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1、土地抵押登记相关问题解答一哪些土地允哪些土地允许许抵押，可以抵押，可以办办理抵押登理抵押登记记？答：土地抵押土地抵押是指土地权利人在法律许可的范围内不移转土地占有而将土地作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿。随着经济社会的发展，利用土地抵押进行融资的现象越来越多。土地登记机构在办理抵押登记时，首先总体上应当注意以下几点：一是土地抵押不是土地抵押不是实实物抵押而是物抵押而是权权利抵押利抵押。土地抵押的标的是土地权利而不是土地本身。二是土地抵押的是法律允许转让的土地权利。我国法律对转让有禁止性或者限制性规定的土地权利，也相应的禁止抵押或者限制
2、抵押（最直接的规定是最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释（法释200044 号）第五条：“以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。以法律、法规限制流通的财产设定担保的，在实现债权时，人民法院应当按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理”）。三是进进行的抵押土地行的抵押土地权权利必利必须须已已经经登登记发证记发证， ，债务人或第三人对抵押的土地必须享有权利。另外，另外，权权利不明或者有争利不明或者有争议议的土地以及依法被的土地以及依法被查查封的土地等都不得抵押。封的土地等都不得抵押。至于具体哪些土地权利能够进行抵押？哪些土地权利禁止抵押？哪些土地权
3、利抵押应当受到限制？笔者根据物权法、 担保法、 土地管理法、 城市房地产管理法以及城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例等相关法律法规的规定，提供如下意见：一、关于土地所有权土地所有土地所有权权不得抵押。不得抵押。我国实行的是土地的社会主义公有制，土地所有权不得交易，不具有流转性，因此不论是国家土地所有权还是集体土地所有权都不得抵押。我国物权法第一百八十四条第一项、 担保法第三十七条第一项均明确规定土地所有权不得抵押，因此，土地登记机构不得办理土地所有权的抵押登记。二、关于土地用益物权（一）土地承包经营权一是一般的土地承包经营权，虽然物权法、 农村承包法以及中共中央关于推进农村改革发展若干重
4、大问题的决定都允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，但都没有对土地承包经营权能否抵押作出规定。但综合我国目前的法律法规以及国家关于土地管理的政策，承包承包经营权经营权一般不得抵押。一般不得抵押。二是四荒地的土地承包经营权， 担保法第三十四条第五项规定抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押， 物权法第一百八十条第三项规定以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。因此，通过公开竞价方式取得并经过集体所有权人同意的四荒地承包经营权可以进行抵押。但抵押实现后， 物权法第二百零一条规定未经法定程序，不得改变土
5、地所有权的性质和土地用途。（二）建设用地使用权1、国有建国有建设设用地使用用地使用权权一是通过出让、国家租赁、作价出资或者入股等有偿方式取得的国有建设用地使用权的抵押，我国法律没有禁止性或者限制性的规定。 城市房地产管理法第四十七条第二款明确规定以出以出让让方式取得的土地方式取得的土地使用使用权权，可以，可以设设定抵押定抵押权权。 。因此对于这类土地使用权的抵押，只要已经交清土地出让金、租金等费用，具有土地权利证书，一般应当给予办理抵押登记。二是通通过过划划拨拨方式取得的国有建方式取得的国有建设设用地使用用地使用权权的抵押，我国的法律的抵押，我国的法律进进行了限制。行了限制。办理抵押登记时，抵
6、押的土地应当满足城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十五条规定的条件，并且与地方的房屋一并抵押。三是通过授权经营方式取得的国有建设用地使用权的抵押，我国法律没有明确的规定。 国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（国土资发1999433 号）规定以授权经营方式取得的土地使用权，改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。通过授权经营方式取得的国有建设用地使用权应当允许抵押，但是应当经过批准，实现抵押时应当补交土地出让金。四是政府政府储备储备土地的抵押，土地的抵押，主要是在土地储备管理办法进行了规定。按照办法的规定，政府储
7、备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划抵押程序参照划拨拨土地土地使用使用权权抵押程序抵押程序执执行。行。 2、集体建设用地使用权集体建设用地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。 担保法第三十六条和物权法第一百八十三条都明确规定乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 物权法第二百零一条还规定，集体建设用地使用权抵押实现后未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。需要注意的是，需要注意的是，学校、幼儿园、医院等以公益学校、幼儿园、医院等以公益为为目的的事目的的事
8、业单业单位、社会位、社会团团体的教育体的教育设设施、医施、医疗卫疗卫生生设设施和其他社会公益施和其他社会公益设设施所占用土地的建施所占用土地的建设设用地使用用地使用权权，不，不论论是国有的，是国有的，还还是集体的，都不得是集体的，都不得进进行抵押。行抵押。（三）关于宅基地使用权由于宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织无偿分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。宅基地使用权权利主体具有特殊性。只有本集体经济组织的成员才能取得宅基地使用权，非本集体经济组织成员不得取得宅基地使用权。目前宅基地使用权能否转让、抵押，社会各方面都存在不同的意见，争议较大。但综合我国的现行的法律
9、法规和土地管理政策的规定，宅基地使用权不得抵押。（四）关于地役权地役权是指按照合同的约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益的权利。地役权由于其特殊性，不得单独转让、抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。办办理国有划理国有划拨拨建建设设用地使用用地使用权权抵押登抵押登记记需要注意哪些事需要注意哪些事项项？答：国有划拨建设用地使用权具有无偿、无期限、无流动 “三无”特点，即国有划拨建设用地使用权不需要支付土地出让金，基本上属于无偿取得，没有使用期限的限制，因此不仅其取得的主体受到限制，而且其权利处分也受到限制，主要表主要表现为现为不能自由不能自由转
10、让转让、抵押、出租等。、抵押、出租等。关于国有划关于国有划拨拨建建设设用地使用用地使用权权抵押，抵押，最直接的规定是城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十五条第一款。根据此规定，办理国有划拨建设用地使用权抵押登记，应当注意下列几点：一、抵押人应当是公司、企业、其他经济组织和个人，国家机关以及以国家机关以及以公益公益为为目的的事目的的事业单业单位、社会位、社会团团体等一般不得成体等一般不得成为为抵押人。抵押人。 最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释（法释200044 号）第三条明确规定，国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律规定提供担保的，担保合同无效，因此给债
11、权人造成损失的，还应当承担相应的责任。 二是抵押人抵押人应应当当领领有国有土地使用有国有土地使用证证和具有地上建筑物、其他附着物和具有地上建筑物、其他附着物合法的合法的产权证产权证明。明。抵押的土地使用权已经登记发证是其进行抵押的前提。另外国有划另外国有划拨拨建建设设用地使用用地使用权权一般不得一般不得单单独抵押，而是独抵押，而是应应当与土当与土地上的建筑物、其他附着物一并抵押。地上的建筑物、其他附着物一并抵押。三是应当向当地市县人民政府补交土地出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。实践中以国有划拨建设用地使用权抵押的，土地登记机构一般要求当事人提交土地管理部门确认的抵押宗
12、地的土地使用权出让金额的证明。但土地出让金是按照土地管理部门在办理抵押登记时确认的金额补交，还是按照抵押权实现时土地的价格来补交？由于土地的市场价格在不断的发生变化，因此设定抵押和实现抵押时的土地市场价格是不一样的，因此需要补交的土地出让金也不一样。实践中对此存在不同的的意见，笔者认为应当按照抵押权实现时土地的价格来补交。四是应应当当经过经过市市县县人民政府土地管理部人民政府土地管理部门门和房和房产产管理部管理部门门批准。批准。划拨土地已经办理抵押登记的还需要再另行办理抵押审批手续吗？实践中，以前曾对没有经过审批但已经登记的国有划拨建设用地使用权抵押是否效存在争议。2003 年 4 月 18
13、日起施行的最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复曾规定， “企企业对业对其以划其以划拨拨方式取得的国有土地使用方式取得的国有土地使用权权无无处处分分权权，以，以该该土地土地使用使用权为标权为标的物的物设设定抵押，除依法定抵押，除依法办办理抵押登理抵押登记记手手续续外，外，还应经还应经具有具有审审批批权权限的人民政府或土地行政管理部限的人民政府或土地行政管理部门门批准。否批准。否则则， ，应认应认定抵押无定抵押无效效”。 。由于我国基本上实行的实质审查主义，登记具有很强的公信力，土地管理法第十三条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得
14、侵犯”，国土资源部 2004 年 1 月 15日发布了关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知（国土资发20049 号），规规定以划定以划拨拨土地使用土地使用权为标权为标的物的物设设定抵押，土地行定抵押，土地行政管理部政管理部门门依法依法办办理抵押登理抵押登记记手手续续， ，视视同已同已经经具有具有审审批批权权限的土地行限的土地行政管理部政管理部门门批准，不必再另行批准，不必再另行办办理土地使用理土地使用权权抵押的抵押的审审批手批手续续。随后，。随后，最高人民法院最高人民法院转发转发了了这这一通知，一通知，认认可了划可了划拨拨土地使用土地使用权权抵押登抵押登记记的效的效力。力。办理集体建设
15、用地使用权抵押登记应当注意哪些事项？ 答：我国现行法律对集体建设用地使用权的取得及主体等有较为严格的限制。集体建设用地使用权一般只能由农村集体经济组织本身或者集体的成员、符合法律规定的其他组织和个人（如集体经济组织或者其成员举办的企业和学校、医院等公益性事业）取得，因此集体建设用地使用权的转让、抵押等受到严格的限制。土地登记机构办理集体建设用地使用权抵押登记时，一般应当注意以下事项：一是所抵押的集体建设用地使用权已经登记。抵押登记必须以土地使用权登记为前提。二是集体建设用地使用权抵押的客体范围存在限制。只有乡镇、村企业的建设用地使用权才能进行抵押，其他的如集体举办的企业和学校、医院等公益性事业
16、单位的集体建设用地使用权一般不得抵押。三是集体建设用地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。 担保法第三十六条和物权法第一百八十三条都明确规定乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。四是集体建设用地使用权抵押应当经过集体土地所有权人同意。抵押人应当提供集体土地所有权人出具同意抵押的书面证明。证明的具体内容应当包括在实现抵押权时集体同意按法律规定的土地征收标准补偿后转为国有土地；征地费是否作为清偿资金等。集体土地所有权人在出具同意抵押的书面证明前还应当将土地抵押有关事项在农民集体内部履行合法手续，征得农民集体成员的同意。五是当事人提供的抵押合同应当明确抵押权实现的方式。 物权法二百零一条明确规定，集体建设用地使用权抵押实现后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。因此，当事人应当在抵押之前，对抵押权的实现方式进行约定，以便于抵押权顺利实现。土地储备机构抵押储
