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1、- 1 -西南大学网络与继续教育学院课程考试试题卷西南大学网络与继续教育学院课程考试试题卷类别：网教 专业：房地产经营与估价 2017 年 12 月课程名称【编号】：房地产开发【0311】 A 卷大作业 满分：100 分以下题目每题以下题目每题 5050 分，选择其中分，选择其中 2 2 个题目作答（计算题必选）个题目作答（计算题必选） ，答题时需标明题目序号，答题时需标明题目序号，问答题必须详细阐述，计算题必须有计算过程并列出公式。问答题必须详细阐述，计算题必须有计算过程并列出公式。一、房地产市场调查的内容(50 分)二、房地产市场的特性与功能(50 分)三、住宅市场细分的依据(50 分)四
2、、影响消费者购买房地产的因素(50 分)五、房地产促销组合工具的含义、种类及各种促销工具的特点(50 分)六、某房地产开发企业以 425 万元的价格购买了一宗写字楼用地 50 年的使用权。该地块规划允许建筑面积为 4500 平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区中挡写字楼的年净租金收入为 450 元/m2，银行同意提供的贷款利息为 15%的基础利率上浮两个百分点，融资费用为贷款利息的 10%，按季节计息。开发商的造价工程师估算的中挡写字楼的建造成本为 1000 元/m2，专业人员费用为建造成本的 12.5%，行政性收费等其他费用为 60 万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他
3、费用之和的 3%，市场推广及出租代理费为年净租金收入的 20%，当前房地产投资的收益率为 9.5%。项目开发周期为 18个月，建设期为 12 个月，可出租面积系数为 0.85。试通过计算开发商成本利润对该项目进行初步评估。(50 分)二、房地产市场的特性与功能二、房地产市场的特性与功能（一）房地产市场的特性 1、市场供给的特点房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此，房地产市场供给缺乏弹性；由 于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；由于土地的有限 性、不可再生性以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致 房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛
4、。2、市场需求的特点房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求具有 广泛性；其次需求与市场供给的非同质性相吻合，需求者购买房地产时通常有不同的目 的和设想，因而，需求具有多样性；同时，购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融 信贷机构来进行融资。3、市场交易的特点房地产在交易时并不能发生空间位置移动，交易的是房地产产权的流转及其再界定； 房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用比较多； 加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。4、市场价格的特点房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大；由
5、于人口的 不断增长和社会经济的不断发展，房地产价格总体呈现向上波动的趋势，但现实价格是 在长期考虑下而个别形成的，因此，也不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。（二）房地产市场的功能 1、配置存量房地产资源和利益房地产是一种宝贵的资源和资产，从经济学的角度讲是一种有用物，要在众多的需求 者之间合理分配，只有通过房地产市场，通过价格机制，来完成这种分配。- 2 -2、显示房地产市场需求变化一旦房地产市场需求发生变化，会在房地产价格等方面形成信号，如市场需求减少， 房地产价格可能会下降，市场需求信号也是房地产市场的重要功能。3、指导供给以适应需求的变化一旦市场需求发生变化，便会出现相应的市场信号，
6、在正常的供求机制、价格机制的 引导之下，市场的供给方便会根据市场需求变化所发出的信号进行相应地调整，以适应 市场需求的变化。4、指导政府制定科学的土地供给计划土地供给是科学引导房地产市场健康发展的重要手段。如房屋市场供大于求，为了平 衡市场，就应该减少市场供给量，而从政府的角度出发出发，减少供给量最好的手段就 是减少土地供给量。政府在制定政策时，必须摸清楚房地产市场的运行规律和功能。5、引导需求适应供给条件的变化随着时间、区位、环境、技术等的变化和发展，房地产的市场供给也在不断发生变化， 如高层住宅不断增加，市区房源不断减少，房地产供给的变化同样会在房地产市场产生 相应信号，如底层住宅价格上升
7、，市区房价格上升，房地产市场的上述变化，迫使市场 需求也会进行相应地调整。六、某房地产开发企业以六、某房地产开发企业以 425 万元的价格购买了一宗写字楼用地万元的价格购买了一宗写字楼用地 50 年的使用权。该地块年的使用权。该地块 规划允许建筑面积为规划允许建筑面积为 4500 平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区中挡写字楼的平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区中挡写字楼的 年净租金收入为年净租金收入为 450 元元/m2，银行同意提供的贷款利息为，银行同意提供的贷款利息为 15%的基础利率上浮两个百分的基础利率上浮两个百分 点，融资费用为贷款利息的点，融资费用为贷款利息的 10
8、%，按季节计息。开发商的造价工程师估算的中挡写字楼，按季节计息。开发商的造价工程师估算的中挡写字楼 的建造成本为的建造成本为 1000 元元/m2，专业人员费用为建造成本的，专业人员费用为建造成本的 12.5%，行政性收费等其他费用，行政性收费等其他费用 为为 60 万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的 3%，市场，市场 推广及出租代理费为年净租金收入的推广及出租代理费为年净租金收入的 20%，当前房地产投资的收益率为，当前房地产投资的收益率为 9.5%。项目开发。项目开发 周期为周期为 18 个月，建设期
9、为个月，建设期为 12 个月，可出租面积系数为个月，可出租面积系数为 0.85。试通过计算开发商成本利。试通过计算开发商成本利 润对该项目进行初步评估。润对该项目进行初步评估。参考答案：（1）项目总开发价值可出租建筑面积：45000.853825（平方米） 年净租金收入： 3825450172.5125（万元）172.125（P/A,9.5%,48.5）=1789.63 万元（2）项目总开发成本土地成本 425 万元建造成本 45001000=450 万元专业人员费用 45012.5%=56.25 万元其他费用 60 万元管理费（425+450+56.25+60）329.74 万元财务费用，其
10、中土地费用利息 425（1+17%/4）1.54-1=120.56 万元建造费用利息（450+56.25+60+29.74）（1+17/4）0.54151.74 万元融资费用 120.56+51.74）1017.23 万元财务费总额 120.56+51.74+17.23189.53 万元市场推广及出租代理费 172.12520%=34.43 万元项目开发成本总计 425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35 万元（3）开发商利润1789.63-1241.35=548.28 万元（4）开发商成本利润率548.28/1241.35100%=44.17%(5)开发商成本收益率为172.125/1241.35100%13.87%- 3 -
