地铁与城市经济

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1、16060 亿投资深圳亿投资深圳 香港地铁模式移植内地基建香港地铁模式移植内地基建 http:/ 2005 年 11 月 13 日 12:20 经济观察报本报记者 杨兴云 深圳报道 在全世界已经投入运营的数百座城市地铁中，能够实现收支平衡的实在是凤毛麟角，更 不用说实现盈利了，在这方面，多年来一直保持盈利的香港地铁无疑是其中的佼佼者。这一 次香港把触角伸到了与其比邻而居的深圳。11 月 4 日，由香港地铁公司以 BOT 形式投资建设的深圳地铁 4 号线二期工程试验段 正式动工。这项 CEPA 正式实施以来，深港首次合作的最大的基建项目，由香港地铁投资 60 亿元人民币的深圳轨道交通 4 号线工

2、程，全长 20.5 公里，预计将于 2009 年建成通车。它以 皇岗口岸为起点，直达龙华新市镇的中心，沿途设 15 个车站，是香港与深圳之间未来连接 的主要通道。“深圳轨道交通 4 号线二期项目是 CEPA 协议中一个深港合作的重要项目，对于促进两 地合作具有重大的意义。”港府财经事务及库务局局长马时亨在开工现场向本报表示。香港地铁行政总裁周松岗表示，香港地铁将充分利用其经营过 30 年轨道交通建设和运 营所积累的丰富经验，全力做好 4 号线二期的建设工作，使该工程成为轨道交通领域内的成 功典范，希望将地铁 4 号线建设好、运营好，为内地基础设施的建设投融资提供参考。 地铁地铁“香港模式香港模

3、式”“所谓地铁经营的香港模式其实就是物业+铁路捆绑经营的模式”，开工仪式 现场，香港理工大学梁敬徽博士向本报介绍，“它最主要的特点就是从企业的角度，而非纯 粹以公共事业的角度进行经营。”梁敬徽表示，这样的模式在香港已经成功运行了 25 年。不但政府不用对地铁进行补贴， 相反地铁方还可以补交地价的收益。在这种模式下，地铁公司在获取地铁沿线土地物业的开 发权之后，在分期进行的开发过程中，须以当时市场地价，向政府补交差价。丰厚的补地价 的收益已经使香港财政获取了数百亿港币的收入，成为政府收入来源的重要渠道。“在这种模式下，政府和商家都能受益。” 梁敬徽表示，“在政府或纳税人没有付出 任何补贴的情况下

4、，香港地铁公司便为政府和市民贡献了一个高效便捷、世界一流的地铁系 统。”此次根据协议，港铁获得开发地铁 4 号线沿线 290 万平方米物业的权益，并同时按照地 铁物业开发的国际惯例运营。预计在铁路沿线将建设 2.9 万套住宅和商住楼宇，分 7 年开发， 收益预计超过 15 亿元。这是中国内地首次引入轨道交通和房地产开发相结合的创新模式。 深圳市国土与房产管理局有关负责人向本报表示，港铁入深将给深铁地产带来极大的增 值空间，同时又为深圳市区进一步向北扩展打开了通道，此举无疑将直接促进深圳北部龙华 一带生活设施的完善。对于深圳市政府引入香港模式建设经营深圳地铁的举措，一些专家给予了很高的评 价。“

5、随着人口的不断膨胀，加快基础设施建设已经成为摆在深圳政府面前一件迫在眉睫的 事情，”中山大学港澳珠三角研究中心主任陈广汉教授对本报说，“尤其是地铁建设，具有 其他交通工具所不可替代的作用。”陈广汉表示，这方面正好是香港的能力所在，“一是融资的能力，香港地铁作为香港的 上市公司，具有很强的资金运作能力；二是管理的能力，事实早已证明，香港地铁是世界上 少有的能够盈利的地铁。”一揽子协议一揽子协议事实上，深圳方面对引进香港模式建设和经营深圳地铁期待已久。 “至少在几年前深圳市政府就已经有了这样的设想和打算，”深圳社科院院长乐正向本 报记者介绍说，“但囿于国家关于商业用地的获取必须通过公开发标竞标的方

6、式进行的规定，2一直没能实施。”乐正表示，与过去中国内地地铁经营模式规划设计与地铁开发、运营完全分离的方式不 同，香港地铁从规划设计阶段就全面介入，直至开发建设和管理运营，在这样一个完整的过 程中更能把握地铁运营的规律。去年 1 月 15 日，深圳市正式与香港地铁公司签署投资 4 号线的原则性协议，初步确定 引入香港地铁公司开发总投资 60 亿元的地铁 4 号线二期(中心区少年宫龙华新城中心)。此后经过谈判，深圳市发展和改革局、交通局、国土和房产管理局、深圳市国有资产监督 管理委员会今年 5 月分别与香港地铁签订了地铁 4 号线特许经营、运营、土地安排、一期设 施租赁等一揽子协议。根据该特许经

7、营协议，深圳地铁 4 号线将由香港地铁公司全线运营。 为参与深圳地铁的建设与运营，香港地铁在深圳成立了项目公司港铁深圳公司，注册资 本约 24 亿元人民币。同时深圳市政府还将 4 号线一期工程在二期工程通车前租赁给港铁深 圳公司。在整个建设和经营期内，项目公司由香港地铁公司绝对控股。项目公司自主经营、自负 盈亏，30 年特许经营权运营期满，全部资产无偿移交深圳市政府。 另外，双方还签署了关于深圳地铁 2 号线和 3 号线投资建设运营事宜合作备忘录，投资 100 多亿元的 2 号线与 3 号线也可能交由港铁建设和经营。 带动地产开发带动地产开发分析人士指出，通过地铁 4 号线，港铁下一步更可进入

8、珠三角其他城市，在这样的前提 下，预计深圳地铁的兴建将会推动物业的开发向关外发展。一直以来香港上班、内地居 住的生活形态当会向纵深演化，加速港深一体化进程。根据协议，香港地铁将投资约 60 亿元承担深圳地铁 4 号线二期工程建设，同时获得 4 号线二期沿线 290 万平方米物业的开发 权，预计需时 10 年。据香港地铁透露，该公司将以补地价的方式，以市场价格向深圳市政府购买这 290 万平 方米土地，计划分 5 年时间，分批购买，每期购买价格都按照当时地价结算。分析人士表示，4 号线二期沿线 290 万平方米物业的开发，势必吸引诸如新鸿基、信和 等香港地铁公司的合作伙伴再度携手开发。这些大开发

9、商目前在深圳没有开发项目，但深圳 目前良好的投资环境及地铁开发带来的机遇，都会吸引他们北上，并最终形成港人开发、港 人居住的模式。借鉴香港地铁运营模式借鉴香港地铁运营模式 2 2 年上缴税款年上缴税款 16011601 万万 锦绣金陵讯到月日，南京地铁一号线已整整运营两周年。据统计：两年来，地铁一号线安 全行驶万公里，运送乘客亿人次，上缴地方税收万元，年增幅约 。据悉，南京地铁一号线借鉴了全球唯一盈利的香港地铁运营模式，以票务收入、广告、商铺等 为主，挖掘地铁资源，增加营业收入，最大限度降低运营成本。年前个月，实现营业收 入亿元，盈余万元。为了聚集人气，南京地铁开展了一系列活动，如地铁集体婚

10、礼、万朵玫瑰送情人、刷卡抽奖、名人竞猜等活动。今年月日开展的“责任地铁、名人竞猜” 活动，吸引了万余名乘客参与。地铁一号线快乐、温馨的地铁文化，促使客流量逐月攀升，平均 月增幅保持以上。 地铁一响地铁一响 黄金万两黄金万两以北京和香港地铁经济为鉴以北京和香港地铁经济为鉴(2008-03-01 18:01:17)2008 年，昆明轨道交通 1、2 号线的路线已有规划，预期年内建成，“最终将形成南北贯 通，新（城）老（城）连接的局面。此外还会开通其他几线的建设，形成轨道交通网。”轨道交通 不仅能舒缓城市交通压力，促进城市规划，也将在一定程度上带动轨道商业的发展。预计新建成的 轨道交通将是一条引领城

11、市经济发展的“开往春天的地铁”。目前，中国已建成地铁的城市有：北京、上海、广州、天津、大连、深圳、南京、武汉、重庆、 长春等，同时，武汉、长春、沈阳、大连、杭州、成都、西安等城市都在准备建设轨道交通。据称，3未来十年整个中国的地铁里程将达到 1700 公里，轨道商业价值蔓延在地铁途经的周边及其内部、 在地铁轨道中、在地铁通道直入的地下商场中。地铁周边房价飙升、广告升值、卖场繁荣显而 易见，地铁早已超出交通的概念范畴，已然成为一条条极具商业价值的城市经济线，有人这样说： “地铁一响，黄金万两几乎成为轨道商业的定律！”以北京地铁为例。北京地铁北京地铁始建于 1965 年 7 月 1 日，1969

12、年 10 月 1 日第一条地铁 线路建成通车，使北京成为中国第一个拥有地铁的城市；地铁 1、2 号线北京地铁 1、2 号线始建于 上世纪六十年代；北京城市轻轨（城铁）13 号线于 2003 年 1 月 29 日正式开通；地铁八通线于 2003 年 12 月 28 日开通，八通线全在地面上，轻松实现无障碍通行；地铁 5 号线 2007 年 10 月 7 日全面开通运营，催生京城地铁商业进入佳境；北京地铁将在 2015 年线同时建设，届时将迎来北 京地铁经济新时代。到目前为止，北京已经形成了贯通东西南北的城市轨道交通网。北京商业地产 研究会的一份调查报告的统计数据显示，目前北京市地铁 1、2 号线

13、以及城铁 13 号线和八通线周边 聚集了北京 75%的大型商业项目。该报告还指出，城市轨道正在成为北京商业最具影响力的“辐射 源”。在其带动下，北京商业形态正在由“带”向“圈”转变。而香港地铁则是以地铁运营实现盈利的典范之一，自 1979 年开通以来，香港地铁已经发展成 有 7 条路线，全长 91.0 公里的铁路系统网络。比较世界各国和地区地铁运营公司，只有香港地铁 公司实现了盈利，香港地铁的核心的盈利模式可以总结为“地铁地产”的组合。即以地铁为核心， 沿线开发新的社区，相互配合，形成一种良性循环。如今香港地铁已成为香港最大的地产开发商之 一，在香港地铁的每一个出口，地铁公司都建了很多建筑。“

14、香港现在最漂亮的建筑，都是地铁公 司建的。”这从一个侧面也反映出香港地铁上盖物业巨大的商业价值。 （）轨道交通的商业价值来源（）轨道交通的商业价值来源轨道交通最大的特点就是快捷、畅通、定点定时，准点率高，发车频率高，由此会方便出行， 缩短通勤时间，带动巨大的人流量。客流带来的不仅是票物收入，同时还有相应的消费市场。而交 通便捷本身带来的凝聚作用，将会带动商业、地产、广告、文化、娱乐、办公、商务、住宅等市场 及其相关设施的发展。轨道交通的客流量，保证了商业地产的盈利能力，也为媒介产品提供了巨量 的潜在客户。 （）轨道交通与地产（）轨道交通与地产作为世界上运营效率最高、盈利情况最好的地铁公司之一的

15、香港地铁公司，其盈利来源不仅是 因为它作为世界上最繁忙的地下交通之一，有庞大客流量带来的规模效应，还在于香港地铁的建设 与地下商业开发紧密联系在一起，形成了共赢，沿线的地产开发、物业开发又支撑了地铁本身的营 运。地铁沿线的地产往往由于受其拉动，价格直线上升。香港机场快线上的青衣站在地铁建成之后， 二手房每平方米均价上升为 2 万港元左右。“土寸金的香港，这样的价格已经达到中等物业水平“。北京地铁 5 号线开通后，南城刘家窑、宋家庄二手房成交量比 9 月增长 26，线路南北两段 二手房每平方米价格在一个月内上涨了 1000 至 2000 元，同时沿线各站点周边租赁也有较大涨幅， 租金最高涨幅超过

16、 30。据相关统计数据显示，在地铁开通后，据发展程度和商圈成熟度不同， 东单区域商铺平均租金由每平方米每天 22 元上涨至 25 元，涨幅达 13.6，北城沿线商铺租金上 涨约 10，南城站点商铺租金涨幅约 5。地铁推动的不仅是周边商铺的涨价，同时也促成了大量商业地产和民宅的兴建。 （）轨道交通与居住区（）轨道交通与居住区地铁带来的出行方便，使得更多人愿意在地铁沿线各站点周围租购房，北京 5 号线仅立水桥商 圈，3 公里半径之内有 1400 万-1500 万平米的住宅，人口在 100 万左右。而北京通州则由于地铁八 通线带来的便捷出行，成为京城几大“睡城”之一，很多借此可以在城郊居住，市里上班，节省了 在市区居住的高成本，这也是促成望京、天通苑等地区成为“睡城”的原因。 （）轨道交通与商业的互动关系（）轨道交通与商业的互动关系国际研究发现，轨道商业对周边区域的地价及商业提升的比率，根据原有区域条件不同可达到 5至