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1、二手房的交易流程二手房的交易流程 悬赏分：30 - 解决时间：2007-1-15 12:03提问者： bixuquriben - 一级 最佳答案一、卖方看房。选购二手房要考虑那些要素：向房地产相关部门咨询，及时了解手续、费用、程序上的变化等最新的信息。确定资金来源。是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款。 价格和面积。根据自己的资金，决定可能购买何种区位、多大面积的住房。 交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。 房屋价值。通过反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估； 银行提供按揭时会进行评估。 确认房屋面积。包括建筑面积和使
2、用面积。产权证上一般标明的是建筑面积。最保险的办法是 测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积。 观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线 不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。 了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何；了解住宅的内部结构图，包括管 线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业公司的费用以及水、电 、煤费用。 物业管理。水、电、煤费用如何收取；电梯的品牌、速度及管理方式；小区保安水平怎样；绿化 工作如何；物业管理公司提供哪些服务。 产权。注
3、意产权证上的房主与卖房人是否是同一人，到房地资源局查询此产权证的真实性，确 认产权的完整性，有没有抵押、共有人等。 选择中介。可靠中介应该提供有效的营业执照执业和经纪人姓名、证号和照片，明确经纪组织 的经营范围。购买二手房 看房、选房的“十看十不看”如何挑选一套适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前 ，大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。不看白天看晚上 入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊 贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。不看晴天看雨天 下过雨后，无
4、论业主先前对房屋进行过怎样的装饰，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、 墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近 的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。不看建材看格局 购买二手房时最好是看空房子，因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房 子的格局。比较理想的格局是，打开大门先进入客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。 如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、 休息功能等。不看墙面看墙角 查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来 说更为重要，墙角是承接上
5、下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角出 现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。不看装潢看做工 好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩 。因此，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方往往 容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦的，挑出这些小毛病，可以增加 和业主讨价还价的筹码。不看窗帘看窗外 要注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗 户有无对着别家的排气孔。不看冷水看热水 如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先
6、打开水龙头， 看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。如果房子没有热水供应，一般 有两种情况，一是已经很久没人住了，二是可能卖了很久都没卖出去。不看电梯看楼梯 市区内许多二手次新房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，但楼梯也不容忽视。看一下是否 有住家的堆积物、消防通路是否通畅，这对日常生活也很重要。不看地上看天上 除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍， 或是漆色不均匀等现象。如果有，表示有可能漏水。可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打 上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。不看屋主看警卫 可以和小区管理员或警卫聊聊天，
7、因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主 更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买 房与否的决定性因素。二、买方进行产权调查。二手房产权确定方式在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购 房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二 手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身 份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件 是指身份证、工作证和户口簿；
8、资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房 出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售 ，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先 购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查 验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。 包括：1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文 号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份 文件副本
9、；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价， 查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包 括其它房地产成品；5、其它内容，如房屋平面图等。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成 交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵 押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产 有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所
10、购房源是否属于房改出售的房 屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不 得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的 房屋，就有可能出现问题。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外， 还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权 细节，不至于有所遗漏。如何看房产证学会看房产证是二手房交易一门必修课。 房地产权证最常见的是偏黄色和绿色版本。随着售后公房与商品房的并轨上市交易，这两种 版本的产证效力已经相同。 上海市房地产权第一页系扉页；第二
11、页由以下内容组成，（1）上海市房地产权证中英文文字 ，（2）房地产权证编号，该编号一般由“沪房地（所属行政区简称）字（年份）第 号”的内容组成，反映房屋的所在地和发证时间，（3）验证条形码，（4）登记日，一般为核准办 理该产证的时间，在该页中还应贴有契税完税贴花和权证印花税贴花，证明权利人已经缴纳 国家相关税费；第三页系上海市房屋土地资源管理局对该份房产证的说明，证明其为国家所 有土地上的房地产权利凭证，并加盖市局公章。第四、第五页系最重要的权利记载页，记载了 权利人、房屋坐落、土地状况和房屋状况四项内容。其中重要的有：权利人，即房屋所有人，在 较早的绿色产证中，一般只有一个房地产权利人，其他
12、权利人大多列在共有人一项中，新版本 的房地产权证则将全体房屋所有人都记载在权利人一项中；房屋坐落一般记载房屋所在地的 路名、弄号和栋（幢）号；土地状况记载了房屋所占使用权土地的基本情况，其中包括土地使用 来源、用途（住宅、非住宅和综合）和使用期限；房屋状况记载了房屋的室号、部位，建筑面积、 类型、用途，结构、竣工日期等基本情况，在该页中由当地房地产登记部门加盖公章确认。特 别值得注意的是在房屋类型中单体独立别墅的交易税费和上非住宅基本相同，3契税和5 综合税或相应增值税。认定是单体独立别墅一般须将房屋类型和第六页的地籍图结合起来辨 别。房屋类型虽然注明是花园住宅或别墅等的，但是在地籍图中该房屋
13、并非单体独立，四面临 空，则不被认定为单体独立别墅，交易时应按照普通住宅纳税。 第七、第八页是房屋的地籍（宗地）图和房屋平面图，该两页须注意是否有当地房地产登记机 构的骑缝章。三种颜色四种类型 不同颜色产权证的含义根据1996年3月1日起施行的房地产登记条例，上海市实行土地使用权和房屋所有权登记发 证制度，对房地产权利人颁发统一的房地产权证。房地产权证分三种颜色，四种类型。 房产证有绿证、红证、黄证之分，是房地产主管部门对不同房地产权益实行分类发放和管理的 需要，绿、红、黄三证的房地产权人分别享有不同的房地产权利。绿色权利：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地
14、产 可直接进入房地产市场。以下情况填写绿证：1：以出让方式取得土地使用权的：2：外销商品房：3：己补交土地使用权出让金的花园住宅；4：己补交土地使用权出让金的侨汇商品房。以下情况应填写绿证，并注记“限内销房”：1：已补交土地使用权出让金的内资六类用地；2：己补交土地使用权出让金的内资联建、参建商品房屋；3：外资内销房；4：1994年4月30日前立项并取得商品居计划，1994年12月31日前领取土地使用证的内销商品 房。红证所记载的房地产不能进入房地产市场。以下情况填与红证：1：申请集体所有的非农用地登记的；2：申请坐落在集体所有土地上单位和个人所有的房屋登记的。黄色权证：颁发给除上述用地情况外
15、的拥有其他地块上房地产的权利人，该证所记载的房地 产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。以下情况填写黄证：1：以征用划拨方式取得土地使用权的；2：坐落在征用划拨土地上的单位和个人的房屋；3：公有住宅出售后的房屋；4：职工购买的平价房、优惠价房等；5：补偿所得的房屋。另外，现在市场上还有一种咖啡色房地产权证，是绿证，黄证、红证颁发前使用的一种房产证 ，是当年在房、地分离时由当时的房产管理局颁发的房屋所有权证。此证自1996中3月1日起已 停止发放。最新法规规定：所有黄证将转变为绿证。使用权房屋将不得直接上市交易。三、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任，买方交付定金。购买二手房议价巧
16、作准备首先，确定自己所能承受的最高房价。上家在挂牌售房时，也会有一个心理价位。因此，挂牌价往往高于上家的心理价。如果下家在看房过程中，不经意地通过语言、表情等流露出对此物 业有极大兴趣，上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住价格不放松。其次，摸清上家的底细和心态。了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。如果上家急于出售换 取现金，或者，上家必须在几天之内卖房，愈接近上家的卖房期限，上家就越急于出售。在此 时议价，将对下家杀价非常有利。否则，价格很难谈拢。最后，注意多收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前可以先做实地考察，详细了解物 业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋在设计或规划中是否 存在不足和缺陷等问题。等到正式与上家谈价格时，下家可以把所了解的该物业的这些不足 之处，不失时机地亮给上家。此举让上家明白，你已经为此做了最充足的准备，只有他让出多 少个“点”，才有把你留住的可能。二手房买卖下定金四步骤 确保定金合同有效成立一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括
