《2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(21)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(21)（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备 的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 考试要求 1熟悉成本法的含义； 2熟悉成本法的理论依据； 3掌握成本法适用的估价对象和条件； 4熟悉成本法估价的操作步骤； 5掌握房地产价格构成； 6掌握成本法的基本公式； 7熟悉重新购建价格的含义； 8熟悉重新购建价格的求取思路； 9掌握建筑物重新购建价格的求取方式； 10掌握建筑物重新购建价格的求取方法； 11掌握建筑物折旧的求取； 12了解房屋完损等级评定的有关规定； 13熟悉房屋折
2、旧的有关规定。 二、内容讲解 第七章 成本法及其运用 第四节 重新购建价格的求取 四、建筑物重新购建价格的求取方法 建筑物重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房 屋重置价格或者房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。求取建筑物重新购建价格的具体方法，根据求取其中的建筑安装工程费的方法来区分，有单位比较法、 分部分项法、工料测量法和指数调整法。 （一）单位比较法 单位比较法（comparativeunitmethod）是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该类建筑物的建筑安 装工程费密切相关的计量单位（如单位建筑面积、单位体积、延长米等）作为比
3、较单位，然后调查、了解在 估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位建筑安装工程费，并对其进行适当的修正、调整，再加上相应 的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取估价对象建筑物重新购建价格 的方法。 单位比较法实质上是一种市场法。其中的处理包括：把可比实例建筑物实际而可能是不正常的单位建 筑安装工程费，修正为正常的单位建筑安装工程费；把可比实例建筑物在其建造时的建筑安装工程费，调 整为估价时点时的建筑安装工程费；根据可比实例建筑物与估价对象建筑物在对单位建筑安装工程费有影 响的建筑规模、建筑设备、装饰装修等方面的差异，对单位建筑安装工程费进行调整，即可得到估价对象建
4、 筑物的单位建筑安装工程费。单位比较法较为简单、实用，因此被广泛使用，但这种方法比较粗略。单位比 较法主要有单位面积法和单位体积法。来源：建设工程教育网 单位面积法（squarefootmethod）是调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑面积 建筑安装工程费，然后对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利 息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要适用于同一类型的建筑物的单 位建筑面积建筑安装工程费基本相同的建筑物，如住宅、办公楼等。 例 8-2某幢房屋的建筑面积为 300，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建
5、筑安装工 程费为 1200 元/，专业费用为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的 3%，销 售费用为重新购建价格的 4%，建设期为 6 个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为 6%，开发商 成本利润率为 15%，销售税费为重新购建价格的 6%。请计算该房屋的重新购建价格。解设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为 VB，计算如下， （1）建筑安装工程费1200（元/） （2）专业费用12008%96（元/） （3）管理费用（120096）3%3888（元/） （4）销售费用VB4%004VB（元/） （5）投资利息（1200963888004VB）（16%）0
6、251195900006VB（元 /） （6）销售税费：VB6%006VB（元/）来源：建设工程教育网 （7）开发利润（1200963888004VB195900006VB） 15%2031700061VB（元/） （8）VB1200963888004VB195900006VB006VB2031700061VB VBl74369（元/） 重新购建总价1743693005231（万元） 单位体积法（cubicfoot method）与单位面积法相似，是调查、了解在估价时点的近期建成的类似建 筑物的单位体积建筑安装工程费，然后对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销 售费用、投
7、资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要适用于同一类 型的建筑物的单位体积建筑安装工程费基本相同的建筑物，如储油罐、地下油库等。 （二）分部分项法 分部分项法（unitinplace method）是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项 工程，并测算每个独立构件或分部分项工程的数量，然后调查、了解估价时点时的各个独立构件或分部分项 工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加，再 加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格 的方法。 在运用分部分项法
8、测算建筑物的重新购建价格时，需要注意以下两点：应结合各个构件或分部分项工 程的特点使用计量单位，有的要用面积，有的要用体积，有的要用长度，有来源：建设工程教育网的要用容 量（如千瓦、千伏安）。例如，基础工程的计量单位通常为体积，墙面抹灰工程的计量单位通常为面积，楼 梯栏杆工程的计量单位通常为延长米。既不要漏项也不要重复计算，以免造成测算不准。 例 8-3估算某旧办公楼 2007 年 6 月 30 日的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关 图纸等资料，得知该办公楼共 10 层，总建筑面积为 8247，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、了 解到估算该重置价格所需的有关数据如下： （
9、1）建筑安装工程费： 1）土建工程直接费： 基础工程：9954 元/ 墙体工程：801l 元/ 粱板柱工程：28237 元/ 墙混凝土（电梯井壁、混凝土剪力墙）工程：7365 元/ 楼梯混凝土工程：3182 元/ 零星混凝土工程：2532 元/ 屋面工程：2042 元/， 脚手架工程：2554 元/ 室外配套工程：14267 元/ 小计：78144 元/ 2）安装工程直接费： 电梯工程：13000 元/（其中：人工费 900 元/） 给排水工程；8522 元/（其中：人工费 1232 元/） 采暖通风工程：7034 元/（其中：人工费 983 元/） 电气工程；11265 元/（其中：人工费
10、759 元/） 消防工程：1662 元/（其中：人工费 258 元/）综合布线工程：3045 元/（其中：人工费 485 元/）， 小计：44528 元/（其中：人工费 4617 元/） 3）装饰装修工程直接费： 门窗工程：13500 元/（一次性包死承包价） 内部装饰工程：45550 元/（其中：人工费 4516 元/） 外墙玻璃幕等工程：31100 元/（一次性包死承包价） 小计：90150 元/（其中：人工费 4516 元/） 4）土建工程综合费率为土建工程直接费的 1425%，安装工程综合费率为安装工程人工费的 7908%， 装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的 7590%，税金
11、为 3445%。 来源：建设工程教育网（2）专业费用：建筑安装工程费的 6%。 （3）管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的 3%。 （4）销售费用：售价的 3%。 （5）投资利息：开发经营期为 2 年；费用第一年投入 60%，第二年投入 40%；年利率为 576%。 （6）销售税费：售价的 553%。 （7）开发利润：投资利润率为 20%。 解设该旧办公楼的建筑物重置总价为 VB，估算如下： （1）建筑安装工程费： 1）土建工程费78144（11425%）（13445%）92355（元/） 2）安装工程费（4452846177908%）（13445%）49839（元/） 3）装饰装修工程费
12、（9015 来源：建设工程教育网 045167590%）（13445%） 96801（元/） 4）单位建筑安装工程费923554983996801238995（元/） 建筑安装工程费总额2389958247197099（万元） （2）专业费用l970996%11826（万元） （3）管理费用（19709911826）3%6268（万元） （4）销售费用：VB3%003VB（万元） 以上（1）至（4）项费用之和215193003VB（万元） （5）投资利息（215193003VB）60%（1576%）11540%（1576%）051 1375900019VB（万元） （6）销售税费VB553%0
13、0553VB（万元） （7）开发利润（215193003VB）20%430390006VB（万元） （8）VB215193003VB1375900019Vs0，0553VB430390006VB VB299946（万元） 建筑物重置单价：29994608247363703（元/） （三）工料测量法 工料测量法（quantity survey method）是先假设将估价对象建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和建 筑设备，并测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的种类、数量和人工时数，然 后调查、了解估价时点时相应的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的单价和人工费标准，最后将各种建
14、筑材 料、建筑构配件、建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，再加上相应的专业费用、 管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。 工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力并需要其他专家（如建筑师、造价工程师）的 参与，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 采用工料测量法测算建筑物重新购建价格的一个简化例子见表 8-1。 工料测量法表 8-1项目数量单价成本（元）现场准备3000水泥6500沙石5000砖块12000木材7000瓦面3000铁钉200人工15000税费1000其他1500利润3500重新购建价格57
15、700（四）指数调整法 指数调整法也称为成本指数趋势法（index method，cost index trending），是利用有关成本指数或变 动率，将估价对象建筑物的历史成本调整到估价时点的成本来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法主 要用于检验其他方法的测算结果。 将历史成本调整到估价时点的成本的具体方法，与市场法中市场状况调整的方法相同。 第五节 建筑物折旧的求取 一、建筑物折旧的含义和原因 （一）建筑物折旧的含义 估价上的折旧与会计上的折旧，虽然都称为折旧并且有一定的相似之处，但由于两者的内涵不同而有 着本质区别。估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在估价时点的市场 价值与在估价时点的重新购建价格之差，即： 建筑物折旧建筑物重新购建价格建筑物市场价值 建筑物重新购建价格表示建筑物在全新状况下的市场价值，将其减去建筑物折旧，相当于对其实际上不 是全新状况对价值的影响进行相应的减价调整，所得的结果表示建筑物在估价时点状况下的市场价值，即： 建筑物市场价值建筑物重新购建价格建筑物折旧 （二）建筑
