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1、第 1 页 共 15 页顾问建议书顾问建议书广西 AA 房地产开发有限公司梧州分公司：我们接受委托，对贵公司 2012-2013 年度的会计资料进行了审查，我们仅就在审核过程中发现的可能对贵公司产生影响的财税事项，根据国家现有的税收法律、法规等提出我们的建议。本建议只提供给贵公司管理当局，作为我们对贵公司的顾问服务，为贵公司管理当局不断提高相关的管理活动提供参考，不具有任何强制性，也不应作为对贵公司管理制度的评价。一、代收款项一、代收款项贵公司 20122013 年度“CC”二期，贷记“其它应付款”代收燃气初装费、预告登记费、核测报告费等，代收金额见贵公司该科目明细帐。（1）营业税根据中华人民
2、共和国营业税暂行条例第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用”和中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十三条：“条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基第 2 页 共 15 页金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收
3、款项全额上缴财政” ，建议贵公司将以上“代收款项”按时申报缴纳营业税及其附加，避免税收风险。（2）土地增值税根据财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 （财税字1995048 号）第六条关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题：“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计 20扣除的基数；
4、对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用” ，建议贵公司考虑企业具体情况，从有利于企业降低土地增值税税负的角度，充分利用好该项税收政策规定。2 2、装修费用装修费用贵公司 2013 年 10 月 18#凭证，借记“管理费用-装修费”办公室装修费用 46,810.00 元，根据企业所得税法第十三条及其实施条例第六十八条规定：“企业承租房屋发生的装修费属于租入固定资产的改建支出，应作为长期待摊费用，并按照合同约定的剩第 3 页 共 15 页余租赁期限分期摊销。如果有确凿证据表明在剩余租赁期限届满之前需要重新装修的，可以在重新装修的当年，将尚未摊销的长期待摊费用一次
5、性计入当期损益并税前扣除” 。建议按发票日期列入当月“长期待摊费用”并从次月开始摊销。三、无关支出三、无关支出贵公司是广西 AA 房地产开发有限公司其中之一分公司，但又兼备总公司职能，所以，财务核算时有混乱，如南宁分公司大量费用，包括南宁办公室租金、车辆使用费用都由贵公司支付，其它分公司费用也有同样情况，由于贵公司目前企业所得税并没按国家税务总局和广西税务规定在总机构统一核算清缴，分公司预纳方式，这样的财务核算方式存在极大的税收风险，建议贵公司建立健全财务管理制度,做好企业所得税的规范申报缴纳工作，至于如何申报缴纳，建议贵公司主动与主管税务机关沟通并取得书面确认函，避免不必要的纳税争议。四、交
6、通、通讯费四、交通、通讯费贵公司“管理费用通讯费” 、 “管理费用交通费”列支个人交通费和通讯费，采取凭发票报销办法。根据自治区地方税务局关于明确若干所得税税收政策管理问题的通知 （桂地税发201019 号）第二条个人所得税：“（一）关于通讯费补贴税前扣除标准的问题，根据国税发199958 号文的规定，我区企业通讯费补贴税前扣除标准为每人每月 360 元” ，针对交通、通讯费用，我们建议：第 4 页 共 15 页一是要依据制度发放交通、通讯补贴，做到合规合法减轻税负。二是要把握标准，防范税收风险。费用报销或扣除标准是税务稽查的重点之一，通讯补贴若是超标，企业应主动进行纳税调整或履行“代扣代缴”
7、义务，以规避税务稽查的风险。五、五、不符合规定发票不符合规定发票贵公司“管理费用办公用品、其它费用和业务招待费”科目，发票问题特别多，如购买大宗商品一批，无明细清单、发票抬头填写不是全称、发票不开日期和抬头不是本单位名称（顾客）等，或者存在大量虚开的大额购物发票。根据中华人民共和国发票管理办法：“不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。 ”和国家税务总局关于开展打击制售假发票和非法代开发票专项整治行动有关问题的通知 （国税发200840 号）第三条；“对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。 ”和国家税务总局关
8、于进一步加强普通发票管理工作的通知 （国税发200880 号） “在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销”和国税发200888 号国家税务总局关于加强企业所得税管理的意见第二条第（三）款第3 项：“加强发票核实工作，不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据。 ”以及国家税务总局关于印发进一步加强税收征管若干具体第 5 页 共 15 页措施的通知（国税发2009114 号）：“未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除” ，以上取得的发票不符合规定，不得税前扣除，建议贵公司做好核实工作，做好企业所得税纳税调整。六
9、、业务招待费六、业务招待费贵公司 2012 年 5 月会计凭证 4#“管理费用业务招待费”科目列支礼品费（其它不列举） 。根据财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知 （财税201150号）第一条第二款不征收个人所得税规定：“企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等”和第二条第一、二款个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴规定：“1.企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照其他所得项目，全额适用 20%的税率缴纳个人所得税。2.企业
10、在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照其他所得项目，全额适用 20%的税率缴纳个人所得税。 ”从贵公司“管理费用-业务招待费”科目列支“礼品”情况看，是在向个人给予赠品，且购买礼品名称不详细（没有商品清单） ，也没有赠送礼品活动规定，应当属于扣缴个人所得税范畴。建议根据规定，完善资料，以备税务机关检查。七、人身意外保险费七、人身意外保险费贵公司 2012 年 3 月会计凭证 21#“管理费用劳动保险费”科目列支员工人身意外保险费用（其它不列举） 。根据国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知 （国税函20093 号）第三条关于职工
11、福利费扣除问题规定：“实施条例第四十条规定的企业职工福利费，包括以下内容：（一）尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费第 6 页 共 15 页用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。 （二）为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。 （三）按
12、照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。 ” 和中华人民共和国企业所得税法实施条例 （中华人民共和国国务院令第 512 号）第三十六条规定：“除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。 ”和财政部关于企业为职工购买保险有关财务处理问题的通知 （财企200361 号）规定：“三、职工向商业保险公司购买财产保险、人身保险等商业保险，属于个人投资行为，其所需资金一律由职工个人负担，不得由企业报销。四、企业按照内部议事规则，经过董事会或者经理（厂
13、长）办公会决议，改革内部分配制度，在实际发放工资和社会保险统筹之外，为职工购买商业保险，作为职工奖励的，所需资金从应付工资中列支；作为职工福利的，所需资金从结余的应付福利费中列支，但不得因此导致应付福利费发生赤字。涉及的税收问题，按照国家税收政策的有关规定处理” ，及 2006 年发布的企业会计准则第 9 号-职工薪酬应用指南第一条第三款规定：“养老保险费，包括根据国家规定的标准向社会保险经办机构缴纳的基本养老保险费，以及根据企业年金计划向企业年金基金相关管理人缴纳的补充养老保险费。以购买商业保险形式提供给职工的各种保险待遇，也属于职工薪酬。 ”第 7 页 共 15 页综合以上政策规定，建议为
14、职工购买的人身意外保险作为职工奖励列作“应付职工薪酬工资奖励” 。根据国家税务总局关于单位为员工支付有关保险缴纳个人所得税问题的批复 （国税函2005318 号）：“依据中华人民共和国个人所得税法及有关规定，对企业为员工支付各项免税之外的保险金，应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险账户）并入员工当期的工资收入，按工资、薪金所得项目计征个人所得税，税款由企业负责代扣代缴” ，本项列支金额虽不大，但是建议注意涉及个人所得税问题。八、个人车辆租用问题八、个人车辆租用问题贵公司“管理费用-车辆使用费”报销个人车辆保险、维修和保养等费用，如 2012 年 3 月 46#会计凭证，报销刘总
15、车辆维修费用1,334.00 元（其它不列举） 。根据中华人民共和国企业所得税法第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。 ”和中华人民共和国企业所得税法实施条例第二十七条规定：“企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出” ，没有所有权的车辆，公司因工作需要租用个人汽车，按公允价值签订租赁合同的，租赁合同或协议支付的租金，在取得真实、合法、有效凭证的基础上，允许税前扣除；对在租赁
16、期内汽车使用所发生的汽油费、过路过桥费和停车费，在取得真实、合法、有效凭证的基础上，允许税前扣，其它应由个人负担的汽车费用，第 8 页 共 15 页如车辆保险费、维修费等，不得在企业所得税税前扣除。建议取得租赁发票并避免无关支出。九、施工用水电费九、施工用水电费贵公司在项目施工过程中，施工方用水电费由贵公司交纳，如2012 年 1 月 5#会计凭证，借记“开发成本施工用水电” ，附件是水电部门开具给贵公司的发票，项目结束时，再从应当支付的工程款中冲减该费用。这样存在被认定为与收入有关代收款项的税收风险。根据国家税务总局大企业税收管理司关于 2009 年度税收自查有关政策问题的函 （企便函200933 号）第一条第（十四）项规定：“企业与其他企业或个人共用水、电，无法取得水、电发票的，应以双方的租用合同、电力和供水公司出具给出租方的原始水、电发票或复印件、经双方确认的用水、电量分割单等凭证，据实进行税前扣除”
