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1、从小区业主自治谈业主委员会建设从小区业主自治谈业主委员会建设 改革开放 20 多年，带来了物质生活和文化生活的空前繁荣，人权因为物 质基础的夯实而变得有条件在社会生活的各个细节中得到尊重，体现在物业管 理行业，社区的业主委员会正是这样一个体现业主权益的好的社区组织形式。 时至今日，小区业主委员会这个由全体业主选举产生，代表广大业主行使 小区自治权利，履行相应义务，以维护小区全体业主合法权益的组织，在城市 中已不再陌生。这些年业主委员会，在规范小区的各项管理工作、提升物业管 理服务质量方面，起到相当的推动和促进作用，但业主委员会代表广大业主能 充分享受自治权利，真正意义的实现其职能，还需要经历一
2、段较为艰难和漫长 的历程。以下，笔者谨以实践体会所得，谈谈在小区业主自治以及业主委员会 建设方面的一些看法。 一、小区业主委员会成立后的广泛代表性值得商榷 首先，国家有关立法尚不明确。时下的业主委员会与其说按照有关规定成 立，还不如说按照习惯成立。因为至今为止国家没有任何一部法律或者法规对 成立小区业主委员会具有实际的指导意义（运作业主委员会更多的是借鉴发达 地区的经验，尤其是深圳的经验） 。小区业主们无所适从，只有任由开发商以及 物业管理单位摆布。而事实上，当前的小区开发商与物业管理单位多为“父子” 关系，实属一家，暗箱操作选举的全过程是必然，将维护谁的利益更是显而易 见的事情。 其次，政府
3、的指导职能不具体。根据城市新建住宅小区管理办法第六 条“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。 管委会是在房 地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举 的代表组 成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。 ”规定的要求， 任何一个新建住宅小区的业主委员会的成立都必须在政府的指导下进行，而对 于如何指导，政府主管部门应当具体履行哪些指导职能却未予明确，个别地方 的政府主管部门甚至出现“送份材料来备案吧”的想当然局面。而这些“材料” 由谁送去呢？说到底，还不是离不开开发商或是物业管理单位。这样一来广大 业主能真正参与选举的面必定受到局限，因为开发商
4、或是物业管理单位可以说 出一千个、一万个理由来解释“业主们难以召集，想业主们全部参与的可操作 性不强。 ”很自然地为暗箱操作培育温床。 这一问题的存在看上去似乎较为复杂，其实不然。要解决这一问题还是应 当通过国家立法来实现，尽可能的让业主委员会的操作上能够“有法可依” 。第 一、必须明确政府主管部门的职能，将新建小区的业主委员会的成立转化为政 府主管部门的责任；第二、明确界定开发商或物业管理单位在业主委员会的选 举过程中仅为全力协助的角色而并非主导地位；第三、制定业主委员会选举成 立的程序，要求各级政府行政主管部门必须严格按照程序要求组织开展小区业 主委员会的选举工作；第四、建立政府主管部门回
5、复制度，对小区业主的咨询、 投诉、申诉等政府部门应当定期回复。我们都知道拥护政府工作，响应政府号 召是参与社会活动的基本准则，而且这一准则在社会中已经形成了广泛共识， 而政府的依法行政也显得极为重要。小区的业主委员会选举同样如此，只有政 府的主动介入才能有效防止选举过程里各方私利心的滋生，也只有这样才能更 加公平、公正地维护和保障各方切身利益。 二、业主委员会的成立时间确定在何时有待进一步研究 选择适当的时间成立业主委员会履行相应职能对于一个新建住宅小区的意义重大。很显然，业主委员会如果不能够及时成立而一直由物业管理单位代为 行使其职能来维护广大业主的权益，这对于物业管理单位有点勉为其难，而对
6、 于广大业主也确实有失公平。特别是在小区开始交付使用阶段，由于一些矛盾 或纠纷的较大一部分都是由商品房销售合同的有关约定以及一些销售承诺 所引发的，而在这种时候，矛盾的关键势必将直接触及到开发商的利益，即便 是物业管理单位有按章办事的想法，但由于与开发商之间存在着“儿子与老子” 的厉害关系，那也只得看着“老子”的脸色行事，或许只有走走形式、做做表 面文章才能够得以保全。然而，业主们却因为缺乏组织而显得势单力薄，毕竟 个体的力量是有限的。那么，如何才能有效解决这一矛盾呢？当然还是不能脱 离国家立法来实现的根本原则，先有规矩才能成方圆。第一、小区的业主委员 会的成立时间，应当根据开发商与业主签订的
7、购房合同所达到的一定比例由政 府主管部门来确定，因为合同一经签订就意味着合同标的物的所有权发生了转 移，业主理应享受到由获得所有权而产生的种种相关权利。只有通过业主们选 举产生真正能代表自身利益的组织，才有可能依据合同（指商品房购销合同） 的约定条款找开发商讨个说法（促进广大业主形成维权意识的一条途径） ；第二、 新建小区在业主委员会未成立前，开发商应当发布物业管理招标公告收集物业 管理企业信息，待小区业主委员会成立后，由政府主管部门组织小区业主委员 会以及开发建设单位召开招标会选聘物业管理企业。而在此之前，开发商应当 成立临时性物业管理部门的形式对小区实施必要的管理（物业管理走向市场化 的必
8、经之路） ；第三、在业主委员会与中标的物业管理企业签订的物业管理委 托合同当中明确小区入伙前物业管理企业对接管验收过程中应当承担的责任 以及相应的权利（代行业主的权利，这样将能够有效避免在小区入伙阶段出现 的业主、建设单位、物业管理企业之间各种纠纷的产生） 。 三、业主委员会委员素质要求及其应得报酬应当得到明确 对于小区的业主委员会组成人员的素质，当前多数人（包括一些业内人士） 都抱有一种无所谓的态度，且较为普遍地认为业主委员会的组成人员具备什么 样的素质并不关键。但是，如果根据业主委员会的性质以及其应履行的职责看 却并非如此。首先，业主委员会是一个具有团体法人资格的组织，需要承担法 定的民事
9、责任和义务，所以对于业主委员会的组成至少需要具备熟悉法律法规 的专业人士；其次，业主委员会需要履行小区的监督与建议职能，而履行这些 职能就必然要求业主委员会具有相应的财务管理、安全管理、设备管理、环境 管理以及策划社区文化活动等等多方面知识的人士。业主委员会的组成只有各 方面专业人员较为齐备，才能更好发挥其监督职能，才能更加有效地维护广大 业主的利益。 一个小区就是一个人力资源的宝库，各行各业的专业人士多不胜数。业主 委员会吸纳专业人士的加盟必须按照市场经济的规则支付相应的报酬，只有这 样做才能有效地激发广大业主的参与意识，也只有支付相应报酬后才能根据业 主委员会的职责追究相应的责任。 四、建
10、立对业主委员会履行职责的监察监督机制势在必行 任何一个组织只要赋予了其权限，那就必不可少的需要建立相应的监督机 制，以约束和规范其行为，使其能够健康的发展。小区的业主委员会当然也不 能例外，业主委员会产生于广大业主，代表广大业主行使小区的管理、监督、 局部决策等权利，在遵守国家有关法律法规以及接受政府行政主管部门的指导、 监督同时，其行为还应当受到广大业主的监督。而事实上，广大业主是个较为模糊的概念，是分散的，也就是说当个体业主发现或是察觉到业主委员会的不 轨行为提出异议时，难以形成合力而最终解决这些存在的问题。为此，如何有 效的监督业主委员会的行为，就成为首要问题。 从实践中观察，仅政府主管部门对于小区业主委员会有此项监督职能，显 然较为单一。如果在小区的管理中能够参照股份制企业的“监事会”的模式， 从小区业主当中推选出这样一个职能不同的组织，小区业主通过这个组织集中 统一的向业主委员会表达意见和提出质疑，通过多种形式相结合的方式实现对 业主委员会的监督，必将为规范业主委员会运作，强化业主委员会职能发挥重 要的作用。 走小区的业主自治之路，离不开业主委员会职能的完全实现，而完全实现 小区业主委员会职能决非仅仅喊一句口号的事情，有赖于政府部门立法支持和 政策引导，需要全社会的关心以及通过广泛宣传促使业主们对小区管理的意识 不断强化。
