鞋城项目调研报告

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1、鞋城项目调研报告鞋城项目调研报告一、武汉市鞋业批发市场状况一、武汉市鞋业批发市场状况实际上，武汉市鞋业批发市场已经形成了两大阵营，一是以浙江鞋城为龙头，沿汉正街分布的低档鞋市场，主要面向农村市场；一是大兴路各鞋类批发市场代表的品牌鞋市场，主要针对城镇市场。二、大兴路鞋业批发市场状况二、大兴路鞋业批发市场状况1、市场规模、市场规模大兴路鞋类批发市场共 1005 个档铺，有些商户两家共用一个门面，加上在过道摆摊经营的商户，共约 1500 个商户。所有铺位实际使用面积为 20000 多平米，可发展面积（空置或做仓库的铺位）约 3000 平米。所有仓库面积统计为68000 平米。2、市场分类、档次及产

2、地、市场分类、档次及产地、大兴路市场总体情况、大兴路市场总体情况鞋类分析：鞋类分析：大兴路市场在营业铺位 1005 个，皮鞋份额最大，铺位 668 个，占总铺位的 66%，旅游休闲鞋次之，铺位 186 个，占 19%，童鞋铺位 151 个，占 15%，占道经营的低档商户基本都是皮鞋经营户，皮鞋经营商户比例还要大大超过 66%，是市场的绝对主力。档次分析：档次分析：大兴路市场是品牌鞋批发市场，低档鞋铺位只有 402 个，占总铺位数的 40%，中低档以上鞋铺位 603 个，占 60%，其中，中高档鞋铺位 151个，占 15%，中档鞋铺位 251 个，占 25%，中低档铺位 201 个。产地分析：产

3、地分析：大兴路市场以浙江鞋居多，铺位数 412 个，占总数的 41%；福建鞋铺位 241 个，占总数的 24%；广东鞋铺位 151 个，占总数的 15%；成都鞋铺位 131 个，占 13%。许多广东鞋也是或部分是温州生产的，所以，浙江鞋的份额应更大。3、大兴路市场经营状况、大兴路市场经营状况人流量分析：人流量分析：大兴路市场平均打货人流量为 9868 人次/天，如果计算大兴路街铺的人流量，将有上万人次每天。因为打货者可能重复的进出市场和在不同的市场流动，存在重复计算的问题，每天具体有多少打货人难以准确评估。依据我们的感觉，结合集家嘴客运车辆数量，我们认为，大兴路打货的外地人不会超过 2000

4、人/天。物流量分析：物流量分析：大兴路市场不含街铺的现场出货量为 169373 双/天，街铺有111 个商户，且以品牌商户为主，出货量至少在 20 万双/天以上。但我们做统计的 11 月是市场较旺的时间段，在春节和夏季共有约 2 个月生意清淡，有些品牌商户直接从仓库发货，在分析大兴路全年的出货量时应予考虑。交易额分析：交易额分析：大兴路鞋类市场的鞋，批发价平均在 60 元/双左右，按物流统计量，大兴路一年的交易额应近 50 亿元。4、大兴路市场的核心商户、大兴路市场的核心商户从鞋的分类来看，大兴路市场在营业铺位 1005 个，皮鞋份额最大，铺位668 个，占总铺位的 66%，旅游休闲鞋次之，铺

5、位 186 个，占 19%，童鞋铺位151 个，占 15%，占道经营的低档商户基本都是皮鞋经营户，皮鞋经营商户比例还要大大超过 66%，是市场的绝对主力。从鞋的产地来看，大兴路市场以浙江鞋最多，铺位数 412 个，占总数的 41%；福建鞋铺位 241 个，占总数的 24%；广东鞋铺位 151 个，占总数的 15%；成都鞋铺位 131 个，占 13%。许多广东鞋也是或部分是温州生产的，摆摊经营商户也基本经营浙江鞋，所以，浙江鞋的份额应更大。从市场经营规模和状况看，根据前面对人流量和出货量的统计分析，实际有效人流量，鼎力市场、银河市场、老市场差不多，都是 2000 人/天左右，但老市场的出货量最大

6、，几乎相当于鼎力市场和银河市场之和。但老市场大众货多，而鼎力、银河品牌数量多，我们认为，大兴路以老市场、鼎力市场、银河市场为主，老市场一马当先。鼎力市场银河市场老市场华航市场木材市场金兴鞋城经营户数202296175925376人流量3115228518531356767493出货量46481238046209915485115679937影响力大的商户有两种类型：影响力大的商户有两种类型：一是销售量特别大的品牌，因为销售网络大，能带动市场人流，如浙江的温州红蜻蜓、意尔康、蜘蛛王等；一是国际或国内著名品牌，因其品牌知名度大而对中小商户具有导向作用，如花花公子、梦特娇、皮尔卡丹等。低档鞋经营户不

7、是核心商户主力，但低档鞋也有自己的核心商户：低档鞋经营户不是核心商户主力，但低档鞋也有自己的核心商户：低档鞋的客户流动性较大，销售网络相对品牌鞋具有随机性，对客户流量具有强依赖性，对市场更多是一种依赖而非引导的关系。从竞争角度，低档鞋具有更强的可替代性，品牌忠诚度差，经营状况的起伏相对更大。但低档鞋同样必须扎堆，产生集聚效应，共享人流，所以应该注意低档鞋里面做得好的商户，他们是低档鞋里的核心。核心商户分析：核心商户分析：以上资料表明：皮鞋是核心鞋类，浙江鞋是核心鞋产地，老市场、鼎力市场是大兴路的核心市场，老市场、鼎力市场里经营状况较好的品牌（中低档以上）商户是市场的核心商户，而业内公认的销售量

8、特别大的品牌鞋是核心中的核心。基于影响力的考虑，业内公认的知名度高的品牌鞋，也应作为市场核心商户，另外，低档市场中也有自己的核心商户。5、大兴路市场的客运及货运途径、大兴路市场的客运及货运途径大兴路市场的客运和货运都依赖于汉正街的客货运码头，汉正街有五大客运站，与湖北省的 12 个地级市和 64 个县市之间都有直达的客运，与邻近的省市也有直达的客运连接，如河南的信阳，安徽的临泉，江西的九江等，除附近的郊县有不少自己开车过来打货，铁路沿线的城市在赶时间或补货时坐火车过来外，大兴路的外地打货人基本上都是坐直达汉正街的客车过来打货。沿汉江边，从江汉一桥到集家嘴码头，全部是货运停车场，上百家托运公司为

9、汉正街服务，大兴路的鞋也全部由这些托运公司托运，而且，托运公司不是专门托运某种货物的，一般有什么货就托运什么货，各种货物凑齐了才走。6、大兴路市场规模的实际需求、大兴路市场规模的实际需求调查中发现，大兴路市场的商户经营面积大多不够，依据商户的反映和我们的观察，品牌营业面积应在 30m2左右，约 30 多个品牌在银河四楼和轮船大厦设有办公和展示区，面积需求在 100-200m2，低档鞋营业面积需 20m2左右，以此为标准，计算得出大兴路市场商户营业面积的实际需求约 3 万多方（使用面积） 。因为仓库面积与经营状况相关，而与营业面积大小并无直接关联，所以认为大兴路市场的仓库面积实际需求仍然是 68

10、000m2。三、项目竞争者基本情况三、项目竞争者基本情况1、龙王庙商贸中心、龙王庙商贸中心开开 发发 商：商：武汉盛唐房地产发展有限公司市场定位：市场定位：集批发、零售、餐饮、旅游、休闲于一体的商贸旅游中心。市场规模：市场规模：占地面积 116.19 亩，总建筑面积 25.36 万平方米。建筑形式为地上 10 层，地下 2 层，建筑高度：56.84 米开发进度：开发进度：2004.10 第一期开工， 2005.11 第一期竣工。2005.3 第二期开工， 2006.12 第二期竣工。开发成本：开发成本：土地成本 630 万/亩（用地面积 116.19 亩，成交价 7.32 亿） ，后追加 2

11、亿拆迁费用，折合 802 万/亩。2、康奈国际鞋城、康奈国际鞋城康奈国际鞋城位于江岸区后湖乡，东风锅炉厂东北向，占地面积 200 亩，分两期开发，第一期开发鞋市场，配备 23 亩的货运停车场；第二期开发住宅和写字楼，规划建筑面积 26 万方。康奈国际鞋城的地段与东风锅炉地块相距不远，地价和开发成本应该与本项目相当，但康奈国际鞋城地块的用地性质为工业用地，转为商服用地时间要长于本项目，开发进度可能滞后本项目。四、项目地块基本状况四、项目地块基本状况地块现状：东风锅炉厂位于图上 A 区，北面是工业厂房，街面主要经营机电配件，东北方是武汉地产集团开发的 891 亩的汉口花园。B 区主要是工业厂房和新

12、华管材五金水暖市场。向南为唐家墩购物广场和全国服装交易中心。C 区为中高档小区新华家园，临街为好美家、三五酒店、武商量贩店；银行有招商银行、工商银行、中国光大银行。D 区主要是成片的居住社区，街面有一家中国信合。地块特征：地块特征：、交通方便，运输条件较好。、交通方便，运输条件较好。项目地块北接张公堤，南连发展大道，向东通金桥大道，具备较好的货运条件。市内外车辆都能方便到达本案。、配套较齐全，但缺少适宜做仓库破旧民房。、配套较齐全，但缺少适宜做仓库破旧民房。马路对面就是武商量贩店，好美家、三五酒店和银行以及成片的居民区，生活配套相对齐全，但缺少像大兴路附近可租用为仓库的破旧居民房。、虽然是破旧

13、的厂房区，但该地段发展前景好。、虽然是破旧的厂房区，但该地段发展前景好。项目地块西靠汉口火车站，东面是开发规模很大的后湖居住片区，该片必然改造为新的城市次中心区。、交通流量较大，但外围交通不受交通管制。、交通流量较大，但外围交通不受交通管制。姑嫂树路、发展大道都属城市主干道，平时交通流量较大，但外围货车走张公堤到达本项目不受交通管制。五、项目五、项目 SWOT 分析分析项目优势：项目优势：1、地理位置优势：该地块处于城郊结合部，交通方便，运输条件较好，是现代大型物流中心布局的理想区域。2、核心商户优势：我们的股东就是核心商户的一部分，并在大兴路的核心市场之一老市场具备相当的号召力。3、成本优势

14、：相对于龙王庙商贸中心，我们具有较大的价格优势。4、时间优势：项目地块为商住用地，康奈国际鞋城地块为工业用地，要转为商服用地，在报批程序上，我们会快于康奈，而拟做鞋类批发市场的龙王庙商贸中心二期是 2006 年底竣工，如果项目进展顺利，东锅项目具有时间优势。5、配套优势：周边分布大型便民超市武商量贩店和唐家墩购物广场、三五酒店、市中心医院分院；四家银行招商银行、工商银行、中国光大银行、中国信合，现有的配套方便市场的形成。6、政府支持项目劣势：项目劣势：1、物流组织困难：大兴路的物流组织完全依赖于汉正街，且托运一般为多种商品组合，依靠鞋城重组物流困难较大，而仍然依赖汉正街的物流又诸多不便。2、客

15、流组织困难：大兴路的客流组织也依赖于汉正街，且他们一般晚上乘车过来，上午打货，中午或下午回去，我们即使组织往来巴士，也是极为不便，而要设立大型客运站则不是开发商所能解决的问题。3、脱离了汉正街的品牌影响：汉正街商品种类丰富，方便多元化经营户打货，脱离汉正街后，必然要损失部分多元化经营的客户。4、重塑鞋业批发市场品牌：到大兴路打鞋已成为客户的一种习惯，如果大兴路鞋业批发市场继续存在，我们市场将难以生存，我们与大兴路市场是你死我活的竞争关系。5、项目地块规模偏小，相应的配套设施难以全部满足，周边虽然会自然形成相关配套，但没有整体规划，且具有滞后性。项目机会：项目机会：1、正值大兴路改造契机：大兴路

16、南面的四个鞋市场已经确定要拆迁，为我们介入鞋城的建设提供了机会。2、龙王庙商贸中心定位集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的大型主题购物广场，其建筑形式为地上十层，地下二层，经营可能往零售转型。3、龙王庙商贸中心成本很高，其售价或租价必然很高，而鞋类批发商户能够承受的成本不如服装，其可能放弃鞋类批发一块。项目威胁：项目威胁：1、龙王庙的拆迁改造是逐步进行的，并未形成市场大的动荡。2、老市场的改造没有确定日期，商户都愿意继续在此经营，而不愿变动，银河市场经营稳定且规模大，诸多因素将商户稳定在大兴路经营。3、龙王庙的定位虽然可能往零售转型，可商家也决不会有生意不做，拒绝批发市场份额。4、康奈国际鞋城与鼎力市场商会合作，可能对本项目动员鼎力市场的商户存在不利影响。六、项目定位六、项目定位1、市场定位武汉市低档鞋的批发市场由以浙江鞋城为龙头的沿汉正街分布的几大鞋城牢牢占据，且低档鞋与服装等市场联系更紧密（农村市场普遍多元化经营，市场没有细分） ，我们要做鞋市场，只能利用大兴路改造之机，吸呐中低档以上的市场份额，与汉正街形成差异化竞争，甚至主动放弃部分大兴路原有的低档