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1、浙江广播电视大学毕业设计（论文）第 1 页 共 9 页1“小产权房”合法化问题探讨摘要：“小产权房”的出现引起了社会的广泛关注，本文通过两个案例从法理和法律两个方面阐述“小产权房”的含义，分析了“小产权房”产生的原因，阐明了“小产权房”对市场及国家的影响。通过对“小产权房”的合法化问题进行深入探讨，提出“小产权房”流转时产生的纠纷解决的司法途径，主张放开土地集体所有权的处分权能，让“小产权房”合法化具有合理性。关键词：小产权房 原因 合法化问题浙江广播电视大学毕业设计（论文）第 2 页 共 9 页2绪论“小产权房”是指在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房
2、管部门的盖章的房子。其的出现引起了社会的广泛关注，对市场及国家产生了巨大的影响。 “小产权房”流转时产生的纠纷需要有合理正确的司法途径，最终实现 “小产权房”合法化。1 1 小产权房产生的原因小产权房产生的原因我看过这样一则新闻，标题是“小产权房，是馅饼还是陷阱？” “在城里中心地带差不多买一个厕所的钱，在这儿能买个大房子，多值啊！”也许正是因为小产权房极低的价格才使得一些购房者趋之若鹜。有人估计，北京小产权房大概占总量的 20%左右，已售和在建的面积很快将超过 1000 万平方米，西安小产权房估计占 25%30%，三亚目前的违法建筑 6000 来栋、面积突破 300 万平方米 1。部分热点城
3、市小产权房的肆意扩张正引起社会的广泛关注。在小产权房火热的背景之下，越来越多的专家在关注小产权能够转正的问题。2 2 小产权房的概念小产权房的概念所谓“小产权房 2” ，又称乡产权房，是指在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章。目前小产权房有两种，一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该村的集体土地所有者，连外村农民都不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。说的再直白一些， “小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房” 。 根据中华
4、人民共和国土地管理法的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。3 3 小产权房案例解析小产权房案例解析1来源： 京华时报2来源：百度文库浙江广播电视大学毕业设计（论文）第 3 页 共 9 页3据了解，在北京、海南等地高房价的催生下，一种“小产权房”不断升温。尽管各地区的房管部门提醒消费者， “小产权房”不受法律保护，千万不要购买。但为什么还有如此多的人敢于冒这个风险去买“小产权房”呢？其次，小产权房是否应
5、当合法化？带着这两个问题，我们看一下几个案例。3.13.1 案例一案例一案例 1：李玉兰与马海涛于 2002 年签订了房屋买卖协议，由李玉兰购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋 8 间及院落，房屋价款 45000 元。2006 年 12 月，马海涛向通州区人民法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。2007 年 12 月 17 日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，确认双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰向马海涛返还房屋，马海涛向李玉兰支付房屋及添附部分价款 93808 元，同时该判决认定马海涛是导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。因而李玉兰诉至通州区人民
6、法院要求马海涛赔偿其经济补偿金 480000 元。当时法院的判决及理由，通州区法院依据合同法第五十八条规定作出裁决：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此裁定马海涛赔偿李玉兰因土地升值或拆迁、补偿方面的信赖利益的损失十八万五千二百九十元。我们从法理上来看，李玉兰与马海涛两次对簿公堂，通州区法院和北京市第二中级人民法院都不约而同地以合同法作为裁判依据。具体来说，即依照合同法第五十二条中的第五款情形：违反法律、行政法规的强制性规定，判定双方的买卖合同无效；依照第五
7、十八条，判定合同无效后，双方应当返还因该合同取得的财产，即买受人腾空房屋，出卖人返还售房所得。同时出卖人应当对合同无效负主要责任，赔偿买受人信赖利益的损失。3.23.2 案例二案例二案例 2:2009 年 4 月 3 日，一纸终审判决让王强(化名)想收回房子再赚钱的“好梦”碎了。事情还要从 2005 年说起。这年 12 月，王强所在的村进行旧村改造，村委会跟王强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后，王强得到两套二居室楼房。王强妻子曾经的同事孙林(化名)，听说王强拆迁得了两套房子，就与王强协商购买其中的一套。王强一想，反正也住不了这么多房子，卖浙江广播电视大学毕业设计（论文）第 4
8、页 共 9 页4了还能赚点钱。虽然王强是农村户口，孙林是城镇户口，但王强所在的村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出禁止性规定，对王强卖房的事情也表示不予干涉。2006 年 1 月，王强与孙林签订房屋转让合同，约定：王强为原房屋产权人(小产权)。经双方协商，产权人王强愿将本套房屋的所有权卖给孙林。本房屋的出售价格为 135000 元。本房屋属于小产权房屋，买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后，王强与孙林履行了该合同，房款两清。哪知天有不测风云。房子卖了以后，当地的房价却一路飙升。2008年 4 月，王强以国家禁止城市居民购买农民房屋，且孙林是城市居民，故房屋
9、转让合同属于无效合同为由，起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，让孙林腾房。孙林对于被诉一事认为，签订合同时，双方明知该楼房是小产权房。而且，双方签订合同时是完全自愿的，房屋已经交付完毕；经过两年的时间，该房子已经有很大的升值。孙林辩称：“王强是受利益驱动才起诉我。法律不应支持这种见利忘义、背信毁约的行为。我保留进一步追究王强的滥用诉权的行为给我造成的经济损失的权利。 ”庭审中，法官问孙林房屋的现状如何，孙林气愤地说：“我买房后进行了简单装修就把房子出租了。王强想把房子要回去，我不同意，他就骚扰租房的人，说他才是真正的房东，要把租我房的人赶走。现在，租房的人都不交房租了。 ”当时争议焦点
10、问题是王强与孙林签订的房屋转让合同是否有效；城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题。而法院判决是这样的：法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，王强与孙林在签订房屋转让合同时，已经明知该房屋为小产权楼房；对小产权楼房是否可以转让，当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王强与孙林在双方自愿基础上签订的房屋转让合同 ，内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下，王强要求确认其与孙林签订的房屋转让合同无效、孙林退房的请求，理由不充分，对其诉讼请求，法院不予支持。法院依据民法通则第五条之规定
11、，判决驳回原告王强的诉讼请求。一审宣判后，王强不服判决，提出上诉。二审法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。再从法理上看，在我国现有的法律中， “小产权房”只是一个民间的说法，而非一个真正的法律概念。目前，我国法律尚没有对小产权房的统一规定，经常被大家作为依据援引的，往往都是相关部门的一些政策。在目前没有法律统一规定的情况下，对于小产权房的问题，司法实践中是区别对待的，一律说买小产权房有效或无效似乎都有失偏颇；而在能否成为小产权房主的过程中，是否具有小产权房所在农村集体经济组织成员的身份是个至关重要的问题。浙江广播电视大学毕业设计（论文）第 5 页 共 9 页5对于城镇居民购买农民小产权楼房的
12、效力问题，目前尚没有任何一部法律对此作出明确的规定。鉴于法官不得拒绝裁判的法理精神，法院在没有明文规定的情况下，仍然必须作出裁判。一般而言，法官在裁判此类案件时需要综合考虑以下几个因素：一、当事人之间的行为是否符合民法的基本原则：平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则；二、是否存在导致合同无效或者可撤销的法定情形，即能否适用合同法第 52 条至第 54 条的内容；三、基层组织比如村委会、党支部的意见。由于我国实行村民自治，因此，村民委员会的意见至关重要。在本案中，王强与孙林在签订的房屋转让合同中明确写明“本房屋属于小产权房屋” ，因此，对于这一事实，双方均明知，不存在欺诈或者
13、重大误解的情形。另外，双方对于买卖房屋一事，也是自愿进行的，没有任何胁迫或者乘人之危的情形。而且，王强从村委会买房时花费 11.6 万元，而几天后王强就以13.5 万元价格将房屋转卖给孙林，王强获利近 2 万元。因此，双方之间的交易也是公平的。最后，该村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有作出禁止性规定，表示不予干涉。也就是说，双方买卖房屋的行为没有损害国家、集体或者第三人的利益。值得一提的是，农民在其宅基地上建设的房屋与农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房不可同日而语，二者之间存在比较明显的差别。农民在其宅基地上建设的房屋与宅基地使用权紧密联系，宅基地使用权是
14、土地管理法、物权法明确规定的由农村村民专享的一项用益物权 1。而农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房并不是建设在自己家宅基地上的，因为旧村改造后宅基地使用权消灭，小产权楼房是建设在该村集体土地上的。总而言之，小产权房的合法问题是如今争论的焦点。4 4 小产权房纠纷解决的司法途径及合法化探讨小产权房纠纷解决的司法途径及合法化探讨4.14.1 小产权房纠纷解决的司法途径小产权房纠纷解决的司法途径通过以上两个案例，我试简单分析现行对“小产权房”流转时产生的纠纷解决的司法途径。实际上，现在司法领域对此类纠纷的基本判断逻辑，如北京市高院下发了关于审理农村私有房屋买卖研讨会会议纪要 。其中写道：“
15、与会者同时认为，此类合同的效力以认定1梁慧星主编：中国物权法研究 ，法律出版社，2007 年 6 月第 4 版，p280 页浙江广播电视大学毕业设计（论文）第 6 页 共 9 页6无效为原则，以认定有效为例外” ，例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。 ”但是最高人民法院尚未给出解决此类纠纷案件适用法律的司法解释。从现行司法解决方式的法理分析来看，对于此类纠纷一般是以合同无效作出判断，因此买受人必须返还房屋，出卖人返还价款及赔偿损失。那么司法上做出这样的裁定从法理上来说是否没有瑕疵呢？ 全国政协委员、中国科学院地理科学与资源研究所研究员
16、梁季阳接受经济参考报采访时提醒说，尽管政府的有关部门一再严厉警告制止，但随着房产价格的飙升，价格与成本的严重背离，小产权房建设的势头难以得到有效的遏制。在小产权房建设势头难以得到有效遏制的困局背后，是涉及地方政府、开发商、集体经济组织以及购房者乃至广大潜在购房者等不同利益主体之间的多重博弈。 “小产权房的建设，由于没有缴纳土地出让金与各种税费，使得地方政府期待的土地收入落空，更重要的是在房地产市场开发中对地方政府掌控土地市场产生较大冲击。1”梁季阳如是指出。同时，小产权房的价格优势对房地产开发商利益也构成损害， “由于成本低廉，小产权房在房地产市场中占有很大的价格优势，对于开发商主导的房地产市场价格体制造成冲击。 ”而集体经济组织、已经购买小产权房的购房者和潜在的购房者被视为受益的三方。其实，早在几年前，国家及地方政府就已注意到小产权房问题了，但由于此种纠纷涉及众多利益群体，所以一直未有很好的处理。如 2007 年 6 月：原建设部发出风险提示，提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规
