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1、依靠群众外围配合依靠群众外围配合 查清房产企业逃税事实查清房产企业逃税事实近日，宁夏石嘴山市国税局稽查局积极发动小区住户提供证据，紧密依靠人民群众通过外围突击，最终查获了一家房地产开发有限公司逃税 200 多万元的违法事实。会计师记账，企业账面会计师记账，企业账面“严丝合缝严丝合缝”今年 4 月，在靠近石嘴山市市区中心的繁华地带，一个大型住宅区的三期工程正紧锣密鼓地施工。据市场传闻，该住宅区一期、二期工程已经建成售罄，三期工程的售楼部门庭若市，其生意红火一目了然。然而，石嘴山市国税局稽查局稽查人员却一头雾水：自从接到对该房地产公司的纳税检查任务通知书以后，他们初期摸底调查的结果是，该公司账面显
2、示连年亏损。稽查人员首先与该公司财务人员进行了交流沟通，初步了解到企业现由一位经验丰富的会计师记账。该会计师拥有在多家房地产公司负责财务工作的经历。面对检查，和税务机关经常打交道的老会计丝毫不乱方寸。他有板有眼地为稽查人员提供了检查所需的账簿等资料后，就神态自若地干自己的事情去了。检查组对该公司相关会计账簿和凭证等资料进行了初步检查，发现该公司账面收入核算准确，成本结转规范，账面应申报缴纳的各项税费均已及时、足额地缴纳入库。时间一分一秒地过去，在快接近中午的时候，老会计慢悠悠地踱到了稽查人员身边说：“都忙了一上午了，一起吃个便饭吧，都安排好啦。 ”稽查人员连忙说：“吃饭就不必了，我们还是抓紧时
3、间到工地上看看吧。 ”实地检查发现，企业明显存在少计收入行为实地检查发现，企业明显存在少计收入行为稽查人员随即到该公司进行实地检查，初步摸清了企业的开发、销售等情况的业务流程。十几栋楼房、几百户住户，交易行为较为复杂：有的已经售出，有的亟待出仓，有的顶账等等。付款情况也是各不相同：有的全部付清，有的办理了按揭，有的拆迁涉及补差，有的只是签订了合同等等。稽查人员提出要查看公司和购房户签订的合同，这一要求提出之后，会计突然就“人间蒸发”似的不见了踪迹。负责档案管理的人员在稽查人员的一再追问之下，显出一副无可奈何的神情：“钥匙不在我这里。 ”稽查人员只能打道回府。次日再次来到企业要求提供合同等交易资
4、料，会计才慢悠悠地摸出一串钥匙，从其他房间抱出一大摞布满灰尘的合同。稽查人员根据已掌握的企业销售账目，重点确定将 A 小区 C 号楼为试点稽查对象，进行全面检查。稽查人员依据企业提供的部分售房合同、测算报告、售房款收据等资料，从企业与购房者签订的房屋买卖合同和拆迁补偿合同入手，对于每一套商品房，摸清企业售房时间、交房时间、合同约定的收款时间，测算面积与预售面积之差、拆迁补偿的面积，购房者资金支付情况、企业实际收到的购房款项等信息，并与企业的销售收入明细账进行了详细核对。通过认真细致的检查，发现该公司存在着只将购房者的首付款计入销售收入，而购房者的后期付款以及按揭贷款付款不计入销售收入，甚至有些
5、已售房屋干脆不计入销售收入等违法行为。稽查实施方案确定，但企业拒不提供资料稽查实施方案确定，但企业拒不提供资料通过对已掌握的资料分析、研究后，稽查人员进一步细化了稽查实施方案：对企业的财务账目、房屋销售、房屋购销合同、房屋拆迁补偿合同、建筑成本、征地成本进行全面核查。同时到该公司的售房部掌握售房情况，对该公司所属的物业公司进行调查取证，掌握购房户的物业费交纳起始时间预交纳物业费住户名单，从而查实企业已售房情况。可是，当稽查人员要求企业提供全部商品买卖合同时，企业却突然宣称，其他的商品买卖合同因管理不善全部丢失，并否认其售房部售房记录的真实性，宣称是为了欺骗购房者虚假编造的。面对稽查人员的询问，
6、会计一时支支吾吾说东道西，拒不提供合同等资料。同时，另一组去该公司下属的物业公司调查物业费缴纳情况的稽查人员也遇到了极大的阻力。该物业公司经理公然违背前几天向稽查人员的承诺，拒绝提供收取物业费住户的名单。发动群众外围突击，企业逃税行为真相大白发动群众外围突击，企业逃税行为真相大白房地产企业涉及“关系”错综复杂、 “底气足”是众所周知的事实，但是，企业违背常理公然承认合同丢失和编造售房记录的说法只能证明，这家企业在故意隐瞒售房真实情况。据稽查人员掌握，企业所开发的 A 区和 B 区共计售房 1500 余户，而企业只提供了不足 700 户的资料。房地产企业的客户群体主要是个人，几乎全部是现金交易，
7、取证难度相当大。企业突然“反目” ，让稽查人员始料不及。面对案件查办中遇到的困难，稽查局及时召开案例分析会，针对案件进展情况，决定打一场人民战争，发动群众从住房户入手，将外围调查作为下一步稽查开展的突破口。如何获得住房户的信息呢？这时，稽查人员想到了热力公司，其收取取暖费所涉及的住户名单与住房面积的信息应该是完整真实的。稽查人员立即赶到热力公司，获得了相关住户个人信息和房屋面积的资料。之后，稽查人员兵分几路，携带稽查局为专案组配备的便携式复印机和录音录像设备，开始了艰难的逐户取证工作。稽查人员 2人一组，白天对商业房逐户调查取证，夜晚和节假日，利用住宅户在家的时间，挨家挨户叩开住户的门，不厌其
8、烦地向他们宣传有关税收法律法规，帮助住户明辨是非，配合税务稽查工作。大家纷纷拿出当时与开发商签订的购房合同、拆迁协议，以及开发商预收房款的现金收据等关键性的证据材科。虽然，逐户取证的检查方法取得了不错的效果，但检查进度缓慢，而且有些住户长期不在家中，使调查取证很难全面。这时，一位对房地产售房流程非常熟悉的购房者的一席话，使稽查人员了解到：2006 年以前，房管局未能建立售房备案制度，售房者出售的房屋没有备案，房管局也查不到售房信息。但 2006 年以后，市房管局建立了售房备案信息制度，房地产公司每售一套房，必须到房管部门备案。因此，市房管局的售房备案信息所记载的售房信息应该是真实的，而且，从市房管局获取证据资料比挨家挨户取证更加快捷。稽查人员决定从房管局下属的房管产权产籍交易所入手，加快取证进程。经过 4 个多月的艰辛努力，稽查人员最终查出该公司采用不申报或少申报销售收入的方式，隐瞒收入 5000 多万元、少缴税款 200 余万元的违法事实。该公司老总一开始拒不承认少记收入的事实，但当稽查人员出示铁一般的证据时，也只好接受了处罚。摘自 2010.11.12 7 版网址：http:/218.247.242.154/detail.jsp?no=21209
