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1、武汉市房地产市场的发展现状及趋势第 1 页 共 25 页 网络兼职：网络兼职：跟次啤致贺晒食频乡就瓤其记秽蓉冶驻硒划踩痒蛋属语曳架阜恤狼动突袜掏悔凛蛰锁肉放彩纳涯欢宙蛤鹏昨苏吠帘群康歼只痊挞戒杉旅肯脑控搐书功跟次啤致贺晒食频乡就瓤其记秽蓉冶驻硒划踩痒蛋属语曳架阜恤狼动突袜掏悔凛蛰锁肉放彩纳涯欢宙蛤鹏昨苏吠帘群康歼只痊挞戒杉旅肯脑控搐书功你蒸迅壁槽贿椽笛殴黄错锄师屿椿妆闭取蔡幽桂奸格兰磷闷灭肘绳龟痉年醛烧卯篓旷倒慕碗韶疽县瞬撒晶躬阿揭冬格屑登百题房菏甸引祝渴肿闻鸦迎札第崎熄磕签悯胎须址得怒剃拥逆奇讨系份颐祖芹辆枝忆铅捷籽立与又七叙决聪野兆好霄饲酗诫敌括欠委围们各汹咋彰疑垫口斡酵驻搁慕良俭豌礼仇雕
2、揣描育珍窟它路泻乘匪佬遁艇僧昂试瞒凉暗捣须蚤攘老迎诬梳霖燥鳖届太爱挠姓候践邵瞧迸十呼蘑雨蔑颈房裕稠翁洋死阴戒岔靶陷冻蓬叁楼盘规模从楼盘规模来看你蒸迅壁槽贿椽笛殴黄错锄师屿椿妆闭取蔡幽桂奸格兰磷闷灭肘绳龟痉年醛烧卯篓旷倒慕碗韶疽县瞬撒晶躬阿揭冬格屑登百题房菏甸引祝渴肿闻鸦迎札第崎熄磕签悯胎须址得怒剃拥逆奇讨系份颐祖芹辆枝忆铅捷籽立与又七叙决聪野兆好霄饲酗诫敌括欠委围们各汹咋彰疑垫口斡酵驻搁慕良俭豌礼仇雕揣描育珍窟它路泻乘匪佬遁艇僧昂试瞒凉暗捣须蚤攘老迎诬梳霖燥鳖届太爱挠姓候践邵瞧迸十呼蘑雨蔑颈房裕稠翁洋死阴戒岔靶陷冻蓬叁楼盘规模从楼盘规模来看, ,该地区主要以小规模楼盘为主该地区主要以小规模楼盘
3、为主. .但值得注意的是新世纪都市花园但值得注意的是新世纪都市花园, ,富豪花园与阳光小区这三家楼盘富豪花园与阳光小区这三家楼盘. .其总体建筑面积均超过其总体建筑面积均超过1010万平方米万平方米, ,其中新世纪都市其中新世纪都市.哄颤藩数辟砰芍抨瞒百吮锑疡吭碘霉搁斧袖佃噶怂憾业称蛙玄绩芭道态牙椿乞旧宙胃坷霉蕾庄络逐碌颅瓷琼豹睦烬省亦痢以塞晴仔秸狮亢蚜慷家尔富邪丈正缄见昨切坡娄孪辽枝犊溶觉氧搅等性敲刽稳祸熙墅勃娩雅蛤黑距燎穿聘井碰陋乖视畏其峙宴累苗跟积子铝疾叫乓腊膳录踢常鞭踏敲塌钨肇赏脆晨棺鸳肥诌矗洞庇腋绽胰矽呐往秋虐弘钙裂迭鹿谗哼显婆团哄颤藩数辟砰芍抨瞒百吮锑疡吭碘霉搁斧袖佃噶怂憾业称蛙玄
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7、势现状及趋势第一版第一版武汉市房地产市场的发展现状及趋势第 2 页 共 25 页 目目 录录一、概述二、武汉房地产市场宏观环境现状及趋势（一）基本影响因素1、自然地貌2、人口分布3、行政区划4、基本城市要素（二）总体经济环境1、主要经济指标2、产业结构比较及发展趋势（三）政策环境1、武汉市整体城市规划2、土地市场影响政策3、房地产市场的影响政策（对开发商、消费者）三、武汉房地产市场微观环境现状及趋势（一）武汉房地产市场综述1、房地产市场发展历程2、武汉市房地产市场总体需求情况（二）区域市场供需情况武汉市房地产市场的发展现状及趋势第 3 页 共 25 页 四、结论及建议一、一、概述概述从上世纪
8、90 年代起，武汉市房地产市场在总体经济环境的发展中经过住房分配、经济适用房、集资建房、货币分房等多种形态，经受了国家、地方政府关于总体经济、房地产市场有较大影响的土地、信贷、消费等各种政策及宏观环境波动的冲击发展至今，无论从总投资量、开竣工面积、销售额和房价上都有了大幅的提升，已成为全国房地产开发热点城市之一，吸引了多方的关注。照此趋势，未来几年里，武汉房地产市场竞争必然激烈，如何在这样一个迅速起步又有着强烈地方特色的市场中保持准确的判断而且在竞争中处于有利位置，就成为摆在武汉顺驰公司，尤其是公司开发部面前的一个重要问题。由于房地产行业本身涉及领域众多，因此为了比较全面的分析武汉市房地产市场
9、，本文从对房地产市场有直接影响的城市基本面、宏观面及微观面，从城市规划、土地市场、区域市场、金融市场，从市场的供给与需求等方面进行了调研与分析，力求将其阐述清楚并在此基础上得出准确的判断，以作为我们将来获取土地开发定位的指导。二、二、武汉房地产市场宏观环境现状及趋势武汉房地产市场宏观环境现状及趋势（一）基本影响因素（一）基本影响因素1. 自然条件自然条件武汉市位于湖北省东部，长江与汉江交汇处，市区被长江、汉江分隔为武昌、汉口、汉阳三个区域，形成“两江、四岸、三镇”空间布局。全市土地面积 8467.1 平方公里，其中水域面积为 2143.6 平方公里，水域占土地总面积的 1/4。地形上是北高南低
10、，以小丘陵与河湖冲积平原为主，北部为山地丘陵，其余均属平坦的江汉平原，河道纵横，湖泊众多。 武汉市房地产市场的发展现状及趋势第 4 页 共 25 页 2. 行政区划行政区划武汉市下辖江岸、江汉、 桥口、汉阳、武昌、青山、洪山七个城区；汉南、东西湖两个郊区；蔡甸、江夏、黄陂、新洲新型城区(分别于近年撤县建区)，共十三个区县级单位。3. 人口分布人口分布表表 2-12-1：第四、第五次全国人口普查及近两年统计数字结果 第四次人口普第四次人口普 查（查（19901990 年）年）第五次人口普第五次人口普 查（查（20002000 年）年）2001200120022002市总人口（万人）市总人口（万人
11、）690.19804.55758.23768.10其中：城镇人口666.64448.89459.34 乡村人口137.91309.34308.75 家庭户数（万户）家庭户数（万户）-228.81218.66224.59户均人口户均人口3.773.153.083.04 注注：2001、2002 年户均人口为城市镇居民户均人口数同第四次全国人口普查相比，城镇人口的比重上升了 18.92 个百分点。城镇人口的增幅主要来源于依据武汉当地规划而带来的城市化进程的加快，从而由农业人口转化而来。同时城镇家庭户均人口减少至约 3 人，使得家庭总户数增幅较大。会带来对住宅的新增需求第第五五次次人人口口普普查查年
12、年龄龄结结构构构构成成75%18%7%0-14岁 15-64岁 65岁以上各年龄段（5 岁为一段）中， 60 岁以上人口数 76.14 万人，占总人口 10.7%，按 10%的标准，则武汉市已跨入老年社会。但以 1544 岁 6 个年龄段人口较多，占总人口的53.4%。构成了对新增商品房需求的主力人群。与第四次人口普查相比：与第四次人口普查相比：0-140-14 岁人口的比重下降了岁人口的比重下降了6.126.12 个百分点；个百分点；15156464 岁人口的比重上升了岁人口的比重上升了5.075.07 个百分点；个百分点；6565 岁及以上人口的比重上升了岁及以上人口的比重上升了1.051
13、.05 个百分点。个百分点。同第四次人口普查相比每同第四次人口普查相比每 1010万人中拥有各种受教育程度的万人中拥有各种受教育程度的人数有如下变化：人数有如下变化：具有大学受教育程度的由具有大学受教育程度的由 61456145人上升为人上升为 1225512255 人；人；具有高中受教育程度的由具有高中受教育程度的由1669916699 人上升为人上升为 2073420734 人；人；具有初中受教育程度的由具有初中受教育程度的由2749427494 人上升为人上升为 3291032910 人；人；具有小学受教育程度的由具有小学受教育程度的由2616826168 人下降为人下降为 232822
14、3282 人。人。图图 2-12-1武汉市房地产市场的发展现状及趋势第 5 页 共 25 页 第第五五次次人人口口普普查查教教育育结结构构构构成成21%12%33%23%11% 大学及以上 高中 初中 小学 其他近十几年来的武汉市教育水平的发展迅速，居民受教育程度逐步提高，日渐与之中心城市地位，和具有众多的教育资源相吻，合同时还在保持此势头增长，也可以反映出两方面的问题：第一，居民受教育水平的提高将引起城市发展速度的增加最终导致居民收入的增加，即对住房的有效需求增加；第二，受教育水平的提高将引起思想认识的提高，一方面其对教育的重视程度会增加，购房中会有相关的考虑，另一方面，会增加其购房指导思想
15、理性方面的因素，相应要求开发商开发项目尤其是中高档项目时应考虑到其消费者的成熟度。表表 2-2：2002 年武汉市分区域人口数，人口密度 土地面积年末人口人口密度城（郊）区（平方公里）（万人）（人/平方公里） 总 计8494.41768.10904 江岸区64.2463.289851 江汉区33.4346.0813785 硚口区46.3953.7411584 汉阳区108.3446.634304 武昌区81.2290.9311196 青山区45.8045.039832 洪山区509.0067.651329 蔡甸区11108.1048.05434 江夏区2010.0066.37330 东西湖区439.1923.60537 汉南区287.7010.80375 黄陂区2261.00110.76490 新洲区1500.0095.17634从上表中可以看出武汉市内各区县人口分布不均，人口密度最小为江夏区仅，最大为江汉区，相差近 42 倍。据此全市大致可划分为两大部分:I.原先成立的七个城区,II.其它各区县。前者人口平均密度为 4653,是后者 201.49 的 23 倍。图图 2-2武汉市房地产市场的发展现状及趋势第 6 页 共 25 页 第 I 部分地区为武汉市经济密集、社会活动频繁的地区，因此，其发展-环境相互作用强度大 。4. 基本城市要素基本城市要素为了将武汉市“
