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1、不懂不懂这这些些别买别买房！房！ 第一部分第一部分 购买购买商品房必商品房必须须了解什么？了解什么？第一章第一章 房子的房子的权权属属问题问题产权产权目前，我目前，我们们通常所通常所说说的房屋的房屋产权产权大致分大致分为为： ：1.）国有）国有产权产权（大（大产权产权），年限），年限 70 年。年。2.）地方）地方产权产权（小（小产权产权；集体；集体产权产权、村、村、镇产权镇产权；），年限；），年限 50 年。年。3.） ）军产军产（ （产权证产权证由部由部队发队发放），年限放），年限 50 年。年。国有国有产权产权和地方和地方产权产权好理解，好理解，“军产军产”是什么是什么产权产权性性质质？
2、其？其实实也很好理解，就也很好理解，就是房子盖在部是房子盖在部队队的地皮上。的地皮上。三种三种产权产权房按揭房按揭贷贷款款时时有什么差异？有什么差异？简单简单的区分就是国有的区分就是国有产权产权可以可以贷贷款，地方款，地方产权产权、 、军产军产不可以不可以贷贷款。从款。从购买风险购买风险上上讲讲， ，还还有一种有一种说说法是：地方法是：地方产权产权和和军产军产没有保障。没有保障。何何谓谓“没有保障没有保障”？通俗的解？通俗的解释释是：如果国家征用地方上的土地，是：如果国家征用地方上的土地，则则地方地方产权产权房被征用后没有房被征用后没有补偿补偿（有种（有种说说法是：只有房屋建法是：只有房屋建设
3、设成本成本补偿补偿）。同理，如果部）。同理，如果部队队征征用用军产军产的房子也没有的房子也没有补偿补偿。 。一一 “小小产权产权”如果不想如果不想费费神，知道以上神，知道以上这这些就可以了。如果些就可以了。如果还还想多了解些，那么想多了解些，那么问题问题就来了。就来了。说说道最多的就是道最多的就是“地方地方产权产权”即大家通常即大家通常说说的的“小小产权产权”。 。究竟什么是究竟什么是“小小产权产权”？实际实际上上“小小产权产权”只是大家通常的一种称只是大家通常的一种称谓谓，并不是法律上的用，并不是法律上的用词词。 。换换句句话说话说， ，法律上不承法律上不承认认。 。 “小小产权产权”的的“
4、产权证产权证”是由是由乡镇乡镇政府而不是国家政府而不是国家颁发颁发。 。“小小产权产权房房”一般有两种情况：一般有两种情况：一种是在一种是在 “宅基地宅基地”上建成的房子，只属于上建成的房子，只属于该该村村农农民所有，民所有，连连外村外村农农民都不民都不能能购买购买，更不要，更不要说说城城镇镇居民去居民去购买购买。另一种是在集体企。另一种是在集体企业业用地上建用地上建设设的或者占用的或者占用耕地耕地违违法建法建设设的。不用的。不用说说， ，这样这样的房子的房子买买了肯定没保障。了肯定没保障。“小小产权产权房房”是不是都是不是都违违法？法？不，不都不，不都违违法。法。简单简单的的说经过审说经过审
5、批后，在批后，在“宅基地宅基地”上建成的房子，解决上建成的房子，解决该该村村农农民住房民住房问题问题的不的不违违法。其他法。其他违违法。法。不不违违法的是否可以法的是否可以买卖买卖？可以，但可以，但仅仅限于限于卖给卖给本村本村农农民，而且只享有使用民，而且只享有使用权权。 。农农民无民无权转让权转让或出售。或出售。非本村人非本村人购买购买小小产权产权房有什么房有什么隐隐患？患？一是一是违违法法“身份身份”， ，产权难办产权难办。 。二是缺乏保障，二是缺乏保障，隐隐患重重。患重重。三是遇到三是遇到纠纷纠纷，无法，无法维权维权。 。四是作四是作为遗产为遗产接收接收时时，无法，无法证证明明产权产权。
6、 。“小小产权产权房房”有没有有没有转转成成“大大产权产权”的可能？的可能？有，但遥遥无期有，但遥遥无期二二 军产军产房房上一期我上一期我们讲们讲了了小小产权产权的一些的一些问题问题， ，这这一期我一期我们们来来谈谈谈谈军产军产房房。 。什么是什么是军产军产房房？ 简单说简单说就是盖在部就是盖在部队队的地皮上，的地皮上，房屋所有房屋所有权权（即（即产权产权） ）归总归总后勤部。后勤部。换换句句话话说说， ，军产军产房房买卖买卖就是就是买卖买卖部部队营队营房的使用房的使用权权或居住或居住权权， ，军产军产房房证证实际实际上上就是就是营营房居住房居住证证。 。军产军产房房怎么来的？怎么来的？ 情况
7、有多种，目前情况有多种，目前较较普遍的是部普遍的是部队队与开与开发发商商换换建（建（换换地皮建房）、地皮建房）、联联建及合作开建及合作开发发来的。不来的。不论换论换建、建、联联建建还还是合作开是合作开发发，地皮的使用必，地皮的使用必须经总须经总后勤部后勤部审审批，否批，否则则属属违违法建法建设设。 。在在审审批完的地皮上盖的批完的地皮上盖的军产军产房是否可以房是否可以买卖买卖？ 回答：也不行。部回答：也不行。部队规队规定：建房定：建房单单位若位若对对外外销销售必售必须经总须经总后勤部后勤部审审批，否批，否则则无无权权销销售，售，销销售无效。售无效。地皮地皮审审批了，批了，销销售也售也审审批了，
8、批了，这样这样的的军产军产房是否可以房是否可以买买？ 回答：可以考回答：可以考虑虑。但必。但必须须注意以下四个事注意以下四个事项项： ： 购购房合同要与房合同要与军队签军队签； ； 售房售房单单位有位有总总后勤部同意出售的批文；后勤部同意出售的批文； 买买的是使用的是使用权权而不是而不是产权产权； ； 不能不能贷贷款；款；对对于于军产军产房房还应还应了解些什么？了解些什么？ 军产军产房不属于个人私有房屋，在房不属于个人私有房屋，在实实施施遗遗嘱、嘱、继继承（不受承（不受 继继承法承法 保保护护）、）、赠赠与、与、买卖买卖等行等行为时为时不能不能办办理公理公证证。 。 军产军产房的登房的登记记、
9、 、变变更在当地的房地更在当地的房地产产交易部交易部门门无法无法查询查询，也不能，也不能备备案或抵押。案或抵押。 购买军产购买军产房一般不能房一般不能办办理落理落户户。 。 军产军产房房产产生生纠纷纠纷，地方法院通常不受理。，地方法院通常不受理。 军产军产房的使用年限房的使用年限问题问题： ：规规定住宅一般定住宅一般为为 50 年（也有年（也有 70 年的），其他一般年的），其他一般为为 30 年。期年。期满满后房屋后房屋产权归军产权归军队队所有。所有。军产军产房使用年限到了怎么房使用年限到了怎么办办？ 军队军队与地方与地方换换建、合建房屋管理建、合建房屋管理规规定定 第十四条第十四条规规定：
10、定：.房屋期房屋期满满后后应应及及时时收回，收回，.非非经营经营性房屋，特性房屋，特别别是住宅，是住宅，应应全部全部腾腾出，如不能按出，如不能按时腾时腾出出应应向向军队军队统统一一办办理理购购房或租房手房或租房手续续。 。这这个条款可以理解个条款可以理解为为： ：50 年到期后房子就不是你的了，是部年到期后房子就不是你的了，是部队队的了。要想的了。要想继续继续住就得向部住就得向部队队重新重新购买购买，不，不购买购买的可的可转为转为租住。租住。( 物物权权法法 ： ：购买购买国有国有产权产权商品房商品房到期后自到期后自动续动续期期 )总总后勤部批件后勤部批件齐齐全的全的军产军产房有哪些保障？房有
11、哪些保障？ 可以享有房屋的收益可以享有房屋的收益权权和和处处分分权权，也就是，也就是说购说购房人在使用年限内可以出租、房人在使用年限内可以出租、可以可以买卖买卖，如果房屋被征用，如果房屋被征用时时也能得到也能得到补偿补偿， ，补偿补偿多少没有定多少没有定论论。 。军队统军队统一一购买购买的的经济经济适用房是否可以外售？适用房是否可以外售？ 军队军队从地方从地方统统一一购买购买的的经济经济适用房，只能出售适用房，只能出售给给本本单单位的位的军军官、文官、文职职干部、士干部、士官和官和职职工，不得工，不得转转售或用于售或用于经营经营。 。与部与部队队合建的合建的经济经济适用房是否可以外售？适用房是
12、否可以外售？ 为为解决部解决部队队住房困住房困难难而与部而与部队队合建的合建的经济经济适用房一般不得外售。适用房一般不得外售。 三三 关于关于“使用使用权权”的的问题问题前两期我前两期我们讲们讲了小了小产权产权和和军产军产房的房的问题问题， ，这这一期我一期我们们来来谈谈使用使用权权的房子。房子的的房子。房子的权权限大致包含：限大致包含：拥拥有有权权、占有、占有权权、 、处处分分权权、收益、收益权权、使用、使用权权， ，对对于一套房子，如果所于一套房子，如果所有有这这些些权权限都限都拥拥有即是有即是拥拥有了房子的所有有了房子的所有权权。使用。使用权权是所有是所有权权当中的一当中的一项权项权利。
13、利。使用使用权权交易交易实际实际上是更上是更换换房屋使用人，因此房屋使用人，因此这这种交易种交易严严格格说说来叫更名而不叫来叫更名而不叫过过户户，交易，交易时时也不涉及也不涉及缴缴税事宜。但并不是税事宜。但并不是说说不用交任何不用交任何费费用，更名用，更名费费一般一般为为交易交易额额的的 10%左右，但各地政策不同左右，但各地政策不同费费用也相差不少。用也相差不少。使用使用权权交易的相关交易的相关规规定是什么？定是什么？国家相关国家相关规规定是：使用定是：使用权权不得上市交易，使用不得上市交易，使用权权交易不受法律保交易不受法律保护护（ （获获得房得房屋所有屋所有权权人即人即产权拥产权拥有人同
14、意的除外），私自有人同意的除外），私自进进行使用行使用权权交易交易违违反公房管理政策。反公房管理政策。什么是使用什么是使用权权房子？使用房子？使用权权的房子怎么来的？的房子怎么来的？由国家建成，由国家建成，产权单产权单位是房管局或由企事位是房管局或由企事业单业单位建成的房子，以每月位建成的房子，以每月缴纳缴纳租金租金形式租形式租给给居民的住房，租住人的居民的住房，租住人的权权限就是使用限就是使用权权。使用。使用权权房子只有房子只有 住房住房证证 没有没有产权证产权证。其使用。其使用权过户权过户其其实实就是就是 住房住房证证 更名。更名。使用使用权权的房子能否的房子能否转为产权转为产权？ 有的可
15、以。如上所有的可以。如上所说说， ，企企业业事事业单业单位投位投资资建成的住宅建成的住宅房改房改时时没有没有购买购买的，的，只要符合只要符合规规定，定，现现在也可以申在也可以申请购买请购买， ，购买购买后即后即转为产权转为产权。 。使用使用权权房子怎房子怎样买卖样买卖？过户过户怎么怎么办办？上面上面说过说过，使用，使用权权房子房子实际实际上不存在上不存在过户问题过户问题，只有更名事宜。房屋，只有更名事宜。房屋产权单产权单位是企事位是企事业单业单位的，到位的，到单单位房管科位房管科办办理更名，理更名，产权单产权单位是国家政府的，到房位是国家政府的，到房产产局局办办理更名。无理更名。无论论哪种都不
16、需哪种都不需缴缴税，但需要交一些税，但需要交一些费费用。用。使用使用权权房有年限限制房有年限限制吗吗？ 有的有，有的没有。企事有的有，有的没有。企事业单业单位分配的房子或租住的是公家的房子，一般情位分配的房子或租住的是公家的房子，一般情况下是没有年限限制，但租住的是私人房子的通常都有况下是没有年限限制，但租住的是私人房子的通常都有时间时间限制。限制。使用使用权权房子房子购买购买后究竟存在什么后究竟存在什么风险风险？ 很多人都很多人都说购买说购买使用使用权权的房子存在的房子存在风险风险，但几乎没有一个，但几乎没有一个资资料料说说明白了大明白了大概有哪些概有哪些风险风险。其。其实实只要只要产权单产权单位是房管局，交易位是房管局，交易时时全部手全部手续续符合符合规规定一般不会定一般不
