《业委会“换届交接”缘何难？》由会员分享，可在线阅读，更多相关《业委会“换届交接”缘何难？（4页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、业委会业委会“换届交接换届交接”缘何难？缘何难？【案情简介】业委会到期换届改选，本是正常的事，然而又在上海市嘉定区江桥镇某小区业委会换届，由于不能顺利交接却引发了两场官司。该小区的业委会是于2003 年 4 月份经业主选举产生，5 月初经房管局批复备案，根据原上海市物业管理条例规定任期二年，于 2005 年 5 月份到期。由于原业委会即将到期，在 2005 年 3 月 15 日，其还向嘉定区江房管局第二办事处、江桥镇人民政府、社区办等有关部门提出换届申请，经批准同意。于 2005 年 4 月 20 日，经群众代表投票，房管局第二办事处、社区办指导下，组建了换届改选小组，在第二办事处、社区办、居
2、委会等指导下，换届改选小组遵循上海市土地资源管理局加强住宅物业业主大会建设的若干规定的要求一步步操作。2005 年 5 月 8号发放选票，5 月 13 号召开业主大会，在房地局第二办事处、社区办、居委会全体工作人员监督下，经开箱汇总统计选举结果，张德生等七名委员候选人获全体业主投票权数二分之一以上，当选为江桥二村四街坊新一届业委会成员。新的业委会于 2005 年 6 月 22 日在上海市嘉定区房地局备案，房管局给新的业委会发放了业委会备案证。原业委会主任，在本次选举中落选，但却拒不交出业委会及业主大会的印章及原备案证，致使业委会及业主大无法正常开展工作。为此，新的业委会成员与社区办、房地局第二
3、办事处的有关人员多次到原业委会主任家里去做工作，但都无济与事，非但如此，原业委会主任以房地局违法给新的业委会发放了备案证为由，将嘉定区房地局告上法庭，后被法院驳回。而新的业委会由于老主任不交出业委会与业主大会的公章苦于无法工作，不得不聘请律师把老业委会主任告上法庭。在法院审查起诉期间，通过社区办及街道的努力，老主任交出了业主大会与业委会的印章，新业委会撤诉。以往的案例，往往是物业公司与物业公司的接管是大家关注的焦点，老“管家”落选后拒不退出，新“管家”进不了小区，于是新老“管家”对持常见于报端，而业委会的交接却往往不太引起人们的注意，但是笔者发现这方面的案例越来越多：年月，苏州美之国小区由于老
4、的业委会认为新的业委会不合法，拒不交出业委会印章及资料，新的业委会改变原业委会印章的形式，把圆形印章改为椭圆印章。上海某小区，老的业委会不交出印章，还要使用维修基金，新老主任就在银行发生争执，甚至动武。也就在笔者发稿之日，于本案例同一地点的上海市嘉定区江桥镇又一小区的新当选业委会正在社区办、街道、房地局的帮助下，向原业委会主任“讨要”业主大会及业委会的印章 【律师分析】业委会作为一个只是业主大会执行机构的组织，为什么其换届交接频频出现这样的事情呢？在法律层面和操作层面如何减少或杜绝“交接”难的现状呢？就这两个问题笔者欲展开讨论。一、相应规定的“空白”，不依法移交，亦无明确法律责任翻翻物业管理的
5、“根本大法”国务院物业管理条例（以下简称条例），可能当时立法时尚未意识到业委会换届这一问题。整个条例几乎没有涉及到业委会换届的问题，更不要谈什么不依法换届的法律责任。条例在第十八条仅提到业委会的任期问题，规定“业主大会的议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出决定。”但实际上有多少小区有所谓的业主大会议事规则呢？在业委会没有个体具体任期规定的情况下，老业委会就会质疑新业委会产生的合法性，特别是在地方法规也没有相应规定的情况下。而最关键的是对新老业委会的交接没有规定，行政执法无章可循。这种案子到了法院，立案就是问题。法院即便受理，除了判
6、令有关人员交出印章或资料，难以让有关人员承担相应的法律责任，法律的威慑力可想而知。所以从立法层面上讲，特别是地方立法，应当对业委会的交接问题、特别是有关法律的责任作出相应的规定，使新老业委会均有章可循，保护业委会的顺利交接。二、程序不公，老业委会“不服输” 上文提到的苏州的美之国小区原业委会不交出印章，一个很大的原因就是原业委会认为，新的业委会成立根本未能经过 1/2 业主的同意，所谓的业主大会也徒有虚名，所以他们拒绝交出业委会的印章及有关资料。从法律上讲，程序公正是实体公正的保障，在业委会的交接中亦可是如此。所以新的业委会的产生，一定要依法召开业主大会、严格经过 1/2 业主的签名同意并经主
7、管机关的备案。在江桥镇这一案例中，不管是社区办，还是房地部门都多次出面要求原业委会主任交出印章，因为他们认为新业委会的产生是严格按照上海市的有关规定依法产生的，原主任应交出印章和备案证。当然，程序合法可能要做大量的工作，江桥镇这一小区新的业委会主任在谈到他们新的业委会选举时，他说小区先成立“换改小组”，再产生“楼号代表”，“换改小组”先后召开次会议，张贴征询表、告示、公告份，整个工作持续两个多月的时间。三、业委会实为小区的“权力”机关，“恋权”者不肯拱手相让从条例的界定看，业委会是业主大会的执行机关，并无实质性的权力。但有些小区的业委会在实践中并非如此，他们完全可以通过操纵业主大会、修改业主大
8、会的议事规则等来决定本应由业主大会决定的事项，包维修基金的使用、动用小区的公益性收入为自己谋利，甚至可以任意更换物管公司。正是有这些权力，有的业委会中的成员可以说是“实惠多多”，怎么能不“恋权”呢？要改变这种状况，一是应当提高业主的权利意识，使其认识到自己是物业的主人；二是在一些业主大会难以召开的小区，可以实行业主代表大会或楼组长会议的形式来控制业委会；三是要上业委会的活动公开化、透明化。四、司法救济“门槛”高，让人望而却步由于行政强制的有限性，对于这种新老业委会不能顺利交接的情况，最终只能是通过司法手段来解决问题，但是从目前司法解决的实际情况看，由于司法救济对这类纠纷有严格的程序要求，导致司
9、法救济“门槛”过高。上海市早在 2002 年的市高院的解释中就要求业委会起诉时要 2/3 业主的签名同意，其他地方的法院也有类似的要求或规定，新的物权法（草案）也有这样的要求，在实际操作中，这是非常难的。如同本文江桥镇的案例，新的业委会早就想到用诉讼的手段来保护自己的权利，但苦于 2/3 业主的签名实在是新的业委会难以承受的工作量，所以通过诉讼方式保护自己权利的想法拖了近两个月，实在没办法时才实施。笔者认定，对于这一类的案件，应当规定业委会独立的诉权或者要求 1/2 业主同意即可，如果不这样的话，实质上就会从程序上剥夺业委会或业主们通过诉讼解决问题的权利，而最终实体权力不能实现。最后，小区业委会的顺利交接是小区物业管理活动中的重要一环，一个没有业委会的小区，各项工作往往不能开展，比如说维修基金的动用、选聘新的物管公司等等，而做好业委会交接的工作需要各方齐心协力。业主要积极配合业委会的工作和交接；政府主管部门要做好监督与指导；业委会自身要“洁身自好”，依法办事；立法机关要制定可行的“游戏规则”；业委会维权的最后一道防线的司法机关要为维权提供一个畅通的途道。
