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1、公司估值公司估值( (九九) ) 管理现金流和资产寿命管理现金流和资产寿命一、残值和期未价值大多数估价，无论是对有限寿命还是无限寿命的资产，都是在一段有限的时间内进行的。但是，估价期限不同的资产，处理方法是不同的。估计有限寿命资产的价值时，往往需要假设资产的寿命和寿命结束时资产的残值，因为资产的价值在寿命期内是逐步消耗的，所以资产的殖值通常只是初始价值的一个很小的比例。对无限寿命的资产进行估价时，则要求估计资产的期未价值。期未价值反映了资产在估价期以后所产生的全部现金流。在许多情况下，资产现值的很大部分来自期未价值，这就使得对期未价值的估计成为无限寿命资产整个估价中的核心部分。二、折旧和资本性
2、支出有限寿命资产的折旧遵循传统的折旧方法折旧额相等的直线折旧法和折旧额随时间推移递减的加速折旧法。对于无限寿命资产的投资而言，折旧通常不只是局限在一项资产之上，而是基于一系列的资产投资，所以其折旧额不应随时间的推移而递减。预期的资本性支出是影响现金流的一个重要因素。不同寿命类型的资产，资本性支出也因目标不同而各异，对有限寿命的资产来说，资本性支出的目的就是确保资产在寿命期内能够产生现金流；对于无限寿命的资产，资本性支出的目的不仅是为了保持现有的资产，而且还要创造新的资产以实现未来的增长，未来的增长率越高，资本性支出额也越大。三、营运资本追加在有限寿命和无限寿命资产的寿命期内，营运资本追加额取决
3、于销售收入或成本的增长率。对于有限寿命的资产，其营运资本必须在资产寿命结束时结清，对于无限寿命的资产，营运资本将被本时期使用。营运资本可能会随着未来销售收入增长率的降低而减少，永远不会结清。营销（Marketing） 什么是营销 营销(台湾称为：行销）是关于企业如何发现、创造和交付价值以满足一定目标市场的需求，同时获取利润的学科。营销学用来辨识未被满足的需要，定义、量度目标市场的规模和利润潜力，找到最适合企业进入的市场细分和适合该细分的市场供给品。 营销经常由企业组织中的一个部门专门负责，这样其实有利有弊。利在：便于集中受过营销训练的群体专门从事营销工作；弊在：营销不应该仅限于企业的一个部门来
4、进行，而应该在企业所有活动中体现出来。 根据杰罗姆麦卡锡在基础营销学下的定义：营销是指某一组织为满足顾客而从事的一系列活动。 营销学中的主要概念 包括市场细分（segmentation） 、目标市场选择(targeting)、定位(positioning)、需要(needs)、欲求 (wants)、需求(demand)、市场供给品(offerings)、品牌(brands)、价值和满足(value and satisfaction)、交换(exchange)、交易(transaction)、关系和网络(relationships and networks)、营销渠道(marketing cha
5、nnel)、供应链(supply chain)、竞争(competition)、营销环境(marketing environment)和营销策划/方案(marketing programs)。这些术语构成了营销职业的词汇库。 营销的主要过程 营销的主要过程有： （1）机会的辨识（opportunity identification） ； （2）新产品开发（new product development） ； （3）对客户的吸引(customer attraction)； （4）保留客户，培养忠诚(customer retention and loyalty building)； （5）订单执行
6、（order fulfillment） 。 这些流程都能够处理得好的话，营销通常都是成功的。如果哪个环节出了问题的话，企业就会面临生存危机 。 营销的终极使命：追求利润最大化 营销已经是一个如此耳熟能详的词汇，或者说任何一个稍具规模的企业都会有这样一个部门或者专门的队伍。然而营销到底是什么？营销对于一个企业的意义何在？我们如何看待营销在整个企业发展战略中的位置？ 在网上流传的一个关于“中国十大最烂专业”的帖子中，市场营销赫然在列。毕业生很难找工作显然是其最大的理由。市场营销，一方面极受企业重视，几乎被所有老板列为企业最核心的部门；另一方面，该领域里的所谓专业人才们却茫然找不到自己的位置，被社会
7、和各种各样的正式与非正式组织边缘化。套用营销里面最为热门的术语，就是营销人员们，包括营销本身，都存在“定位”不清晰的问题。 这个问题在房地产行业里肯定是同样显著的。我们每天都在忙忙碌碌地看地、做经济测算，考察市场、研究建筑和户型，包装推广以及销售，也许这些都归属营销部门，也许被切分成环节，营销只是其中一部分，但我们大多数的营销人员，以及率领营销人员的主管以及指挥他们的老板和总经理们真的未必有一个清晰的概念： 营销的范畴是什么？ 我们用什么指标来考核营销决策的正确性？ 如何考核营销团队工作的绩效？ 对于营销来说，有没有这样一种可能，抓住其中一个要害就抓住了工作的全部？ 由此进一步引申出， 营销队伍应该如何组建？配备哪些方面的特长人才？ 营销人员应该具备哪些方面的专业知识？ 营销人员以什么样的心态和方式与其他部门合作？ 这些问题将有无数种答案。在没有解决核心问题之前。 因此我们必须先解决核心问题营销为什么存在？ 营销绝不只是销售。 最早的市场营销教科书教育我们说，当前的营销观已经从“以生产为导向”历经“以销售为导向” 、 “以市场为导向”达到“以顾客为导向”的阶段。在很多行业里是这样，然而在这个行业，在不少人仍然认为价格控制是核心环节的房地产行业里，在策划和销售经理以假排号和炒房为唯一手段的大环境下，仍然有必要重新正一正营销与销售之间的名。
