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1、不能用建筑规划设计代替商业规划设计不能用建筑规划设计代替商业规划设计不能用建筑规划设计代替商业规划设计.txt 如果你看到面前的阴影，别怕，那是因为你的背后有阳光！我允许你走进我的世界，但绝不允许你在我的世界里走来走去。不能用建筑规划设计代替商业规划设计点击 时间 2006-5-11据专家观点，2003 年是商业地产元年，2004 年是商业地产高峰年，而 2005 年成为商业地产问题年。随着许多商业地产项目陆续交付使用，其存在的各种隐性问题将逐渐暴露供过于求、业态规划重复、资金链断裂等；而 2006 年中国商业地产要做到理性、规范、专业，该怎么解决这些问题？为此本刊记者采访了著名商业经营战略专
2、家，北京同世飞天商业管理顾问机构董事长张璋先生。 记者：现在很多商业地产项目普遍存在这样一种情形：卖不掉，或者经营不起来，作为这方面的专家，请您谈谈其中的缘故？张总：我认为，根源在于开发商还是用住宅的思维方式来开发和运作商业地产。开发商在商业地产项目的设计、建设、销售之前，没有充分考虑到后期商业经营管理的问题，从而直接导致不少商业项目后期难以经营，使得商家、投资方、租赁方、开发商各方利益受损。一个商业地产项目失败的原因可能有多种，但我认为，其中一个重要的原因，就是开发商在项目的前期没有进行合理的商业规划设计。目前，中国许多商业地产项目的开发过程是这样：开发商拿了一块地，不管这块地适合不适合做商
3、业地产，但他认为商业地产的利润高，要赚回投资，就要硬做一个商业项目。于是，开发商找一个设计院，设计院按照他们自己对商业的理解，就对项目进行设计。至于设计出来的项目适不适合做商业经营？适合做什么商业经营？谁来经营？设计院可能就考虑不多了。项目设计建设出来了，开发商再招一家销售公司，一卖了之。最后是项目建成了，商铺卖光了；再最后是商户经营不下去了，商场关门了。记者：商业地产项目开发前，为什么要进行科学的商业规划设计？张总：因为商业地产和住宅地产是有本质的区别。住宅地产的功能就是人们居住。但商业地产的功能是商业经营。这就首先需要一个商业地产从项目其物业的空间、结构、设备、配套、功能等方面保障和满足商
4、业的经营。如果物业的空间、结构、设备、配套不能满足商业的经营，建成的商业项目会有什么商业使用价值呢？我们知道，任何一种建筑形态，都是有其使用功能的，因而也就有其建筑规范的。商业建筑，是有商业规范的。一个住宅项目的设计，只要满足建筑规范和消防规范就可以；但一个商业地产项目的设计，除了要满足建筑规范和消防规范之外，还必须要满足商业规范。否则，建成的商业项目，就不一定适合商业经营。所以，商业地产项目在开发之前，必须要充分考虑到商业的后期经营问题，不能简单的用建筑设计代替商业规划设计，否则将很难保证商业地产的成功运营。记者：商业规划设计需要解决商业地产什么具体问题？张总：商业规划设计首先解决的是项目的
5、商业定位问题。商业定位就是对项目的业态、功能、市场、商品、顾客等方面进行设定。因而，一个完整的商业定位包括商业业态定位、商业功能定位、商业市场定位、经营商品定位、目标顾客定位、商业形象定位等等，它解决的是一个商业项目做什么的问题。例如：一个商业地产项目今后的商业业态是什么？是适合做百货、专业店还是大卖场？还是适合做购物中心还是 Mall？或者是做家居建材店？是否需要配套餐饮、休闲、娱乐、院线、商务？各种商业业态和功能需要多大的面积？分布在哪个区域？哪个楼层？经营哪些品类的商品？为哪个层次的顾客服务？等等。这些问题，都需要在项目的建筑设计和工程建设之前进行合理规划和明确的确定。其次，商业规划设计
6、是要解决项目的商业空间布局、交通组织、设备配套、装修标准等一系列工程技术标准的问题。因为不同的商业业态和商业功能对物业的空间、层高、柱距、荷载、电梯、强电、弱电、给水、排水、通风、排烟、暖通、空调、消防、安防、广播以及配套用房的要求都不一样，一定要根据商业定位来进行空间结构设计和设备设施、电力能源配套。例如百货、大卖场、家居建材商场、仓储商场，它们各自对层高、柱距、荷载的要求都不一样，对电力的容量、电梯的类型的要求也都不一样。即使同是货梯，各自对载重吨位、空间大小、型号要求等也不一样的。记者：请问在进行商业地产项目设计时，如何让商业规范和建筑规范相统一呢？张总：进行商业地产项目的设计时，必须要
7、同时兼顾“建筑规范和商业规范的统一” 。这是商业地产的特点和要求所决定的，缺一不可。只有这样，设计的商业地产，才能既符合建筑技术和消防的要求，又符合商业经营的需要。所以，我们经常强调：一个商业地产项目，一定要商业规划设计先于建筑规划设计，在明确了各项商业功能、定位的基础上，再做建筑设计。而不能用建筑设计代替商业规划设计，也不能用地产营销策划代替商业规划设计。当然，商业规划设计之前，是需要进行充分的商业市场调查和商业策划的，市场调查是商业规划设计的基础和依据。 记者：听说您有一个商业地产的“植树原理” ，请您介绍一下 ？张总：根据我们同世飞天商业顾问机构多年的顾问经验，我总结出了商业地产“植树原
8、理” 。我们知道，要成功的种活一棵树，必须要选好地、挖好坑、买好苗、栽好树、管好果。所以，我们总结的商业地产“植树原理五歨法”就是第一、选好地就是“选地立项” 。商业地产最注重的是地段的选择，不同的商业业态和功能定位的商业项目，对地理位置的要求不一样，首先必须选择适合今后商业经营和发展的地块。第二、挖好坑就是“规划设计” 。就象要根据树的大小挖不同宽度和深度的坑一样，要根据商业地产的商业定位进行合理的商业规划和建筑设计，确保建成的项目适合今后商业经营的需要。第三、买好苗就是“招商招租” 。商业地产项目建成后，必须要根据前期的商业定位和市场目标进行招商招租。成功的招商是项目经营成功的一半。第四、
9、栽好树就是“成功开业” 。要保障成功开业，就要组织好已招商招租的商户进场，组织好二次商装，组织好员工的招聘和培训，组织好开业宣传和形象推广，组织好开业初期的各项促销和各项管理工作，等等。第五、管好果就是“管理保障” 。商业地产和住宅地产的一个很大的区别，就是住宅地产建成销售以后，就进入了消费终端；而商业地产建成销售以后，只是商业经营的开始，是商户经营的开端。一个是终端，一个是开端，这种商业地产和住宅的差异，就要求商业地产一定要对后期的商业经营管理进行充分保障，保障开发商、投资人、经营户的各方利益。记者：在商业地产规划设计中，有什么原则可遵循的吗？张总：商业地产的规划设计，必须要遵循六项基本原则
10、：一是市场调查是前提；二是商业定位是依据；三是设备配套是重点；四是经营管理是目标；五是多方沟通是保障；六是投资策略要照顾。这六个原则，不仅照顾到了开发商的投资利益，更顾及到了项目后期的投资业户和经营业户的经营利益。按这样的设计原则设计商业地产项目，最终才能达到各方的共嬴。记者：你能不能归纳一下商业地产规划的主要内容？张总：我们认为，对一个商业地产项目进行商业规划设计，必须要充分考虑其商业业态、商业功能、商业布局、交通组织、空间结构、设备配套、内外装修等各个方面。所以，一项完整的商业规划设计，其主要内容有八个方面，即：项目的业态规划；项目的功能规划；项目的布局规划；项目的交通规划；项目的空间布局；项目的设备配套；项目的装修设计；项目的外观形象。如果缺失这八个方面中的某些内容，就有可能影响这个商业项目的后期商业经营。2006 年，随着中国商业地产的理性和成熟，越来越多的商业地产开发商认识到，在开发一个商业地产项目过程中，必须将项目的商业规划、建筑设计和运营管理全面考虑，统筹兼顾。因此，谨慎的态度和科学的发展观，是我们的商业房地产彻底告别“童年” ，走向理性、专业和成熟的关键。也只有这样，才会实现商业地产各方共赢的局面。
