加拿大房产投资时应注意的法律问题

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1、加拿大房产投资时应注意的法律问题加拿大是个开放的社会，全球各地的人在加拿大购置不动产在法律层面都没有障碍。不 过，法律界人士表示，外国人买房时，不仅需要考虑购买环节，而且从一开始就要考虑到 处置环节的事情，涉及的方面包括缴纳资产所得税、共有产权的形式、申请 HST 回扣的条 件等。专门从事地产、公司并购投融资及商业买卖的 Li Law Professional Corporation 律师表示， 其事务所近两年来自中国的客户日渐增多，包括两类客户：一类是亲自来过，与加拿大有 某种联系的，例如为在此读书的子女买套房居住；另一类是从未来过，要买的房子完全没 有见过，完全依赖经纪。无论上述哪一种，在

2、卖房时都存在如何处理身份的问题。加拿大所得税法（Income Tax Act）规定，非加拿大居民在处置加拿大境内资产（包括不动产、股权、商业资产）时，必 须向税务部门缴交资产所得税，然后才能完成交易。非居民卖家的代表律师，有义务在资 产交割时，先将交易价码的 25%保留在信托账户中（类似保証金） ，直到客户拿到税局的 清税单（Clearing Certificate）后再放还给客户。90%以上的外国投资者都属于在处置加拿大资产时需要先清税的。除非在买房时是非居 民，但卖房时在税法上被认为是加拿大居民（永久居民或者临时性的主要居所在加拿大） 。 这里所说的加拿大居民或非居民，是税法意义上的概念，

3、而不是移民法概念。不过，若没 有永久居民身份，想证明自己是税务居民并不容易，税局的判断因素包括其在加拿大居住 的天数、及居住的真实想法等。涉及留学生买房时，有时因为其年龄小或者信用背景不足，银行会要求父或母与子女一 起都放在产权上，形成共有产权。李律师表示，共有产权有两种形式，一种是共同共有 （Joint Tenancy） ，即每个产权所有人不分份额，都拥有 100%的产权，这种形式有生存者 权利原则（survivorship） ，一方去世，留下的一方自动成为物业的全部业主。另一种是份额 共有（Tenants in Common） ，即共有各方约定各自占有物业的份额。考虑到地产转让时的 减税因

4、素，往往约定属税务居民的留学生占 99%，而其父母只占区区 1%。在上述第一种形式下，虽然法律认为各方均拥有 100%的产权，但在涉及外国人处置资 产时，税局会自动认为父母占 50%份额，律师要保留这 50%部分资产的 25%，直至向税局 完成清税。而第二种形式，则要根据各方所占的具体份额纳税。什么情况下房价中已含 HST在安省买新屋时需要缴付 13%的 HST。中国的消费者没有 HST 的概念，所以如果在物 业交割时得知需要多掏出一笔税款（哪怕是暂时的）会很不舒服。通常发展商或者经纪会告诉买家，HST 已经包含在房价中，这只说了事实的一半，其 实只有在符合某些条件时才包含在内。在新屋买卖合同

5、中写明，HST 包含在房价中是有条 件的（conditional on） ，即：符合 HST 折扣（Rebate）的标准，并且将申请 HST Rebate 的 权利转给开发商。而 HST Rebate 的标准之一，是买家必须是第一手业主，房屋用于个人目 的，自住或近亲使用；第二，若买房是为了出租，且确实已经租出去，拿到了一年以上的 租约，也可以申请 HST Rebate。开发商只有在买家符合第一种标准时才同意房屋价款中包含 HST，在第二种情况下， 买家需要先自己支付 HST，然后在拿到租约后再向政府申请 HST Rebate。而外国投资者很 多是委托经纪买房、出租、打理，有些甚至都没有来加拿大看过，也就不符合第一种条件， 所以非居民要有在交割时多支付 13%房款的心理准备。