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1、1附件二：附件二： 国有土地上房屋征收与补偿条例解读国有土地上房屋征收与补偿条例已经 2011 年 1 月 19日国务院第 141 次常务会议通过，以国务院令第 590 号公布，自 2011 年 1 月 21 日起施行，共分五章三十五条。（一）制（一）制订订背景背景强制拆迁在我国大规模建设中具有必然性。而且拆迁首先给老百姓带来诸多好处，不仅改善了居住条件，个别人还因拆迁致富，国家面貌焕然一新，但在强制拆迁过程中也出现了一些恶性事件，引起各方的高度重视，需要采取切实有效措施，杜绝此类事件发生， 国有土地上房屋征收与补偿条例（以下简称为条例）应运而生，同时城市房屋拆迁管理条例被废止。（二）制（二）
2、制订过订过程程条例的制订工作从 2007 年启动，最终于 2011 年 1 月19 日国务院第 141 次常务会议通过，并于 2011 年 1 月 21 日正式公布并施行。该条例的制订过程中，本着统筹兼顾、补偿公平、程序参与和保障的指导思想，参与部门之多，社会关注度之高，应该说是空前的。（三）立法宗旨（三）立法宗旨条例第一条即说明了立法宗旨，与城市房屋拆迁管2理条例（以下简称拆迁条例）相比较，变化有四：一是将拆迁条例第一条中“加强对城市房屋拆迁的管理”改为“规范国有土地上房屋征收与补偿活动”，从强化行政管理到规范行政行为，充分体现了立法者执政理念的重大转变，同时表明“拆迁”将逐步淡出。二是增加
3、了“维护公共利益”，这与物权法的相关规定是一致的，说明只有为了维护公共利益，才能进行征收。三是将拆迁条例第一条中的“拆迁当事人”修改为“被征收房屋所有权人”，在两次公开征求意见稿中表述均为被征收人，而此次明确为被征收房屋所有权人，说明征收的当事人只有政府及房屋所有权人双方，房屋承租人不再被列为征收当事人，对其合法权益保护的问题，不属于本条例解决的范围。四是删除了拆迁条例第一条中的“保障建设项目顺利进行”的表述，将征收房屋与征收后的建设分开，更加特出房屋征收，有利于缓和与化解矛盾。（四）适用范（四）适用范围围进一步强调了为公共利益需要方可征收，即非公共利益需要，不得征收单位及个人的房屋；将适用的
4、区域范围明确为国有土地上的房屋。（五）基本原（五）基本原则则一是公平补偿。具体体现在补偿部分，方式是评估。3第二条：“征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。 ”二是决策民主。体现在征收决定的制定过程，强调的是百姓对决策过程的参与，或者说为了保证征收和补偿行为的科学性。三是程序正当。体现在整个征收和补偿的过程，该听证的要听证，该告知的要告知，该公开的要公开。涉及到个人权益时，个人要有话语权，要有机会为自己进行申辩，并注意公开程序的设计。四是结果公开。在很多环节上都要强调公开。例如：补偿结果公开、征收决定公开、征收补偿费用管理和使用情况、审计情况公
5、开等。（第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。 ）（六）征收与（六）征收与补偿补偿主体主体第四条讲的是政府及相关部门的职责划分，主要包含以下几层意思：一是征收补偿的工作主体为市、县级人民政府，政府由管理者的角色彻底转变为征收与补偿的主体；二是征收补偿的实施主体为房屋征收部门。由于各地的机构设置并不完全相同，承担的职责有较大差异，所以新条例授权市、县级人民政府自行确定承担该职责的部门；三是配合部门的职责。由于房屋征收与补偿涉及到多个部门，只有这些部门4紧密配合，才能保障征收补偿工作的顺利开展。第五条讲的是房屋征收实施单位及其法律责任。需要注意的有三点：一是房屋征收部门
6、可以委托房屋征收实施单位承担具体工作，也可以自行承担征收补偿的具体工作；二是房屋征收实施单位是受房屋征收部门委托，承担房屋征收与补偿的具体工作，不得以营利为目的；三是房屋征收实施单位行为后果的法律责任承担问题。若房屋征收实施单位在委托的范围内实施的行为，其法律责任的承担没有争议。但若房屋征收实施单位超越委托范围实施的行为，其法律责任如何承担？按民法原理，应由房屋征收实施单位承担。据此，房屋征收实施单位应为能独立承担民事责任的法人单位，但若房屋征收实施单位的财产不足以承担民事赔偿责任时，应如何处理，新条例并未明确。（七）（七）监监督督第六条、第七条主要讲的是对房屋征收与补偿的监督，包括层级监督、
7、社会监督及专门行政监督。（八）征收决定（八）征收决定第八条明确作出征收决定的主体是市、县级人民政府。征收的标准必须是为了“公共利益”，而公共利益的具体表现形式包括：1.国防和外交的需要；2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的5需要；3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。（九）征收与（九）征收与规规划的关系划的关系第九
8、条讲的是征收与规划的关系：征用项目要列入国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。（十）征收决定的程序（十）征收决定的程序第十条至第十六条阐明了征收决定的程序，可分为七步：第 1 步：房屋征收部门拟定征收补偿方案。要论证和公布，并征求公众意见。因旧城区改造，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，要组织听证会，并根据听证会情况修改方案。第 2 步：要进行社会稳定风险评估。第 3 步：作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到户、专户存储、专款专用。6第 4 步：市、县级人民政府作出房屋征收决
9、定。涉及被征收人数量较多时，应当经政府常务会议讨论决定。征收决定应当用征收房屋的情况，国有土地使用权收回，补偿方案、救济事项等。第 5 步：发布征收公告。公告后，不得在征收范围内新建、扩建、改建和改变房屋用途，违法者，不补偿。相关部门停办相关手续。第 6 步：对被征收范围内房屋的情况进行调查登记。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。第 7 步：行政复议和行政诉讼。被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。（十一）（十一）补偿补偿制度制度第三章主要讲的是补偿制度，第十七条至第二十六条主要涉及七个部分。1、补偿标准被征收房屋价值的补偿
10、：不低于公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿：支付搬迁所需费用，临时安置费或提供周转用房。停产停业的损失：根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。72、优先补偿和未登记的房屋补偿征收个人住宅、被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。未登记的房屋，应进行调查、认定和处理。合法的予以补偿，不合法的不予补偿。3、补偿方式（1）货币补偿。（2）产权调换：旧城区改造的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或就近地段的房屋。4、房屋价值评估由房地产评估机构评估
11、。具体评估机构，由被征收人协商选定。协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定。房地产评估机构应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。评估办法由住建部制定，还在制定过程中。5、订立补偿协议房屋征收部门和被征收人在双方协商一致的基础上，订立补偿协议。内容包括：补偿方式、补偿金额和支付期限；产权调换房屋的地点、面积；搬迁费、安置费；停产停业损失；搬迁期限、过渡方式和期限。6、补偿决定8条件：房屋征收部门和被征收人在签约期限内达不成协议。被征收房屋所有权人不明确的。房屋征收部门报请市、县级人民政府作出补偿决定。7、行政复议和行政诉讼。（十二）（十二）执执行制度行制度第二十
12、七条至第二十九条涉及的是执行制度。需要注意的是以下四个方面：1、房屋征收应当先补偿、后搬迁。特别提出“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。 ”2、被征收人主动履行。在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。3、申请法院强制搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府申请人民法院强制执行。申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点、面积等。4、房屋征收补偿档案。要将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。（十三）法律（十三）法律责责任任第四章讲的是法律责任。第三十条至第三十四条可分为五个部分
13、：1、不履职的责任。可分为人民政府的责任和工作人员的责任，应当改正错误、赔偿损失，承担行政责任、刑事责任。92、违法或非法搬迁的责任。采取非法手段，如采取暴力、威胁或终止供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，给予行政处罚，严重的给予刑事制裁。3、用暴力手段阻碍征收与补偿的责任。任何人采取暴力手段阻碍的，给予行政处罚、严重的刑事制裁。4、非法使用征收补偿费用的责任。限期改正，对单位通报批评，警告；赔偿。对个人行政处分或刑事制裁。5、非法进行房屋评估的责任。出具虚假报告或者有重大差错的评估报告，行政处罚或刑事制裁。（十四）附（十四）附则则第三十五条讲的是施行日期及溯及力的问题
14、。此处特别需要注意的是关于溯及力问题， 立法法第八十四条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。 ”根据该条所确定的法不溯及既往的一般原则，故依拆迁条例已依法取得房屋拆迁许可证的项目，应适用原有的规定，不应适用新条例。同时根据该条所确定的“为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利10益而作的特别规定”可以具有溯及力的例外原则，从保护公民、法人和其他组织的合法权益出发，特别规定了政府不得责成有关部门强制拆迁，即依拆迁条例等原有程序作出拆迁安置补偿裁决后，若被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁，不得再由政府责成有关部门强制拆迁。
