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1、住宅房地产商向工业地产的转型之路住宅房地产商向工业地产的转型之路国内完善的工业地产市场尚未健全，对工业地产的理念认识不够以及专业运营知识的缺乏使得转型期的开发商面临的巨大的投资风险。如何合理切入工业地产成为目前众多转型期房地产开发商关注的问题。目前房地产行业在政策的调控下，房价出现了急速下降，而商业地产现在到了非常大的竞争，发达城市的不少卖场都出现了饱和。越来越多开发商将目光抛向工业，寻求向工业地产转型的道路。收益相对稳定，竞争相对较少的工业地产会无疑是下一步未来房地产潜在的非常重要的方向，也是一个南海。然而，工业地产的运作模式相对住宅地产存在的较大的差别，国内的工业地产市场也尚未健全，对工业
2、地产的理念认识不够以及专业运营知识的缺乏使得转型期的开发商面临的巨大的投资风险。如何合理切入工业地产成为目前众多转型期房地产开发商关注的问题。 全国工商联房地产商会秘书长钟彬认为，虽然工业地产被普遍认为将会是下一拨的金矿，但工业地产的利润不是很高能力要求却很高，所以不是每个企业都可以做到的。税费之争有着 15 年房地产开发经验的香港武汉华乐地产拓展有限公司董事长陈洁，近两年开始涉足工业地产开发，在湖北开发了两个工业城区，但在转型的过程中，仍有遇到不少的问题。 “工业地产这一块对我来说，初次接触的时候非常陌生，因为我们一直是做房地产的，工业地产跟房地产相比，我个人感觉前者难度更大。它们的市场及他
3、客源都是完全不一样的，整个操作方式也是不一样。 ”工业地产投资商大都会对市场、客户、定位等的问题感到困惑， “客源竞争非常厉害。 ”陈洁说，更令她感到头痛的是，工业地产税跟房地产税的区别问题。 “在房地产和工业地产税收问题上，我不知道有没有区别。 ”陈洁认为，工业地产整个市场的利润空间跟房地产比起来，差别很大，区域性跟房地产不一样，一般来说工业园距离城市区域还是比较远的，在地段、选择上，价值链的空间不能比拟，所以在这方面如果跟房地产一样的税收，工业地产开发商是有一定的难度。事实上，这也是工业地产开发商普遍关心的问题，他们认为工业地产与传统的房地产的税费相同是一个很不公平的现象。 “这些税收环节
4、限制了工业地产市场进一步的发展，本来工业地产现在就不是非常市场化的行业，目前对工业地产的税费制度限制了市场化和土地透明度和利用度。 ”一位开发商直言。对此，国家税务总局司长税收科学研究所所长刘佐表示，房地产税收不管是工业还是其他的行业，到目前为止确实没有区别的对待。工业地产和其他的地产是不同的，但可以从几个方面来解决， “一个是城镇土地使用税税额的确定方面，地方的税务局应该考虑到工业地产的情况，可以在土地使用税方面给予一些比较低的税率，因为这个税额的标准主要是由于当地政府根据当地的情况来确定的，包括城镇土地和耕地的占用，在规定的范围之内地方政府有权确定它的税额的高低。另外，相关部门也应该对一些
5、规则和政策做相应的调整。 ”刘佐认为，关于自建和其他房地产征税的问题，从下一步房地产税改革的方向来看，倾向于评估值，这样税负上可以得到适当的平衡。而关于转让环节，按照营业税的规则，房地产的转让并不只是针对房地产企业的转让，应该是针对所有的房地产所有权的转让，但是各地在执行的时候掌握的程度不一样，不应该只限于房地产企业，工业地产就不适用这样的政策，这里可能有一点区别，往前发展的话，将来对房地产企业或者是工业地产企业转让房地产是不是继续的征收税都在探讨。有一种说法，将来房地产业应该和工业企业一样征收增值税，这样的话这个问题就得到很好的解决了。针对工业地产投资商对税费不公的抱怨，君泰律师事务所上海分
6、所吴取彬律师则毫不避讳工业地产可以合理避税。从税收有关的法律上看，投资工业地产主要涉及的税费有契税、的印花税，转让时主要涉及营业税、土地增值税、企业所得税。可以说通过正常交易出售工业地产，增值的百分之五十以上都将被国家征收，加上其他的一些成本，有些人则认为投资工业地产，不如投资住宅。其实不然，投资工业地产完全可以通过合理的筹划，来规避土地增值税、营业税、甚至企业所得税。其中通过股权转让交易是合理规避上述税费不可缺少的环节。按照财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知 （财税2002191 号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营
7、业税，对股权转让不征收营业税以及财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知的规定对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。也就是说通过股权转让完全可以避免营业税、土地增值税等其他税费，从而使交易成本降到最低，增加了投资者的利润空间，从而进一步提升了工业地产的投资价值。模式之变 业内人士认为，工业地产的运作模式相对住宅地产存在的较大的差别，简单的“建造销售”模式已无法立足。工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供
8、工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。而工业地产的运作业态种类众多，包括传统的工业厂房租赁园区，新型的创意产业基地，总部基地型园区。各类不同的园区在产业定位，招商对象以及运作模式上存在着较大差别，如何正确理解各种类型的运作方式，合理切入投资开发至关重要。 工业地产对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。而工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开
9、发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的另一方面，工业地产的回报也是长期稳定。投资行为一旦发生，通常需要考虑 10 年甚至更长的时间的经营。因此，有专家建议，投资者考察并评价一个开发区，从视野上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。事实上，工业地产开发商需要追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。浮仍在继续。
