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1、房地产周期对天津市房地产业的影响摘 要房地产业发展的状况既是国民经济发展现状的表现， 又对整个国民经济有深远的影响。 本文从对房地产周期理论的研究入手， 分析了我国房地产业的周期变动状况， 并具体针对天津市的房地产业周期发展进行了深入分析， 以此为基础对天津市的房地产发展提出建议。本文认为房地产业是国民经济的一部分， 其周期波动从总体上说与经济周期具有相似的趋势。 同时， 房地产业也有其行业特殊性， 因此其波动周期又不完全与经济周期一致。 文章在前人研究的基础上把中国改革开放以 来的房地产市场的发展分为五个周期， 并分析了其产生的原因， 认为是内部因素和外部因素共同作用的结果。进而， 本文具体
2、分析了天津市房地产市场的发展状况， 得出了 天津市房地产周期波动的特点，认为:目 前天津市房地产业的发展正处在以2 0 0 3 年为起点的复苏期， 还具有很大的上升空间。由 此提出建议: 市场参与者可以 积极介入， 政府部门 应通过相关政策及措施积极培育、 规范并发展房地产业， 以期延长天津房地产业这个短周期中的上升阶段。关键词: 房地产周期 房地产金融 宏观经济房地产周期对天津市房地产业的影响Ab s t r a c tT h e d e v e l o p m e n t o f r e a l e s t a t e r e fl e c t s t h e s it u a t i o
3、 n o f n a t i o n a l e c o n o m y , a n da l s o i t a ff e c t s t h e n a t i o n a l e c o n o m y . T h i s t h e s i s b e g i n s w i t h t h e o ry o f r e a l e s t a t e c y c l e .T h e n t h e a u t h o r a n a l y s i s t h e c h a n g i n g p r o c e s s o f C h i n e s e r e a l e s
4、 t a t e . F u r t h e r m o r e , Ig o d e e p i n t o t h e p e ri o d i c d e v e l o p m e n t o f r e a l e s t a t e i n T i 咧i n , a n d g i v e s o m e a d v i c e s .T h e a u t h o r l o o k t h e r e a l e s t a t e a s a p a rt o f t h e n a t i o n a l e c o n o m y , s o it s fl u c t
5、u a t eh a s t h e s a m e t r e n d a s b u s i n e s s c y c l e . O n t h e o t h e r h a n d , t h e re i s s o m e s p e c i a l i z a t i o ni n re a l e s t a t e , i t m a k e s i t s c y c l e d i ff e r s fr o m t h e b u s i n e s s c y c l e . I n t h i s t h e s i s , I s c o r eo u t C
6、 h i n e s e r e a l e s t a t e c y c l e i n t o 5 s t a g e s . I t i s t h e re s u l t o f i n s i d e f a c t o r s a n d o u t s i d e几c t o r s .T h e n , I f o c u s o n t h e r e a l e s t a t e i n T i a n j i n . A ft e r l o o k i n g b a c k t o i t s d e v e l o p m e n tp ro c e s s
7、, I g e t t h e r e s u l t : t h e r e a l e s t a t e i n T i a n j i n i s i n e x p a n s i o n s t a g e , s o t h e r e i sm u c h s p a c e t o r i s e .F i n a l l y , I g i v e s o m e a d v i c e s t h a t t h e p a r ti c ip a n t s c a n t a k e p a rt i n t h i s m a r k e t , t h eg o
8、v e r n m e n t s h o u l d h e l p t h e d e v e l o p m e n t o f re a l e s t a t e b y re l a t in g p o l i c i e s w h i c h c a ne x t e n d t h e a s c e n d s t a g e .K e y Wo r d s : R e a l e s t a t e c y c l e ， R e a l e s t a t e房地产周期对天津市房地产业的影响导 论房地产业是国民经济基础性、 先导性产业， 也是周期性很强的产业。 房地产
9、业的周期性与经济周期密切相关， 又不完全相同。 随 着我国 住房改革的深入和房地产业的不断发展， 房地产己 经成为国民经济的晴雨表。 因此， 对于房地产周期的研究具有很强的理论和现实意义。 一方面， 可以为我们正确评价国民 经济发展状况提供依据，以便采取合理的宏观经济政策: 另一方面， 针对该产业而言， 正确认识房地产周期， 也有助于我们更深入地了解房地产业的发展现状， 适时采取相关措施， 保护房地产业的健康发展。目 前对房地产周期的提法有很多， 比如房地产业周期、 房地产经济周期等。 本文中 采用了 房地产周期这一概念。 文章从对房地产周期理论的研究入手， 分析了我国 房地产业的周期变动状况
10、， 并具体针对天津市的房地产业周期发展进行了深入分析， 以 此为基础对天津市的房地产发展提出建议。本文共五章，可以分为三个部分.第一部分包括前两章， 这一部分是对房地产周期理论问 题的分析和概述。 第一章主要是综合论述了目 前国内外房地产周期的相关理论， 包括对房地产周期的识别和解释， 以及目 前国内学者对房地产周期的研究。 第二章分析了 房地产周期的 概念、 特征和影响。 在现有研究成果的基础上提出了自 己 对房地产周期的 定义，认为房地产是国民经济的一部分， 其周期波动从总体上说与经济周期具有相似的趋势。 同时， 房地产业也有其行业特殊性， 因此其波动周期又不完全与经济周期一致。 随后又分
11、析了房地产周期中复苏、 繁荣、 衰落、 萧条四个阶段的 特征以 及房地产周期与房地产供求、房地产金融、房地产投资之间的关系。第二部分是第三章， 分析了我国房地产周期的表现及成因。 把中国改革开放以 来的 房地产市场的 发展分为五个周期。 第一周期: 从1 9 8 1 年至1 9 8 3 年; 第二周期:从 1 9 8 4 年至 1 9 9 0 年;第三周期:从 1 9 9 1 年至 1 9 9 5 年;第四周期:从1 9 %年至2 0 0 0 年; 第五周期:从2 0 0 1 年至今。之所以 形成这五 个周期，本文认为是内部因素和外部因素共同作用的结果。 内 部因素包括: 房地产供给者主体、第
12、 I页 共 5 8灭房地产周期对天津市房地产业的影响房地产需求者主体以 及政府对房地产市场规则的 制定。 外部因 素包括: 宏观经济环境、金融和财政政策以及国际因素。第三部分包括第四章和第五章，集中进行了天津市房地产周期的研究。第四章通过从单项指标与合成指标两个角度的剖析， 得出了 天津市房地产周期波动的 特点，本文发现，天津市房地产周期，尤其短周期，具有延长的 趋势。供求关系的内 在规律对于房地产周期波动起主导作用。 政府的宏观调控对于房地产周期波动具有重要的影响。 与全国的房地产周期相比， 天津市与全国 房地产周期在周期曲 线的形状走向具有一致性. 同时， 天津市房地产业的发展水平要高于全
13、国房地产业的平均水平且发展势头更好一些。第五章讨论了房地产周期对天津房地产业的影响。 主要影响的对象是: 天津市房地产一级市场、 房地产二级市场、 房地产三级市场、 房地产供应链、 消费者、以及政府部门的政策选择。综上所述，本文认为天津市房地产业的发展正处在以2 0 0 3 年为起点的复苏期， 由 此提出 建议: 市场参与者可以 积极介入， 政府部门 应通过相关政策及措施积极培育、 规范并发展房地产业， 以期延长天津房地产业这个短周期中的上升阶段。第 z灭 共 5 8灭房地产周期对天津市房地产业的影响第一章 房地产周期研究概述第一节 国外对房地产周期研究概述房地产周期是一个方兴未艾的经济学应用
14、研究领域， 它产生 于二战前后， 二十世纪六、 七十年代陷入沉寂， 在八、 九十年代进入了蓬勃发展时期，目 前业已形成了一系列的研究成果。二战前后， 大萧条引发了人们对经济周期的重视， 房地产建筑周期作为经济周期的一个重要组成部分也成为经济学者的研究对象。B u rn s ( 1 9 3 5 )率先利用官方数据描述了美国房地产建筑的 长周期，这可视为房地产周期研究的起源。二战后的六、 七十年代， 西方各国的经济逐渐从战后的衰退中得到复苏，并且在美国经济的带动下进入了高速增长阶段， 大萧条的阴影逐渐从人们的记忆中被抹去，房地产周期研究未再得到应有的重视，进入了“ 沉寂”阶段。进入八十年代后， “
15、 滞胀”再度引发了 对经济周期波动的 重视， 房地产周期的研究也开始进入一个蓬勃发展的阶段， 并且从经济周期的从属部分发展为一个相对独立的领域， 经济学者们开始对房地产周期进行识别、 解释和运用， 并认识到房地产周期对国民 经济的重要意义， 研究成果也随 之不断涌现， 不仅各类房地产作为一个整体的周期得到了 确认， 而且对各种类型的房地产周期一如住宅、 写字楼、 工业建筑、 商业房地产一的研究也得到了发展， 在此基础上， 经济学者开始利用一些新的理论工具对房地产周期进行解释，并利用模型进行检验和预测，理性预期、期权定价等理论工具被应用于房地产周期的研究。九十年代开始后，三个新的经济现实改变了房
16、地产周期研究 “ 识别、解释、检验、 预测”的 传统范式，一是日 本 “ 房地产” 泡沫的出 现与破裂， 引发了对这一特殊房地产周期现象的研究; 二是发达国家资本市场的进一步发展和世界金融市场的形成， 以 及资 产组合理论的 应用， 引发了“ 投资导向” 型房地产周期研究的出 现; 三是1 9 8 5 - 1 9 9 4 发达国 家普遍的房地产周期波动和最近的东南亚金融危机， 使得人们开始重视国际房地产周期关联性的研究。 房地产周期研究进入了多第 3页 共 绍 页房地产周期对天律市房地产业的影响样化深入发展的新时期。一、对房地产周期的识别房地产周期研究要成为一个相对独立的 领域， 就必须首先证明 房地产周期的实际 存在性， 因 此对房地产周期的识别与证实是研究的首要步骤， 这类研究的另一个主 要方面是研究房地产周期与经济周期的“ 领先喋后” 关系。 西方的 一些学者从实证经验入手，发现房地产周期确实存在。G re b l e r 和B u r n s ( 1 9 8 2 ) 分析了美国1 9 5 0 - 1 9 7 8 房地产总体建筑、 公共建筑、私人建筑和住宅建筑， 发现了6 个住
