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1、1北京市昌平区房地产业发展与住房建设北京市昌平区房地产业发展与住房建设“十二五十二五”规划规划( (2011 年年2015 年年) )一、一、 总则总则（一）（一）编编制背景制背景经过“十五”、 “十一五”期间的快速发展，在北京市“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”城市定位和昌平区“京北创新中心、国际科教新城”的发展理念的指引下，房地产业已经成为昌平区重要的支柱产业之一，产业规模稳步扩大，产业结构日渐完善，行业管理逐步加强，市场秩序不断规范，住房保障成绩显著，有力推动了昌平区国民经济的平稳较快发展，创造了充足的地区财政收入，为推动昌平区整体社会经济和谐发展和城市面貌改善做出了重大贡献。“
2、十二五”期间,昌平区的国民经济将面临发展和转型的重要战略机遇期。在新的形势下，按照北京市建设“人文北京、科技北京、绿色北京”和中国特色世界城市的总体部署，昌平区进一步明确了打造以“创新驱动、产业高端、环境优美、宜居宜业”为特征，具有国际影响力的京北创新中心、科技教育新城的总体发展目标，将产业发展思路从“强二兴三优一”进一步提升为“强二优三精一”。在整体经济转型的大背景下，房地产业在昌平区经济发展中所扮演的角色也有必要加以适度调整。在过去相当长的一段时期，昌平区经济发展对房地产投资，特别是住宅投资的依赖程度较高，房地产业在第三产业中所占比例偏高。不可否认，这种以房地产开发直接拉动经济增长的模式对
3、昌平区过去的经济发展做出了重要贡献，但这种增长模式缺乏可持续性。2站在新的历史时点上，需要重新审视房地产业在昌平区社会经济中所发挥的作用，改变过度依赖投资拉动的发展模式，将房地产业对实体经济的支撑作用，对城市环境和基础设施建设的促进作用，以及保障性住房建设的功能凸显出来，使之与区域产业发展战略和城市建设目标的有机协调，在实现自身适度发展的同时，发挥对实体经济和社会发展更为有效的支撑和促进作用。新的形势对房地产业和住房建设提出了新的、更为合理的发展要求，也为本规划的编制提出了现实需要。（二）（二）编编制原制原则则昌平区“十二五”期间房地产业发展和住房建设规划，需要遵循昌平区社会经济的总体发展战略
4、和规划，全面认识房地产业在社会经济中的多重功能以及角色转变的战略必要性，充分发挥房地产业对实体经济发展的支撑作用，引导房地产业实现健康、适度和可持续发展，保证住房建设，尤其是保障性住房建设的总量充足和结构均衡。基于上述背景，在进行昌平区“十二五”期间房地产业发展规划研究时应当坚持以下五项指导思想和编制原则。具体而言，应当遵循以下五项指导思想和编制原则：（1）房地产业发展需要服从于北京市建设“人文北京、科技北京、绿色北京”和中国特色世界城市的总体部署，贡献于昌平区打造具有国际影响力的京北创新中心、科技教育新城的总体发展目标。（2）房地产业发展应充分支撑昌平区实体经济发展，与产业结构调整和经济增长
5、模式转变的整体战略相协调。（3）房地产开发和住房建设的空间布局需要与昌平区重点功能区的空间布局、产业类型、劳动力规模相配套。（4）房地产业发展应继续保持住宅产业的主体地位，同时强调多3种物业类型协调发展。（5）房地产业发展应当高度重视住房保障事业，始终将其作为重要的民生工程。（6）房地产业发展应当服务于昌平区的城乡一体化建设，并以住房建设为杠杆，有序引导人口流动。（三）（三）编编制依据制依据在上述编制原则的基础上，本规划将结合北京市对昌平区的功能定位以及昌平区经济发展历程，明确昌平区未来的发展方向以及未来房地产业的发展战略问题；并通过总结归纳昌平区房地产业发展过程中取得的成果和存在的问题，分别
6、从产业结构调整和空间布局等角度确定昌平区房地产业的发展方向。为实现上述目标，本规划在编制过程中主要参考了以下五方面的资料。（1）昌平区发展历程和发展方向：昌平区“十二五”规划报告、昌平区“十一五”规划报告、北京市历年政府工作报告、昌平历年政府工作报告；（2）昌平区的产业发展定位：昌平产业发展潜力研究研究报告（2009 年 11 月）、 关于深化昌平区产业发展思路的调研与思考报告（2009 年 1 月）；（3）昌平区的空间规划和空间布局：各个功能区调研材料、科委重点产业功能区调研报告、各街镇“十二五”规划材料； （4）相关统计数据资料：北京市统计年鉴（2000 年-2009 年）、北京市区域统计
7、年鉴（2000 年-2009 年）、昌平区住建委以及昌平区国土局数据；（5）实地调研资料：区发改委、区住建委、区国土分局、区规委及4各功能区。 （四）（四）规规划目划目标标与与规规划内容划内容“十二五”期间昌平区房地产业发展和住房建设的规划目标是，全面贯彻中央关于促进房地产业持续健康发展的要求，遵循市委、市政府建设“人文北京、科技北京、绿色北京”和中国特色世界城市的总体部署，紧紧围绕区委、区政府“强二优三精一”的产业发展思路，保持适度平稳发展，全面支撑昌平区实体经济发展、产业结构调整和重点功能区建设，改善城区面貌和人居环境，形成完善的住房保障体系，促进城乡一体化建设，节约集约利用资源，为打造具
8、有国际影响力的京北创新中心、科技教育新城做出更大贡献。为实现规划目标，依据上述指导思想与编制原则，结合相关编制依据和参考资料，本规划将重点从以下几个方面对“十二五”期间昌平区房地产业和住房建设发展规划进行分析研究，并以此作为规划相关指标制定的依据。（1）从开发投资和增加值的角度分析房地产业对昌平区经济增长的直接贡献。（2）从服务业的角度分析房地产业对实体经济的支撑作用。（3）从“居住就业”空间匹配的角度分析城市空间布局问题。（4）从“住有所居”与社会和谐发展的角度分析保障性住房建设问题。（5）从城乡一体化角度研究农村集体用地的发展问题。（五）（五）规规划期限划期限为为 2011 年年2015
9、年。年。（六）（六）规规划范划范围为围为昌平区行政区域。昌平区行政区域。5二、二、“十一五十一五”期期间间昌平区房地昌平区房地产业发产业发展和住房建展和住房建设设回回顾顾昌平区房地产业的发展起始于 20 世纪 80 年代中期，并自 20 世纪 90 年代末进入高速发展期。尤其是 2000 年特别是“十一五”以来，昌平区房地产业持续保持快速发展，已经成为昌平区的支柱产业之一。总结“十一五”期间昌平区房地产业发展和住房建设取得的成就和存在的问题对指导编制“十二五”规划具有重要意义。（一）主要成就（一）主要成就（1）房地产业有效促进经济增长，拉动关联产业发展，成为昌平经济增长的重要引擎。房地产业增加
10、值在昌平地区生产总值中占重要比重。2004 年，昌平区房地产业增加值在第三产业增加值中的比重在 25%左右，在地区生产总值中所占比重在 10%左右，已达支柱产业标准。由于进入“十一五”后房地产业日趋成熟，房地产业增加值保持稳定，而其他产业的增长速度加快，对房地产业有一定的“挤出效应”，使得 2004 年以后上述比例略有下降。尽管如此，2008 年房地产业增加值占地区生产总值比重仍达到 6.8%，高于当年 4.8%的全国平均水平，与 6.9%的北京市平均水平持平。房地产开发投资成为拉动地区经济增长的重要引擎。 “十五”期间昌平区房地产开发投资占地区生产总值的 37.8%，北京市为29.6%。 “
11、十一五”前三年平均达到 48.5%，而北京市的平均水平则为21%。2002 年至 2008 年房地产开发投资对经济增长的贡献率平均值为 15.8%，平均每年对经济增长贡献 3.3 个百分点。2001-2008 年，昌平房地产开发投资占固定资产投资的比重平均为 65.7% ，北京市为53.1%。 “十五”期间昌平区房地产开发投资占地区生产总值比重平均达到 37.8%，高于北京市同期 29.6%的水平；“十一五”前三年平均达到648.5%，远高于北京市同期 21%的平均水平。2002 年至 2008 年房地产开发投资对经济增长的贡献率平均值为 15.8%，平均每年对经济增长贡献 3.3 个百分点。
12、这表明，房地产开发投资已经成为拉动昌平区经济发展的重要引擎。房地产业显著拉动建筑业等其他相关产业发展。 “十五”和“十一五”期间，昌平区建筑企业单位个数从 2001 的 65 个上升到 2008 年的162 个，建筑企业总产值从 2001 年的 31.0 亿元增加到 2008 年的122.2 亿元，建筑企业从业人数也有所增加。房地产业的拉动作用是其中的重要因素。（2）房地产市场持续繁荣，市场供应结构明显改善。2000 年以来，特别是“十一五”以来，昌平区房地产市场尤其是作为其主体的住房市场也出现了供需两旺的持续繁荣局面。“十五”期初，2001 年昌平区商品房施工面积和竣工面积分别为199.5
13、万平方米和 68.3 万平方米，而北京市当年的商品房施工面积和竣工面积分别为 5966.7 万平方米和 1707.4 万平方米， “十一五”的前三年，商品房施工面积平均值达到了 797 万平方米，竣工面积平均值达到了 193 万平方米。自“十五”以来，商品房销售面积和销售额稳定增长。2004 年开始增长速度加快，2006 年商品房销售面积达到峰值 303.4万平方米，占北京市商品房销售面积的 11%，2007 年商品房销售额达到峰值 147.76 亿元，占北京市商品房销售额的 6%，稍高于昌平区常住人口在北京市所占比重。受大的经济环境和北京市商品房开发空间布局变化的影响，商品房销售面积和销售额
14、在 2007 和 2008 年有所下降，到 2008 年销售面积为 138.6 万平方米，销售额为 107.8 亿元。2002-2008 年，商品房销售面积年均增长 30.3%，商品房销售额年均增长 30.9%。7综合供给和需求分析新建商品房市场可知，2001-2004 年昌平区商品房竣工面积超过销售面积的 20%。 “十五”期间，年均竣工面积增速超过年均销售面积，住房供给大于住房需求，而进入“十一五”以后则相反，年均销售面积增速高于年均竣工面积，这表明住房需求的增长速度高于住房供给，昌平区的吸引力日渐增强，房地产市场日益繁荣。除新建商品房市场外，昌平区存量房市场也在“十一五”期间取得了长足的
15、发展。2006 年至 2009 年存量房销售量和销售额呈现上升趋势。销售面积从 2006 的 18.9 万平米上升到 2009 年的 223 万平米，年平均增长 23.9%。（3）住房保障成绩显著，居民住房条件明显改善。在历史上，昌平区承担了北京市保障性住房建设的大量任务，对北京市住房保障工作做出了非常突出的贡献。回龙观和天通苑这两个经济适用房集中建设的区域，有效分散了城八区人口的居住压力，在极大程度上缓解了全市保障性住房供给不足的状况。在回龙观和天通苑居住的居民，大部分并不在昌平区就业。从这个意义上说，昌平区承担了为北京市其他区县的劳动力提供居住空间的任务，为全市的劳动力供给和经济增长做出了
16、贡献。但同时，回龙观和天通苑的“卧城”建设模式形成了潮汐式的通勤流，增大了交通压力。从统计数据上看， “十一五”期间，经济适用房销售面积和销售额处于上升趋势，其中经济适用房销售面积从 2006 年的 8 万平方米增加到 2009 年 72 万平方米，销售额也由 2006 年的 2.2 亿元增加到2009 年的 28.6 亿元。昌平区 2008 年在北京市 800 万平方米的保障性住房建设计划中承担了 125 万平方米的建设任务（其中限价商品房54.06 万平方米、廉租房 4.36 万平方米、定向安置房 66.69 万平方米）；82009 年承担了北京市 850 万平方米的保障性住房建设计划中的 28万平方米（定向安置房）。目前全区在施保障性住房 153 万平方米（2008 年 125 万平方米，2009 年 28 万平方米）预计 2010 年将竣工27.4 万平方米。（4）为财政收入做出显著贡献，有力推动城市建设。自 2001 年以来，房地产相关税收占全区税收收入的比例逐年提高。2001 年占 17%，到 2009 年已经达到 35%。 “十五”期间的年均增长
