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1、一、计税依据1、凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准;2、尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。3、尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。注意：税务机关不能核定纳税人实际使用的土地面积。财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知 （财税2006186 号） 第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地 时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的 次月起缴纳城镇土地使用税。
2、 ”对房地产开发企业来说，从土地使用权出让或转让合同签订 后就应按规定缴纳城镇土地使用税，而在每期开发项目建成进行预售或销售后，应纳城镇 土地使用税应是逐渐减少的，直到销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地产开发企业在 申报缴纳城镇土地使用税时应注意以下几点：1、注意计税依据和纳税时间。 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 （国 务院令第 483 号）第三条规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依 照规定税额计算征收。 关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定 （国税地字1988第 015 号）第六条规定，纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府 确定的单位
3、组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用 证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书，应由纳税人据实申报土地 面积。 财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知 （财税2006 186 号）虽只规定纳税义务时间，但土地使用权出让或转让合同上的土地面积是经国土部 门确定有关单位组织测定的。所以在申报时应以土地使用权出让或转让合同上的土地面积 为计税依据，按财税2006186 号文件规定的纳税义务时间进行申报缴纳。2、注意免税土地面积和扣除时间。 按照财政部、国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 （财税20082
4、4 号） 、 关于土地使用税若干 具体问题的解释和暂行规定 （国税地1988015 号）和关于土地使用税若干具体问题的 补充规定 （国税地1989140 号）有关规定，对房地产开发企业按规划配套建设的交政府 或业主使用的医院、学校、托儿所、幼儿园、物业用房以及在开发项目中配套建设符合免 税条件的廉租住房、经济适用房，小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未 利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城镇土地使用税或经各省、自治区、 直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。房地产开发企业应充分利用这些税收优惠政 策，在申报城镇土地使用税时，对按规划配套建设的交政府或业主使用的相关项
5、目所占用 的土地应在建成交付使用时免缴城镇土地使用税。对小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地应按实际占用面积从合 同签订时间或合同规定交付土地时间起免缴城镇土地使用税。3、注意纳税义务终止时间及计算方法。 财政部、国家税务总局关于房产税城镇 土地使用税有关问题的通知 （财税2008152 号）第三条规定：“纳税人因房产、土地的实 物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计 算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 ”关于房产税城镇土地使用 税有关政策规定的通知 （国税发200389 号）第二
6、条第一款规定：“购置新建房品房，自 房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 ”这里明确了购置新建房品房纳税义 务的发生时间，对应的也就是说作为出售方的房地产开发企业纳税义务的终止，因为对同 一块地是不能重复征税的。财税2006186 号文件规定以合同签订时间或合同约定交付土地 时间为纳税义务发生时间，那么对土地的实物或权利状态发生变化的理解也应为房地产企 业与购房者签订购房合同时，如果合同规定房产交付时间的，应以交付时间为房地产开发 企业城镇土地使用税纳税义务终止时间，如果合同未规定房产交付时间的，应以合同签订 时间为房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止时间，这样纳税起始日和终止
7、日衔接 一致，避免重复纳税。对房地产开发企业的一个开发项目在建成进行预售或销售后，随着房产的不断销售， 应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，到商品房销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地 产开发企业在计算城镇土地使用税时就要注意计算方法，在计算城镇土地使用税实行按月 比例扣除法较为合理。即本月应纳税额本月剩余应税占地面积月单位税额；本月剩余应税占地面积=占地 总面积免税占地面积已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积（分摊面积以合同规定 交付时间或合同签订时间为准进行统计） ；月单位税额年应纳税额12；已签订合同预售 或销售房屋分摊占地面积占地总面积（已签订合同预售或销售房屋建筑面积可售建筑 总面积） 。
