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1、地役权与担保物权的一般规定学习笔记地役权与担保物权的一般规定学习笔记地役权与担保物权的一般规定一、地役权（一）地役权与相邻权的区别1相邻权直接基于法律的规定产生；地役权主要通过当事人约定产生。2相邻权是所有权或者使用权的延伸与扩张，不是独立的物权；地役权是独立的用益物权。3相邻权的内容是请求相邻的不动产权利人提供“最低限度”的便利；地役权所能提供的便利的内容，概由当事人通过合同约定，只要当事人的约定不违反公序良俗，即可按照约定成为地役权的内容。4相邻权强调不动产的相邻；地役权不要求不动产之间必须相邻。5相邻关系规则主要是裁判规范，往往是在发生纠纷后才发挥作用；地役权规则主要是行为规范。6相邻权
2、的取得均为无偿；而地役权的取得大多为有偿。（二）地役权的取得1地役权的设立物权法第 158 条：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 ”关于地役权的设立，需要注意以下几点：（1）地役权的设立采意思主义的物权变动模式，地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。所谓“善意第三人” ，指取得“供役地”所有权或者用益物权的善意第三人。（2）约定的地役权的期限不得超过需役地和供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权的剩余期限（物权法第 161 条） 。（3）土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等
3、权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权（物权法第 163 条） 。2地役权的法定取得与法定负担物权法第 162 条规定：“土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。 ”为了说明“法定取得”与“法定负担”的含义，特举二例予以说明：（1）甲村有一养鸡场通行不便，便在乙村的土地上设立了通行地役权。此后，甲村将该养鸡场承包给丙。则丙“法定取得”地役权，有权继续在乙村的土地上通行。这里，地役权是否登记，对丙“法定取得”地役权不生影响。（2）甲村在乙村的一个水库上设立取水地役权，约定每年取水
4、1 万吨，甲村每年支付乙村 2000 元。此后，乙村经村民表决，将该水库承包给丁。则丁“法定负担”甲村的取水地役权。但是，如果地役权没有登记，则善意的丁就不负担该地役权。3地役权合同的法定解除物权法第 168 条的规定，下列两种情况下，供役地权利人享有法定解除权，一经解除，地役权消灭：地役权人滥用地役权的；地役权人未按照约定支付到期费用，在合理期限内经“两次”催告后仍未支付的。【真题回顾】 （200338） 甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙 4000 元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，
5、与甲发生了纠纷。对此纠纷，下列判断哪一个是正确的？ A.甲对乙的土地不享有地役权 B.甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其 4000 元 C.丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失 D.甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效 【真题回顾】 （200533） 甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费 200 元，并提出不得超过 20 天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。对此，下列哪一种说法不正确？A.乙无权拒绝甲在其院内堆放建材B.乙无权阻拦甲经其门前搬运建材C.甲应依约定向丙支付占地费D.若建材堆放时间超过
6、 20 天，丙有权要求甲清理现场【真题回顾】 （2006356） 甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙 4 万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的？ A甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定 B丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿 C若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任 D甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力【真题回顾】 （EQ2008311） 李某从自己承包的土地上出入不便，遂与张某书面约定在张某承包的土地上开辟一条道路供李某通行，李某支付给张某 2 万元，但没有进行登
7、记。下列哪一选项是错误的？A该约定属于有关相邻关系的约定 B该约定属于地役权合同 C如果李某将其承包经营权转移给他人，受让人有权在张某承包的土地上通行，但合同另有约定的除外 D如果张某将其承包经营权转移给他人，则善意的受让人有权拒绝李某在自己的土地上通行（三）地役权的从属性（物权法第 164、165 条）1设立上的从属性（1）地役权的设立，以需役地的存在为前提。地役权是为需役地而设立的，地役权人需对需役地享有使用权。（2）地役权的期限，不得超过需役地（或者供役地）上存在的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。2处分上的从属性（1）除非当事人另有约定，需役地上的所有权或者使用权权转
8、让的，受让人同时取得地役权。地役权不得与需役地分离而为转让。（2）地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让3消灭上的从属性。地役权人对需役地的所有权或使用权消灭，地役权消灭。（四）地役权的不可分性（物权法第 166、167 条）1地役权不受需役地部分转让的影响。根据物权法第 166条的规定，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权“部分转让”时，转让部分“涉及”地役权的，受让人“同时享有”地役权。2地役权不受供役地部分转让的影响。根据物权法第 167条的规定，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权“部分转让”时，转让部分“
9、涉及”地役权的，地役权对受让人“具有约束力” 。这里需要特别注意的是：如果地役权没有登记，供役地部分转让的，地役权不得对抗“善意”第三人。3需役地或者供役地为数人共有的，地役权由各共有人共同享有或者共同负担。【真题回顾】 （2007312） 甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付 100 万元，乙公司在 20 年内不在自己厂区建造 6 米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋 8 米高的厂房。下列哪一选项是正确的？ A小区业主有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑 B甲公司有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑 C甲公司和小区业主均
10、有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑 D甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑【真题前瞻】 （2009315） 甲村为了灌溉 A 土地，与乙村签订了书面合同，约定甲村每年支付乙村 1 万元，甲村在乙村的 B 水库取水 1 千吨，合同期限为 10 年。双方办理了地役权登记手续。一年后，甲村将 A 地承包给丙，乙村将 B 水库承包给丁。后来，丙经过甲村的允许，将部分土地转包给戊，转包的土地需要灌溉。下列表述正确的是：A丁无权禁止丙继续在 B 水库取水 B丁有权禁止丙继续在 B水库取水C丁有权禁止戊在 B 水库取水 D丁无权禁止戊在 B 水库取水二、担保物权的特征1从属性（物权法第
11、172、192 条）（1）成立上的从属性。担保物权以主债权债务的存在或者将来存在为前提，主债不存在，担保物权无从成立（最高额抵押、质押属于例外） 。（2）移转上的从属性。 “债权”转让的，除非债权人与担保物权人另有约定，担保物权一并转让。但是，应当注意的是， “第三人”提供物保时，如果未经担保人“书面同意” ，债权人同意债务人转让全部或者部分“债务”的，担保人不再承担相应的担保责任。（3）效力上的从属性。主债权债务合同无效，担保合同无效。担保人有过错的，仅承担缔约过失责任，而非担保责任。（4）消灭上的从属性。主债权债务消灭的，担保物权消灭。2物上代位性根据物权法第 174 条的规定：担保期间，
12、担保财产毁损、灭失或者被征收的，担保物权人可以就担保人获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。3不可分性（担保法解释第 71、72 条）（1）担保物部分灭失的，剩余部分仍然担保全部债权；担保物被分割的，分割后的各个部分仍各担保全部债权。（2）被担保债权部分消灭的，债权人仍对担保物的全部享有优先受偿权；债权部分转让或者分割的，各债权人就其分得或受让的债权仍对担保物的全部享有优先受偿权。（3）担保物权设定后，担保物价值增加的，抵押人、质押人无权请求减少担保物；担保物的价值因不可归责于抵押人、质押人的原因减少的，担保人无义务提供补充
13、担保。【真题回顾】 （200436） 甲向乙借款 20 万元，以其价值 10 万元的房屋、5 万元的汽车作为抵押担保，以 1 万元的音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金 3 万元。如果上述担保均有效，丙应对借款本金在多大数额内承担保证责任？A7 万元 B6 万元 C5 万元 D4 万元三、混合担保（物权法第 176、194、218 条；担保法第 28条；担保法解释第 38 条）混合担保，指同一债权，不仅有物的担保，还有保证担保。在混合担保，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，就面临着债权人应当如何行使担保物权与保证债权的问题
14、。1约定优先。如果“保证人与债权人” ，或者 “物保人与债权人”约定了债权人实现担保物权的“顺序”与“份额” ，债权人应当按照约定的顺序与份额行使权利。2没有约定的，应首先行使对债务人的担保物权。债务人自己提供物保（抵押或者质押）的，债权人应当首先行使对债务人的担保物权，保证人与提供物保的第三人享有“先诉抗辩权” 。如果债权人“放弃”对债务人的担保物权的，保证人与提供物保的第三人在债权人“丧失优先受偿权益的范围内”免除担保责任（物权法第 194 条第二款、第 218 条） 。3没有约定且无债务人提供的物保，保证人与物保人承担连带责任保证人与提供物保的第三人应当对债权人承担连带责任。不过，物保人
15、以担保物的价值为限承担连带责任。债权人放弃对第三人的担保物权的，保证人在物保人“应当承担的责任份额的范围内”免除保证责任。同理，债权人放弃对保证人的保证债权的，提供物保的第三人在“保证人应当承担的责任份额的范围内”免除担保责任。承担了担保责任的保证人 “既可以”向债务人追偿， “又可以”按照内部份额向物保人追偿。同理，承担了担保责任的物保人，“既可以”向债务人追偿， “又可以”按照内部份额向保证人追偿。而不是“应当首先”向债务人追偿。如果第三人提供抵押物、质物因为不可抗力灭失且没有代位物的，则保证人的保证责任不得减轻或免除。债权人在主合同履行期届满后“怠于”行使担保物权，致使担保物的价值减少或
16、者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保。保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。四、债务转让与担保责任的承担（物权法第 175 条）担保物权具有从属性，因而， “债权”转让的，担保物权同时转让，除非当事人具有相反的约定。但是， “债务”转让的，情况有所不同： “债务人”提供物的担保，债务转让时，除非债权人明确放弃担保物权或者债务受让人另行提供物保的，否则债务人的担保责任“并不免除” 。“第三人”提供物的担保，未经其“书面同意” ，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。【真题回顾】 （2005385 至 88）甲对乙享有 60 万元债权，丙、丁分别与甲签订保证合同，但未约定保证责任的范围和方式。戊以价值 30 万元的房屋为乙向甲设定抵押并办理了登记。请回答以下85-88 题
