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1、八大信号洞悉最佳购房时机 来源：都市女报 2011 年 12 月 24 日 10:40 我来说两句(0) 纵观如今楼市的发展态势，降价已成为大势所趋，从一线城市到二三线城市，从 小型地产开发商到全国性房企，无不在经历着楼市的冰冻期。对于普通购房者来说， 无论是政策如何变动，还是市场如何促销，抑或是开发商或淡定或急躁的姿态，所有 的信息都指向一个令购房者纠结的问题，他们最关心的是如何通过购房解决居住问题， 其中最为重要的一点便是在自己所能承受的范围内选到合适的、性价比最高的房源。 那么，哪些信号能够打破楼市目前的观望状态，让购房者洞悉最佳购房时机呢？信号信号 1大投资客抄底楼市大投资客抄底楼市“
2、春江水暖鸭先知”，在楼市中，只有在水里游泳的“鸭”才能真正第一时间感知水 的冷暖，这绝非专家坐而论道，而是资金身临其境的敏锐嗅觉。历史经验证实，虽然 资金也会盲目，不过一般而言，大投资客、国际基金或者是具有丰厚抄底经验的企业 出现异动，是非常值得关注的信号之一。据上海媒体披露的消息，目前已有基金组团以 57 折的售价抄底上海楼市。据称， 如今上海市场上很多在售项目，实际上都已被地产基金以 7 折左右的价格收购。虽然 网上房地产显示这些项目的房源仍然可售，但这些房源其实已经易主，房源销售后的 利润，大部分将属于上述地产基金。而其中不少地产基金的资金，正是来源于个人投 资者。据北京媒体报道称，北京
3、几个楼盘出现了亿元大单，其背后均是一些不知姓名 的隐身富豪。目前，市场的大投资客抄底动作尚不明显，原因是楼价暂时并没有大幅 度下调。信号信号 2中心城区开始降价中心城区开始降价“皇帝女不愁嫁”，说的就是市中心区的房子。市中心区由于土地资源稀缺、供应 量不足以及购房人群等因素，价格向来坚挺。在楼市调整的轨迹中，市中心区的房价 是最迟钝的触角，往往要等到郊区楼价下降了一段时间、下降了一定幅度之后才会有 所表现。而当市中心区楼价也开始下跌时，证明楼市已经进入深度下调的阶段。当前，济南市中心区的楼价相对还比较坚挺。一方面，商家认为中心区的供应量 始终有限，各盘的定位都比较高端，因此底气较足。另一方面，
4、中心区的项目或具有 名校资源、或具有路段优势，这些都是众多郊区盘所无法比拟的，因此眼下中心区各 新盘、新货的报价都不低，商家仍有坚挺的勇气。当然，中心区内也有促销的项目， 不过这些多数是尾货促销，可选单位很少，并不能由此判断中心区已经开始出现降价 潮。市中心区楼盘开始降价，只能证明楼市已经深度下调。而究竟还要跌多久，那就 是未知数了。信号信号 3发展商抄底土地市场发展商抄底土地市场2008 年底，各地政府如北京、广州、成都等逐渐开闸放地，但由于拍地者寥寥， 大多数地块往往以底价成交。一般而言，在预期不佳、销售不畅的情况下，开发商会减少购入土地的预算，更 审慎入手土地市场。正是如此，土地流拍与实
5、力商家抄底土地市场两者共存的时候， 意味着市场深度低迷时期的到来。而实力商家抄底土地市场同时意味着商家对后市的 看好，因此，这同样可能成为购房者的一个购房良机。虽然部分主流房企纷纷减缓拿地步伐，但一些港资(外资)房企拿地热情不减反增， 被业界解读为“抄底”之举。最近，部分开发商负责人均表示，在土地市场会更加审慎， 也没有商家公开表示将抄底土地市场。这是开发商对调控时间以及调控力度尚未有充 分把握的表现，同时也是市场仍然持续低迷的标志。信号信号 4 企业并购潮加剧企业并购潮加剧市场调整的加剧首先表现在企业的洗牌、“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”之后，剩下 的是能经历风雨的有实力的企业。企业并购潮的到来
6、，是切肤的寒意。据调查报告显示，今年前三季度，房地产行业共完成 50 起并购案例，是 2009 年 全年并购案例数的 2.5 倍，并购金额为 18.45 亿美元，并购案多发生在房地产行业巨头 对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购上。业内专家表示，今年出 现如此多的并购很正常，这种情况在历次重要调控的关键阶段都会发生。2004 年 “831”新政以后发生的并购、2007 年“927”房贷政策引发的市场萧条导致 2008 年并购 潮加剧，今年的并购与那两年相比，不算是最多的。绿城的破产传闻更是上月的热门话题，对市场判断悲观，土地转让日渐活跃，一 些今年销售情况尚佳、有一定资金优势的开
7、发商都早已密切关注调控下行业洗牌带来 的扩张机遇。信号信号 5业主降价维权增多业主降价维权增多浩浩荡荡的队伍中，夹杂着妇女和老人，参与者手中一般都会举着“奸商”、“退房” 、“赔偿”之类的标语，这支队伍出现在不同城市、不同楼盘的售楼处，出现在楼价短 期内急降的市场中，成为楼市中的一个最容易识别，也是最直接的标志性信号之一。从 8 月份开始，北京、上海一些楼盘开始降价。短时间、大幅度的降价让那些数 周前购房的业主倍感愤慨，售楼处遭遇老业主的围攻。日前，济南某楼盘推出“保值协 议”，承诺假若楼盘降价，业主将会得到补偿，不知道此举能否给市场以“定心丸”之效？ 业主降价维权案例的增多，意味着楼价“跳水
8、”行为的增多，是楼市剧烈调整最直观的 表现。在多年来反反复复的楼市调控中，有人总结出一个推论：要观察房价是真降还是 假摔，只要看是否有业主维权事件发生即可。从越来越多的维权事件来看，楼价是真 降了。信号信号 6调控政策出现调整调控政策出现调整中国楼市向来是政策市。从目前的宏观调控之手来看，似乎仍是大棒高高举起。 然而，众所周知，限购令并非长久之计。上周，武汉住房保障和房屋管理局宣布，自 12 月 1 日起放宽该市享受契税优惠的普通住房标准，放宽普通住房标准后，武汉市七 成以上的商品房都在享受契税优惠之列。这是在北京调整普通住宅标准后，第二个大 城市调整普通住房标准。在高层一再强调房地产调控不放
9、松的背景下，地方政府此举 意味深长。随着年底临近，部分城市的限购令也即将到期。尽管住建部已知会地方政府，若 没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有效期进行延续，但是作为非长期政策的限 购令，仍给市场以想象空间。限购令在当前的存在仍然是在打一个时间差，它在为城 镇个人住房信息系统实现全国联网、房产税成型等政策成熟腾挪出时间和空间。假如 限购令退出市场，可视为市场极可能酝酿上扬之势的标志之一。信号信号 7贷款宽松，利率下调贷款宽松，利率下调银根的松紧，直接导致了房地产景气指数的高低。从贷款政策上看，如果出现住 房贷款鼓励性消费的倾向，则是较明显的市场转向的标志。存款准备金率三年来的首次下调将于本周
10、开始正式实施，市场将迎来近 4000 亿元 的资金释放。然而，准备金调整并未能给银行个人房贷额度迅速松绑，现在即使是首 次置业者的贷款条件也仍趋于严格。分析预计，银行在房地产开发与个人按揭贷款整 体信贷规模微调需等明年第一季度以后。对个体房贷者来说，假如房贷政策出现宽松迹象，尤其是出现鼓励性房贷政策的 时候，则表示市场底部可能马上就要过去了。明年年初的房贷政策是否会宽松，尚待 观察。信号信号 8成交量明显放大成交量明显放大成交量是市场风向一个非常重要的指标。所谓“量在价先”，成交量上去了，价格 必然会往上走。尤其在市场长期低迷的情况下，如果出现成交量放大的迹象，那么则 是市场即将走出低谷的标志
11、。据国家统计局最新发布的 11 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况显示，继 10 月房价环比指数首次负增长之后，全国房价环比指数再次下跌；新建商品住宅价格 环比下降的城市数量进一步增加；同比涨幅回落的城市数量也进一步增加。济南 11 月 份环比下跌了 0.2%，同比上涨了 1.4%。10 月出现的新房二手房价格双双下跌的局面 在 11 月持续，11 月二手房价格环比下跌了 0.1%，同比上涨了 2.0%。惨淡的销售业绩 让济南的楼市濒临冬眠状态。目前的楼市前景仍然显得十分迷惘，一时的起起落落在 整个动荡的楼市年里是无法左右房地产的发展方向的。成交量的萎靡不前显示出当前 的济南楼市仍处于低迷局面，显然尚未见到曙光。
