得出三个估价结果：820 元/平方米、850
4、 元/平方米、900 元/平方米，若赋予的权重分别是 0.5、0.3、0.2，则该房地产的价格为（ ）元/平方米A 850 B 845 C 869 D 85712从短期来看，房地产价格上涨率要比一般物价上涨率（ ）A 难以把握 B 高 C 低 D 相等13下列（ ）情况导致房地产价格偏高A 卖方不了解行情 B 政府协议出让 C 购买相邻房地产 D 设立抵押的房地产14比准价格是一种（ ）A 公平市价 B 评估价格 C 市场价格 D 理论价格15某宗房地产交易，买卖双方在合同上写明买方付给卖方 2325 元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价
5、格的 7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的 5%，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/平方米A 2625 B 2500 C 2214 D 217316同上题，若约定买卖中涉及的税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/平方米。 A 2625 B 2500 C 2214 D 217317下面说法错误的是（ ）A 可比实例在成交日期时的价格（1+价格变动率）期数=在估价时点的价格B 可比实例在成交日期时的价格（1+价格变动率期数）=在估价时点的价格C 可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同D 可比实例必须是正常交易二多项选择题1可用作交易日期调整方法有（ ）A 价格指数法 B
6、 长期趋势法 C 价格变动率法 D 经验值法1建立价格可比基础，除统一付款方式，统一采用单价外，还包括（ ）A 统一币种 B 统一货币单位 C 统一面积内涵 D 统一交易情2下列说法正确的是（ ）A 可比实例肯定是交易实例 B 交易实例肯定是可比实例C 可比实例不一定是交易实例 D 交易实例不一定是可比实例3类似房地产是指在（ ）等方面，与估价对象房地产相同或相似A 用途 B 所处地区 C 使用年限 D 建筑结构4区位状况比较调整的内容包括（ ）等因素A 交通便捷程度 B 繁华程度 C 基础设施完备程度 D 环境景观5实物状况调整的内容包括（ ）A 面积大小 B 容积率 C 楼层朝向 D 新旧
7、程度6选取的可比实例应符合（ ）条件A 与估价对象房地产用途必须相同 B 与估价对象房地产所处地区必须相同C 与估价对象房地产价格类型必须相同 D 该可比实例必须是正常交易7市场法中房地产状况调整时，房地产状况包括（ ）A 区位状况 B 使用状况 C 权益状况 D 实物状况8市场法的原理和技术也可用下列参数的求取，如（ ）A 成本费用 B 空置率 C 报酬率 D 开发经营周期三判断题1交易日期调整实际上是房地产市场状况调整（ ）2某实例是在估价时点之前一年半成交的，故肯定不能选作可比实例（ ）3某实例系相邻房地产的合并交易，故其成交价格高于正常价格（ ）4被法院强制拍卖的房地产成交价格往往比正
8、常水平低（ ）5楼层属于建筑物实物状况调整包含的内容（ ）6在房地产状况调整中，可比实例房地产状况应是估价时点时的状况（ ）7某估价对象为单独建筑物，由于只有房地合成体成交实例而无单独类似建筑物成交实例，故无法适用市场法（ ）8可比实例必须是已成交的房地产实例（ ）9采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格（1+价格变动率期数）=在估价时点的价格（ ）10交易日期调整时应采用与估价对象房地产相类似的房地产价格指数或变动率（ ）11交易情况修正凭估价人员的经验加以判断（ ）12用于比较的可比实例房地产价格必须划为单价（ ）13在统一货币单位时应采用成交当
9、时的市场汇率来换算（ ）14在交易情况修正中应采用正常价格比可比实例的成交价格是高还是低多少的说法（ ）15如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期调整（ ）四计算题1现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积1000 平方米1200 平方米9687.6 平方英尺成交价格240 万元人民币300 美元/平方米243 万元人民币成交日期2009 年 10 月初2010 年 8 月初2011 年 2 月初交易情况-5%0%0%状况因素0%+2%+5%又知，可比实例乙丙的付款方式均为一次付清，可比实例甲为分期付款，首期 96 万元，第一年末72 万，月利率 1%，第二年末 72 万，月利率 1.05%,2010 年 8 月初人民币与美元的市场汇价为1：8.5,2011 年 8 月初的市场汇价为 1:8.3。该类房地产人民币价格 2009 年逐月下降 0.8%，2010 年逐月上涨 1.0%，2011 年逐月上涨 1.2%。又知 1 平方米=10.764 平方英尺，试利用上述资料评估该房地产2011 年 8 月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）
