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1、使用权属未转移，预售许可怎颁发使用权属未转移，预售许可怎颁发案情简介案情简介张某为了支持城市建设，与某房地产开发有限公司协商就其拥有合法权利的兰州市红古区海石湾平安路 X 号房屋及土地分别签订拆迁补偿及使用权转让合同。2007 年 10 月 20 日，双方签订了房屋拆迁安置补偿协议 ，但是一直未签订土地使用权转让合同。房地产开发公司一直占有土地，但是未曾给予张某任何补偿。张某后多次上访，兰州市红古区规划国土资源局于 2011 年 3 月 28 日以红头文件的形式向张某下发了关于张某信访事项的答复函 ，其明确指出：兰州市红古区人民政府关于同意金海湾改建项目占用区汽车配件中心等土地的批复规定：“同
2、意将区汽车配件中心等五宗土地（含张某 0.0822 亩土地） ，作为金海湾商厦改建项目用地。金海湾商厦与上述五宗国有土地使用者按照国家相关政策进行补偿，达成一致意见后，重新签订国有土地使用权转让合同 ，办理土地和房产变更手续，金海湾商厦（后变更为房地产公司）已占用属于你名下的土地，但未办理国有土地使用权 。 ”后张某在与红古区人民政府的诉讼中，得知兰州市住房保障和房地产管理局为房地产公司颁发了兰房商预字兰州市地区商品房预售许可证 。张某认为，房地产公司没有取得该块土地的合法使用权，未与其达成土地使用权转让协议，不具备城市商品房预售管理办法中关于商品房预售的条件，兰州市住房保障和房地产管理局为房
3、地产公司颁发许可证的具体行政行为违反法律规定。为此，张某将兰州市住房保障和房地产管理局告上法庭，房地产公司作为第三人。兰州市住房保障和房地产管理局答辩：2009 年 11 月，房地产公司持企业法人营业执照、土地使用权证、证明、建设工程规划许可证等证件材料来其处申请办理商品房预售登记，经审查符合条件，才给予登记，并无过错。法院裁判法院裁判法院裁定驳回张某的起诉，依据是：张某作为被拆迁人与第三人房地产公司签订了房屋拆迁安置补偿协议 ，该拆迁补偿行为与被告市房管局为第三人颁发商品房预售许可证行为之间无行政法上的利害关系，所以，原告张某不具备要求撤销商品房预售许可证的诉讼主体资格。律师意见律师意见本案
4、是一个行政诉讼案件，作为原告的代理律师，我们认为法院判决存在瑕疵，下面我们仔细分析一下：一、 行政诉讼的提起最高人民法院关于执行若干问题的解释第 12 条规定：与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服，可以依法提起行政诉讼。中华人民共和国行政诉讼法第 41 条第 1 项规定：提起诉讼应当符合下列条件：原告是认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织。本案中，张某和房地产公司在未对张某所有的国有土地使用权进行转移，未给任何补偿的情形下一直占用土地并进行商品房的建设，房管局也给其颁发了预售许可证。这些事实已经极大地损害了张某的权益，也不符合预售商品房的法律程序
5、。张某完全构成提起撤销商品房预售许可证的诉讼主体资格，只有通过撤消许可证，房地产公司才会对使用权补偿事宜等进行及时处理。二、 商品房预售许可证城市商品房预售管理办法 第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证 。未取得商品房预售许可证 的，不得进行商品房预售。 依据中华人民共和 国城市房地产管理法 第四十四条：商品房预售应当符合下列条件： 1、已交付全部土地使用权出让金 ，取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证 ；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建 设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房 预售许可证明。房地产公司只有通过上述程序才能取得 品房预售许可证，然后才可以进行商品房预售。然而， 本案中依据国土资源局的批复，国有土地使用权至今仍属于张某，那么，房产公司提交的土地使用权证从何而来，还是房管局根本就没有认真审核房产公司提交的使用权证书是否完备合格。 本案，由于当事人后通过与房地产公司进行协商解决了此事，本案未进入二审。作为律师，我们认为当事人在遇到此类问题时，应该 首先协商解决，解决不成应 及时提起诉讼保护自己的合法权益，以免超过诉讼时效。
