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1、MB 住宅产业化有关问题咨询住宅产业化有关问题咨询1 1、帮助我们解决建设资金为什么要推进住宅产业化？帮助我们解决建设资金为什么要推进住宅产业化？答：目前我国城乡建设增长方式仍然粗放发展，发展质量和效益不高建筑建造和使用过程能源资源消耗高、利用率低问题比较突出，大力发展绿色建筑住宅产业化以绿色、生态低碳理念指导城乡建设，能够最大效率地利用资源和最低限度地影响环境，有效转变城乡建设发展方式，只有住宅产业化才能提高工程质量、功能质量、环境质量。只有住宅产业化才能提高建设速度，科学发展就是把速度转化成效益，用效益提高房屋建设标准实现低碳、环保、节能，推进住宅产业化是方向是必然的，只是推行住宅产业化中
2、采用 BT 方式不需要建设方和投资者，在建设期内投入资金，而不是为了帮助解决建设资金推进住宅产业化。2 2、当前混凝土结构毛胚房销售价格市场已无法承受，当前混凝土结构毛胚房销售价格市场已无法承受，住宅产业化增加成本市场更承受不了，不是更加增加住宅产业化增加成本市场更承受不了，不是更加增加销售的风险吗？销售的风险吗？答：温总理在 2012 年二会期间中外记者招待会上表态：合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。目前房价与大多数居民支付能力不相匹配，商品房的土地供应是通过招、拍、挂，出价高者获得，房价下降到投资成本还是与大多数居民支付能力不相匹配。按当前平均房价与
3、平均城镇居民可支配收入还相差 50%， 购房支出收入比高达 60%以上，住宅产业化 BT 信托管理模式的住房必须实现销售，通过购房补助确保每个购房家庭的购房支出收入比达到 33%。提高房屋质量标准使大多数居民都能买得起住房，销售自然没有风险。3.当前资金那么紧，上海公司的资金从那里来？怎么当前资金那么紧，上海公司的资金从那里来？怎么保证资金到位？保证资金到位？答：上海公司不是银行也不是融资单位，只是在积极推行国家推动的绿色建筑产业化。上海公司创导的住宅产业化 BT 信托模式只是为建设单位提供技术服务、金融服务、公益服务平台。通过三项服务调动社会力量共同来参与绿色建筑的发展。上海公司有义务帮助基
4、金会的资金加快增值确保购房补贴资金的来源，对外合作项目明文规定：总承包企业首选使用基金会资金，其次才能利用银行授信贷款，最后使用社会民间资本。BT 信托资金是每次回报率 10%,年周转次数越多回报率越高，如年周转三次回报率高达 30%，这种方式才能提高社会各方投资积极性，将吸引社会民间资本大量投入。国家计划到 2015 年新增绿色建筑 10 亿平方米需要建设资金 3 万个亿。资金周转率从几年转化为几个月大大提高资金使用效率，建设资金全部委托银行管理开据国内信用证才能确保资金运营安全，只有 BT 信托才能使绿色建筑建设资金一步到位。3 3、谁来保障销售？万一卖不掉谁负责？谁来保障销售？万一卖不掉
5、谁负责？答：这种合作的模式确保销售，BT 信托合作模式使房屋质量标准提高，通过购房补助使房价与当地居民支付能力相匹配，降低居民支付负担，使大多数居民都能买得起，按正常人的消费观念都是想少化钱买好东西，绿色建筑的功能质量建筑质量环境质量大大高于传统建筑，每户每月免费使用 100 度太阳能电；免费使用中央空调；不需要缴纳物业费，全装修的房屋，这种高档住宅居民所承担的费用比购买毛胚房所承担的费用要低怎么会卖不掉，只要当地有住房需求一定能确保销售，卖不掉只有一种状况，除非是开发企业与服务公司联手谎报项目的地理位置，比如城市配套不到位，造成交通不便、生活成本高的城乡结合部，这些地区当然卖不掉，这是开发企
6、业选项有误自负主要责任，支付保函由上海公司反担保也跟着承担责任，如果上海公司要赔付了，开发企业肯定就破产了。为了避免这种现象出现，服务公司必须实事求是反映项目的位置，因此我们必须优选旧城区改建项目合作。4 4、为什么要信托公司来管理？为什么要信托公司来管理？答：土地持有人在取得了开发权的土地上采用 BT 模式，建设过程中建筑物的资产属于总承包企业所有。BT 模式土地持有人付款后总承包企业才把验收合格的建筑物移交,这时建筑产权才属于土地持有人所有。根据房地产预售政策，没有移交前实现销售，销售收入中包括土地持有人的土地投资成本、前期费用、项目开发利润和总承包企业投入的建筑物成本。销售收入归谁？怎么
7、处分？为了公平、公正、完成交割，住宅产业化 BT 工程资产必须委托信托公司管理，从国外情况来看，信托是实现资产管理的主要途径。住宅产业化 BT项目资产信托管理有二部分组成。一部分是土地持有人取得房地产开发权的土地资产，另一部分总承包企业投入的建筑物资产（总承包建设资金）地与房匹配组成完整的 BT 项目信托资产各自委托信托管理。根据中国信托法住宅产业化 BT 项目只有信托管理才能顺理成章推行。5 5、信托合同结束开发商才能取回投资和利润，原预信托合同结束开发商才能取回投资和利润，原预售后可以先用一部分资金，现在不能使用了，这部分售后可以先用一部分资金，现在不能使用了，这部分利息怎么算？利息怎么算
8、？答：原来是开发商全额投资，地和房的资产全部属于开发商所有，BT 模式土地的资产属于开发商，建筑物的资产属于建筑公司，BT 模式开发商没有投资就不存在利息。国务院文件规定优先支付工程款，当然开发商不能使用回收资金。按传统房地产开发模式，投入土地资本的回收到最终销售完成后，因此不存在这部分的利息。6 6、开发商提前使用预售资金为什么还要支付开发商提前使用预售资金为什么还要支付 10%10%利利息？息？答：签订合同时已约定，BT 合作模式，开发企业不需要融资、不需要合资就能获得原计划的合理利润。与原来投资方式相比已经获得较大的收益。合作条件还是维持原设计方案、使用原传统技术的国家定额周期内收回投资
9、和原计划的合理利润。提前使用资金应视作为贷款，贷款支付利息天径地义，支付 10%利息并未减小开发企业的利润，应打入下一个投资项目的成本，将会产生成倍的利润，原来投资资金三年滚动一次投资回报率按 50%计算，现在一年周转一次投资回报率高达 150%,扣除每周转一次 10%利息，净增收益 120%。7 7、项目要捐赠项目要捐赠 20%20%给基金会，进入成本是不是增加给基金会，进入成本是不是增加消费者负担？消费者负担？答：绿色建筑产业化捐赠 20%进成本后的绝对房价高于传统粗放型建筑销售价，但购买绿色建筑产业化住房可获得总价 50%的购房补助，购房者家庭都能用家庭收入三分之一购买合理住房，购房负担
10、降低。不要看房价高低，关键是看购房居民每月支付负担是否比原来减轻了。8 8、为什么不把捐赠的资金直接作为降低房价？为什么不把捐赠的资金直接作为降低房价？答：如果把捐赠的 20%一次性补助给购房者，降低的房价还是与购房者支付能力不相匹配。大多数居民还是买不起1010、2020 年购房补贴怎么保障？年购房补贴怎么保障？答：企业可以撤销、可以倒闭，尤其项目公司，项目结束项目公司自然撤销。企业都是以赢利为目的，因此公司不能作为购房补助的主体。依据中国法律规定，公益基金会是社会的。基金会财产不属于单位、企业、国家、任何党派或个人的，信托公益基金真正属于社会的，为了运营安全基金会把捐赠的财产全部委托信托公
11、司管理属于社会公益信托资金独立于信托公司，不管信托公司倒闭，信托资产不能作为信托清算财产，由银监会重新委托一家信托公司管理，社会公益信托资金不会流失。 信托公司按资金信托合同条款执行，不可以撤销、不可以变更，因此信托公司管理公益基金是最可靠，最有保障的。 关于绿色建筑产业化咨询中原则问题关于绿色建筑产业化咨询中原则问题1、绿色建筑产业化的建设成本到底降低还是提高？绿色建筑产业化的建设成本到底降低还是提高？答: 绿色建筑住宅产业化的建设成本肯定比传统混凝土结构毛胚房建筑建设成本，“绝对比较绝对比较”要提高要提高 50%以上。以上。要实现低碳、节能、环保、节水、节电必须提高设计标准和增加住房建筑配
12、置，如低碳：使用绿色能源采用太阳能发电每平方米增加造价 200500 元；节能：采用地源热泵中央空调系统，每平方米增加 200300 元、实现建筑节能围护结构必须全保温每平方米增加造价100200 元；绿色建筑产业化：必须使用钢管混凝土结构，钢板价格比钢筋要高 30%、钢结构建筑支承体必须采用幕墙构造每平方米增加 300600 元；环保：近期使用与远期改造相结合，室内实现大开间灵活隔断，菜单式装修一步到位避免二次装修产生新的建筑垃圾每平方米增加成本 500800 元；节水：采用中水利用，饮用水与生活用水分管供应，环境：采用厨房有机垃圾生化处理，污水：生化处理都需要增加投资，绿色建筑投资成本怎么
13、会下降呢？我们所讲绿色建筑产业化投资成本要比传统钢筋混凝土结构投资成本下降，是指同等绿色建筑标准条件下“相对比较相对比较”要降低要降低 30%。因为采用绿色建筑产业化方式建筑物重量减轻 50%以上、主体结构拼装速度提高 70%、工期缩短 50%,从而带来地基处理投资下降、混凝土用量降低 50%、人工费用下降 50%、管理费、销售费、财务费用大幅度下降。主体结构加快封顶意味着销售资金加快回收。这些收益都是推行绿色建筑产业化所产生的。因此推行绿色建筑产业化用速度转化为效益，用增加的收益来平衡绿色建筑增加的成本，用效益来补助暂时买不起住房的大多数人民群众，解决好人民最关心最现实的利益问题“住有所居”
14、宏伟目标。2、捐赠的资金捐赠的资金 20%进入成本，不是增加购房者的负进入成本，不是增加购房者的负担吗？担吗？答: 我们必须要搞清楚为什么要捐赠？我们把应缴纳的税收和应支付的费用通过捐赠的形式返回给购房者，再通过基金会委托信托公司管理每年不断增值，不断返回给购房者，最高返回金额将不超过房价的 50%，这样就能提高购房者的支付能力，降低支付负担，不要管什么形式和过程，关键看结果，通过购房补助的形式是否能帮助大多数买得起合理住房为最终结果。捐赠资金凭捐赠发票当然可以进入成本列支，进入成本意味着在税前列支减少毛利润，减少毛利润就可以少缴土地增值税和所得税。如果不捐赠房价也不可能降 20%，这部分钱是
15、应缴税收和费用，政府和开发商都不会平白无故地让利给购房者！你要记住，任何一个开发商都是商人。商人就是追求利益最大化，存在希望房价越高越好的动机，从自身的利益出发不可能让利给购房者。我们把销售收入的 20%捐赠给基金会。基金会一定会返回给大多数购房者让大多数人民群众受益。基金会是社会公益性组织，不是一个赢利组织，公益就是大众利益，公益事业就是让大多数人得到保护，让大多数人普遍受惠。公益事业的行为是让大多数人受益，而慈善事业的行为是让少数人受益，是帮贫扶弱，救济社会弱势群体，捐赠给住房养老基金会，有利于促进公益事业社会化、产业化进程，有利于建立公益事业“自主造血，平稳供血”的长效机制。为建立中国特
16、色社会福利社会化社会保障机制打下良好基础。3、上海公司为何不接受上海公司为何不接受“合作不成应承担设计费的责合作不成应承担设计费的责任任”条款？条款？答: 上海公司在合作意向条款中不能接受“合作不成要求上海公司承担全部设计费” 的无理要求！国家法规规定：开发商要取得房地产开发权必须进行设计，才能进入国家规定报批程序，采用绿色建筑住宅产业化方式进行设计是国家正在积极推进的绿色建筑强制性的设计规范。不管开发商是否与我公司合作，开发商也必须按绿色建筑标准进行设计。“委托设计”是开发商与设计院的业务关系与上海公司没有法律关系。凡是要采用住宅产业化 BT 信托管理模式的，必须按国家规定的绿色建筑住宅产业化标准进行设计，这是上海公司对外提出的合作条件。都是自愿的、能接受的就进行合作；不接受的就不要合作。开发商要求：合作不成要求上海现代公司承担全部设计费，不能把上海公司当成免费的保险公司。开发商按绿色建筑标准进行设计，设计完成后开发商用该图纸进行报批取得项目开发权，拿图纸报批，说明已发挥了设计的效能，设计费理应有开发商承担。如果“上海公司同意：由于公司的原因
