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1、購屋民眾借款策略總檢討購屋民眾借款策略總檢討降息大風吹，哪一家銀行房貸利率最低？降息大風吹，哪一家銀行房貸利率最低？文郭莉芳 近各銀行紛紛推出有史以來最低房貸利率，偏偏有一群人卻占不到便宜！如果你屬於已經繳了好幾年房貸的舊客戶族群，看到這一波房貸利率跌到 6以下，自己竟然還在繳 8以上的高利息，千萬不要只是消極的坐著嘆氣。如果你的銀行態度強硬，堅持不肯降息，建議你直接找另一家金融機構轉貸，或許會更划算。王太太最近看報章雜誌，發現許多銀行紛紛調降貸款利率，她氣憤地立刻打電話到原貸銀行去查證，發現自己的房貸利率竟然高達 8.5。王太太依稀記得三年前她的首貸利率是 7.4，利率持續走低，為何我的房貸
2、卻愈來愈高？王太太強力要求銀行為她調降利率，不過銀行最低只肯調降利率至 7.8。小潘最近也很火大，房貸已經繳了五年，五年前以 10.5的利率貸了 300 萬元，到現在銀行也只肯調降至 7.99，自認繳款正常，應該是屬於優良客戶的小潘不明白，為何銀行態度如此強硬，硬是不肯再調降一些？眼見身邊的朋友陸續以 6不到的利率轉貸成功，讓他不禁也考慮是否該將房貸搬家？懂得爭取便有降利空間懂得爭取便有降利空間央行從去年底以來，已經陸續調降利率 11 次，共降了 2.5，只要央行一有動作，各家銀行馬上跟進調降存款利率，但放款利率的調降速度卻聲聲慢，調幅有限，約只有 0.250.3，存款與放款利率間的利差擴大到
3、五六倍。不過，最近中央銀行積極道德勸說，強力要求銀行業者針對房貸利率還在 8以上的舊貸戶利率減碼，以降低房貸戶的負擔。不過銀行業者卻總是百般不願，除非舊貸戶主動向銀行爭取，要不然銀行絕不會主動調降，即使有調降動作，通常也只是點到為止。不過，會吵的小孩有糖吃，現在的民眾也愈來愈精明，懂得主動上門向銀行爭取降利，而到底銀行要降多少才划算？是每一位房貸戶需要仔細精算比較的必修課。利差利差 0.5以上，轉貸就划算以上，轉貸就划算如果想轉貸，到底轉貸利率要比舊房貸利率低多少才划算？富邦銀行個人金融部吳婉君經理表示，如果以轉貸 300 萬元為例，利差水準至少要 0.5以上才划算。因為轉貸 300 萬元的成
4、本約為 1 萬元（不含違約金與代償費，包括塗銷費、設定費、開辦費等），利率每降低一碼（0.25），一年約可省下 7500 元的利息支出，因此，利差至少要兩碼以上才划算。也就是說，如果你向原貸銀行議價減碼之後，發現其他銀行前三年的轉貸優惠利率，比你新爭取到的利率還低 0.5以上，那麼，事不宜遲，趕緊轉貸吧！轉貸成本有哪些？轉貸成本有哪些？1. 違約金，約一個月的本息，或是貸款金額的 0.50.15。若貸款超過五年以上，即免違約金。 2. 銀行開辦費：10003000 元不等 3. 銀行徵信與鑑價費：30005000 元 4. 銀行代償費：約 50001 萬餘元不等（此筆費用最有可能要求業者自行吸
5、收） 5. 代書費：設定費每件 3500 元、塗銷費每件 1000 元，約 4500 元 6. 地政規費：設定費（申貸金額1.2）之 0.1不過，為了爭取客戶，壽險業者與新銀行多半會吸收部分轉貸成本，例如國寶人壽便全數吸收，轉貸客戶不需再多花錢。如果積極向業者爭取，還可以請業者自行吸收開辦費與鑑價費。哪一家銀行的貸款利率最低？哪一家銀行的貸款利率最低？回顧這一波降息風潮，先是國寶人壽在今年中推出首年 5.99的低利房貸，幾個月下來申請的案件有數百件，緊接著中國信託銀行在 10 底推出為期兩個月的前三年固定 5.8的產品，不限舊客戶或轉貸戶，都可以提出申請，在業界引起一陣騷動。許多原先只敢偷偷針
6、對優質客戶推出首年 6以下房貸產品的新銀行，也只好跳出來跟進，例如台新銀行也喊出前兩年 5.8的利率，富邦銀行也有可能進一步推出前三年 5.75的利率。以往最為人詬病，利率總是居高不下的省屬行庫，終於也有了回應。土地銀行在 11月下旬推出前兩年優惠利率 5優惠利率，共有 200 億元的額度。彰化銀行也推出第一年 5、第二年 5.62、第三年 5.87的優惠利率。不過，不管利率再怎麼低，民眾還是得仔細精算後，再考慮是否轉貸。最簡單的方法是，直接請新銀行或壽險公司幫你計算。如果 20 年期的房貸已經貸了五年，轉貸後還剩 15 年，請對方試算轉貸後以目前的利率水準攤還 15 年期，每個月所需繳款的本
7、息金額是否比你目前每月繳金額還低即可。一般預估，在省屬行庫也開始調降房貸利率後，至年底前應該還會有降息空間。不過，由於銀行也想留住優良客戶，因此如果你房子的座落地點不錯，房價縮水有限，本身的收入與繳款記錄正常，還是建議你直接向銀行議價，要求降息。如果議價不成，才做轉貸考慮。低利轉貸產品要注意的低利轉貸產品要注意的 3 大玄機大玄機利率是絕大多數人在決定是否轉貸前的主要考量因素。不過，轉貸的學問絕不只考慮利率問題。以下的幾個重點，是民眾必須注意的。玄機玄機 1 利率階梯式調整南山人壽抵押放款部副總羅執義提醒，首年低利絕不是最重要的考量，利率的調整方式與長期的平均利率，才是決定轉貸是否划算的關鍵。
8、目前業者先提供前兩年的低利，第三年起往往隨當時機動利率調整，第三年、第四年起的利率可能跟未轉貸前差不多，民眾占不了多少便宜。吳婉君經理也強調，轉貸戶必須問清楚利率，最簡單的方法便是，請業者以目前的基放利率直接加減碼，推算第三年以後的利率是多少？如果利率比起原先的房貸利率還低，那麼轉貸才划算。玄機玄機 2 轉貸時的附加費用目前為了搶攻房貸市場，不少新銀行與壽險業者紛紛推出低利率，希望吸收省屬行庫的舊貸戶。也因此，市場上出現不少免代償費、免鑑價費、免手續費的產品。不過，羊毛出在羊身上，銀行的做法雖然免收代償費，但開辦費可能就比別家多幾千元。目前較值得推薦的是壽險公司的轉貸產品，除了強調保戶另有利率
9、減碼優惠外，可以吸收的代償成本也比銀行多，有些還會附贈火險、颱風洪水險等附加保障。玄機玄機 3 貸款期間綁多久房貸一繳就是 20 年，貸款 300 萬元，20 年下來的利息總額通常超過 300 萬元，比本金還高。因此，很多民眾都想提早還款，以降低利息的壓力。信義房屋契約部協理林明堂提醒民眾，在決定轉貸前，需問清楚新銀行或壽險公司是否會綁約，規定客戶三年或五年內不得清償，或是提前還款？如果自認有提前還款能力的人，就不適用此類產品。優惠房貸戶，你被綁住了嗎？優惠房貸戶，你被綁住了嗎？許多房貸族當初在辦理房貸時，是搭配勞工貸款、青年優惠貸款、首購房貸或是政府輔助人民自購住宅貸款、軍公教優惠貸款等優惠
10、利率，在優惠額度外不足的部分再以一般房貸的利率增貸。這些優惠利率從 35都有，雖然額度頂多只有 250 萬元，但這些優惠利率依然比目前轉貸市場上首年利率還低，因此雖然目前你的一般房貸利率高居不下，但是否有必要放棄優惠利率轉貸？需要審慎評估。吳婉君經理強調，因為優惠房貸的權益，每人一生只能申請一次，因此，如果想要將優惠房貸與一般房貸一起轉貸，便需放棄優惠房貸的利率，也不能再提出優惠身分申請。如果要將優惠房貸留在原銀行，將一般房貸轉貸的話，此一部分便成了二順位房貸。通常轉貸銀行不可能給予優惠利息，而必須以二胎房貸利率計算，反而不划算。因此，對於已經享有優惠房貸的房貸族來說，如果想將一般房貸部分轉貸
11、，最好是向壽險公司詢問。據了解，如果你符合優良客戶的條件，有些資金寬鬆的壽險業者，還是願意接受二順位轉貸，並給予優惠利率。何謂優質客戶？何謂優質客戶？1. 軍公教人員 2. 在前 500 大企業任職 3. 個人年收入 60 萬元以上，或夫妻兩人收入在 85 萬元以上者轉貸案例：試算整體利率平均水準是否划算轉貸案例：試算整體利率平均水準是否划算針對這群已經享有部分房貸優惠的族群，該如何評估轉貸是否划算？以下的案例說明可以提供簡單的參考。王明華三年前貸款 500 萬元，20 年期，其中 220 萬元是勞工優惠貸款，利率4.75，剩下不足的 280 萬以當時的一般利率 8.75計算。如今經過爭取，原
12、銀行同意將一般房貸利率降至 7.8，不過，王明華看到 C 銀行推出前三年 5.8的利率極為心動，不知道划不划算？如何試算？將勞貸與一般房貸平均利率計算如下：（如何試算？將勞貸與一般房貸平均利率計算如下：（220 萬萬 4.75280 萬萬 7.8） 500 萬萬6.458這個利率比 5.8還高出兩碼以上，不過以 C 銀行專案在第四年以後的利率，目前約是 7.25左右，比起王文華原來的年平均利率 6.458還高出許多。轉貸後並不划算。下表將未來 17 年尚餘的本金 461 萬元，分別以原銀行與轉貸 C 銀行後，前三年與第四年起的月付金額來比較。從上表可看出，雖然轉貸後，王明華三年共 36 期可省下 60912（169236）元的利息，但從第四年起的利率回升至 7.25，每個月卻需比原銀行的月繳金額多支出1521 元，也就是說，未來的 14 年內，反而比留在原銀行多支出 25 萬 5528 元，因此，並不划算。上海銀行消費金融部謝文耀經理表示，優惠房貸的最高額度約為 250 萬元，如果你的優惠房貸比例在整體房貸金額的一半以上，也就是貸款金額在 500 萬以下，那麼留在原貸銀行不動，絕對是最划算的方式，最好盡量要求銀行給予降息。萬一房貸總額很高，優惠房貸所占比例不到四成，精算過整體的平均利率水準後，再拿來與目前市場上的轉貸產品做比較，將是比較安全的做法。
