二手房买卖应注意防范的法律风险

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1、随着法律知识的普及，人们知道买房卖房不再是单纯的买卖关系，房屋系不动产，不动产 所有权的转移不仅需要交付房屋，还必须办理所有权的转移登记。未办理登记的，尽管房 屋买卖合同已经生效，但标的物的所有权不发生转移。可是当人们买房时，总是由于这样 那样的原因没有过户，最终以诉讼来了结。有这样一个案例：原告陈某某与被告张某某是 单位同事，被告张某某与第二被告杨某系母子关系，第二被告杨某与第三被告孙某某是夫 妻关系。2002 年 3 月 7 日，原告陈某某与被告张某某就户名为第二被告杨某的位于澧县澧 阳镇万寿宫居委会面积为 98.17 平方米商品房(该房屋属第二、第三被告夫妻共同财产)签 订私房买卖协议一

2、份，约定价款为 65 000 元。合同签订后，原告支付了房款 65 000 元，被告亦交付该房屋由原告居住，并相应交付了该房屋的所有权证。由于双方是同事， 一直未办理过户手续。后第二、第三被告外出务工，很少回家。2011 年，原告要求被告协 助过户，第二被告以在外地务工，不知道其母卖房为由拒绝，双方经多次协商未果，以致 成讼。后该案经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、第二、第三被告在本 调解书送达之日始 3 日内协助原告陈某某办理房屋过户手续。二、原告陈某某支付第二、 第三被告人民币 20 000 元。调解书送达之日，原告陈某某 手捧调解书，不由感慨：这本 属不该打的官司，我是用钱

3、买的一份教训啊。 如今，买房过户的官司日益增多，主要是一般购房者由于欠缺相关法律知识、调查手段及 对二手房信息掌握的不够，对这些问题很难准确把握。而二手房买卖涉及的法律问题十分 复杂，在目前社会信用体系尚未建立的情况下，购房者如果对上述问题不能准确把握而贸 然签约、付款，可能会导致如下法律风险：与不具备售房资格的人签订合同，导致合同无 效，房屋过户手续更无从办理，购房者无法获得二手房的所有权，甚至可能被诈骗钱财;购 买了不符合转让条件的二手房，导致合同无效，房屋过户手续无法办理，购房者购房目的 同样落空;合同条款不完善，欠缺必要条款，一旦售房者交付的二手房出现合同中没有约定 的种种问题，由于没

4、有合同依据，购房者往往索赔无门。新浪乐居论坛 0 U2 G/ z司 法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的共有房屋;未经其 他共有人书面同意的共有房屋;其他共有人要求行使优先购买权的已出租房屋等等情形都不 能购买。是否具备转让条件，专业性强，有些问题涉及需向有关部门查询后方可判断。 三看：二手房成交方式是否合法。在国家调整二手房转让税收政策、开始征收二手房买卖 营业税及个人所得税的背景下，有些二手房卖方为了规避相关税收，采取变通方式转让二 手房，兹将其法律风险分析如下：(一)虚报房屋成交价。属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，一经查实，税务部门将对当事人按偷税论处。(二

5、)假赠与、真买卖。属于买卖双方 恶意串通逃避国家税收，法律后果同上。(三)先签合同后过户。对于买方而言，先付清房 款却不办理过户手续，卖方债权人可以申请法院查封房屋并强制执行，买方权益并无保障。四看：签订的二手房买卖合同是否完善。如果合同条款订立得不完善，应该约定的内容没 有约定，一旦卖方交付的房屋出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，买方 往往索赔无门。因此，签订一份完善的二手房买卖合同对于购房者而言同样意义重大。! ?0 6 B; R 另外，决定买房后，还应注意以下几点：房屋买卖合同中应注明房屋交验时间，通常买方 应将房款分为首付和尾款在不同时间交给房主，卖方有义务提供房产过户的

6、有关手续，以 保证房屋按时顺利的交接;付款方式最好为银行卡转账;在签署合同时要明确写清双方的责 任和权利。 总之，在二手房交易中，买方要多考虑、多调查、多核实。双方签好二手房合同后，要遵 守诚实信用的原则履行合同义务，并尽快过户，规避风险。 第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 第六十四条 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。 委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权

7、，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。 第六十五条 民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。 书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。 委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 第六十六条 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事

8、责任。 代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。 第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。 第六十七条 代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。 第六十八条 委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人

9、代理的除外。 第六十九条 有下列情形之一的，委托代理终止： （一）代理期间届满或者代理事务完成； （二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托； （三）代理人死亡； （四）代理人丧失民事行为能力； （五）作为被代理人或者代理人的法人终止。 第七十条 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理终止： （一）被代理人取得或者恢复民事行为能力； （二）被代理人或者代理人死亡； （三）代理人丧失民事行为能力； （四）指定代理的人民法院或者指定单位取消指定； （五）由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。之所以这里的指定代表或者共同委托代理人的证明比较全，其他地方的指定代表或者共同委托代理人的证明网

10、，可能不如这里的指定代表或者共同委托代理人的证明全面，确定是哪儿都能找到指定代表或者共同委托代理人的证明，原因是指定代表或者共同委托代理人的证明很容易找的，而且指定代表或者共同委托代理人的证明现在也不是太难找。关于找具体的指定代表或者共同委托代理人的证明，委托代理人没有合法有效的授权委托书的二手房不能买(2012-02-06 14:41:13)转 载购房法律风险预防之十一：委托代理人没有合法有效的授权委托书的二手房不能买作者：胡文友律师 手机：15801392399，网站:北京房产法律事务中心(网址：),转载请注明作者、联系方式和网站，谢谢！一、在二手房买卖中，房主经常说没有时间让自己所谓的兄

11、弟姐妹父母等亲戚朋友代为卖房签署北京市存量房屋买卖合同等房屋买卖合同相关协议、代为收房款、交房等相关卖房事宜；二、这时房主委托的代理人应该提供给二手房买家一份公证的授权委托书复印件（委托书中必须明确代为卖房的具体授权事宜，不能仅仅注明全权代理，没有具体授权的全权代理只是一般代理，这样的的全权代理无权代为卖房） ，一份房主本人的身分证复印件，一份委托代理人的身份证复印件，如果是夫妻还要提供一份结婚证复印件；三：如果委托代理人没有房主合法有效的授权，委托代理人签订的房屋买卖合同等相关合同是效力待定的合同，如果房主事后不追认房屋买卖合同等相关合同，房屋买卖合同等相关合同就无效不受法律保护陈某某与宓某

12、某系夫妻。北京市路某号 606 室系争房屋系陈某某名下的产权房。2008 年 9 月 28 日江苏省启东市公证处出具(2008)通启证民内字第 1945 号公证书，载明：宓某 某、陈某某委托毛某某就办理系争房屋的买卖、抵押、还贷、退保、转按揭、收取房款、 交房、水电煤过户等事宜订立的委托合同 ，意思表示真实、内容符合合同法的规定，当 事人的签名均属实。2009 年 3 月 4 日原审第三人毛某某以陈某某代理人的身份与翁某某签 订了上海市房地产买卖合同约定：陈某某以人民币(以下币种均为人民币)97 万元向翁 某某转让北京市路某号 606 室房屋；签订合同当日，翁某某向陈某某支付首付款 65 万

13、元(含已付定金 10 万元)，此款由翁某某支付至上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称汉 宇地产)后转付给陈某某提供的帐户；该房内已设立抵押，陈某某承诺在签订本合同后 7 个 工作日内，共赴交易中心办理完毕注销抵押登记手续；2009 年 6 月 30 日之前双方共同向 房地产交易中心申请办理转让过户手续，交易中心出具收件收据当日翁某某支付第二笔 31 万元；翁某某取得房地产权证后 3 日内，陈某某向翁某某办理交房手续，翁某某支付尾款 1 万元；陈某某未按约定期限交接房地产的，翁某某应书面催告，自收到催告之日起 7 日 内，陈某某仍未交付房地产的，翁某某有权单方解除合同，并书面通知陈某某，自收到通

14、 知之日起的 7 日内陈某某未提出异议，合同即行解除，陈某某还应按已收款的 10%向翁某 某支付违约金，并赔偿翁某某的实际损失与违约金的差额。2009 年 3 月初翁某某向汉宇地 产支付房款 65 万元。2009 年 3 月 5 日，汉宇地产扣除中介费后将剩余 640,300 元汇入陈 某某的工商银行帐户，宓某某从中提取了 14 万元，次日又转账 50 万元到案外人张瑛帐户。 2009 年 3 月 7 日宓某某、毛某某办理了系争房屋的注销抵押登记手续。2009 年 3 月 22 日 翁某某和毛某某、宓某某共赴房地产交易中心办理产权过户手续，翁某某按规定办理了税 收缴纳手续。房屋买卖的计税金额为

15、 107 万元，税务局出具的房屋买卖发票金额为 107 万 元。因毛某某、宓某某未能提供产证密码，房屋过户未成。2009 年 3 月 23 日、25 日翁某 某和毛某某、宓某某又两次前往交易中心办理过户手续，均因不能提供产证密码，未成。 2009 年 4 月 16 日，翁某某起诉来院，要求陈某某继续履行房屋买卖合同，协助翁某某办 理系争房屋的交易过户手续，并支付违约金(按已付房款的日万分之五，从 2009 年 3 月 12 日起至陈某某实际履行之日止计算)。2009 年 6 月陈某某委托律师向江苏省启东市公证处 申请撤销公证。2009 年 6 月 2 日法院根据翁某某的申请，裁定查封系争房屋。

16、原审审理中，法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心 对翁某某提供的(2008)通启证民内第 1945 号公证书中委托合同上“委托人签名” 处的“陈某某”签名是否出自陈某某的笔迹进行鉴定，结论为委托合同上“陈某某” 的签名不是出自陈某某的笔迹。原审法院认为，合同应为双方当事人真实意思表示一致。陈某某为系争房屋的房地产 权人，其表示从未有意将该房屋转让给翁某某。而毛某某作为陈某某的委托代理人与翁某 某签订房屋买卖合同，唯一所依据的委托合同上陈某某的签名并非其本人，毛某某的 代理行为为无权代理。陈某某未曾参与过房屋买卖的过程、公证为外地公证、交易价格偏 低，翁某某在房屋买卖交易过程中未能尽到买受人的谨慎注意义务，毛某某的代理行为不 构成表见代理。翁某某尚未取得系争房屋产权登记，亦不构成善意取得。系争房屋的买卖 合同应为无效。当事人依据无效合同取得的财产，应予返还，有过错的还应赔偿无过错方的损失。翁某某经法院释明后，坚持表示不要求在本案中一并处理房款返