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1、世行世行孔孟文化遗产地保护项目财务分析与评价孔孟文化遗产地保护项目财务分析与评价17.1 分析测算说明 本项目提供的是准公共产品，尽管有一定的财务收入（通过门票等） ，但其收入主要不是为投资人获利，而是用于项目环境保护，保障文化资源的可持续发展，项目具有非营利的性质。本项目的财务效益分析以整个项目区内部发生的直接效益和直接费用分析进行。财务评价采用有无对比法，进行增量费用与增量收益分析。采取保守测算的原则。本项目基本是以曲阜市、邹城市两个独立的业主分别进行实施建设、经营等活动的，因此财务效益分析分别围绕两个独立业主进行效益测算，数字图书馆等子项作为对项目的整体提升，财务效益无法单独体现，不作单
2、独分析。17.2 基础数据17.2.1 项目计算期包括建设期与运营期，取定为 25 年，其中项目建设期5 年，营业期为 20 年；17.2.2 根据风景名胜项目经济评价财务现金折现率取 5%；17.3 曲阜明故城更新与基础设施提升等子项目17.3.1 营业收入预测曲阜明故城更新与基础设施提升等子项目包含了三孔文化遗产保护、尼山文化遗产保护、明故城文化遗产保护、鲁故城文化遗产保护和展示、曲阜明故城更新与基础设施提升、鲁故城、明故城环境改善、河道恢复以及西山头村的民居保护和修缮等子项目，其中有直接效益的只有三孔景区门票收入、尼山景区门票收入、历史文化街区更新商业建筑销售收入，其收入测算如下：17.
3、3.1.117.3.1.1 三孔景区门票收入预测三孔景区门票收入预测营业收入包括门票、餐饮、纪念品收入等旅游服务项目。而作为本项目业主的直接经济收入反映在：门票收入。根据对旅游市场开拓设想及相关服务设施的设置规划，结合现景区和邻近景区了解的社会消费水平及消费结构，参照同类项目的消费指标，综合分析预测本项目收入。1、游客量预测三孔景区近年旅游接待情况统计表三孔景区近年旅游接待情况统计表 表 17.3-1序号项目内容单位2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年门票收入亿元0.760.841.161.381.50增长率% 11.40 37.70 19.00 8.70 旅游或参观人
4、次万人次251.0274.36304.86361.00427.00增长率%9.3011.1018.4018.30一门票单价元/人次30.2830.6238.0538.2335.13二三孔景区占曲阜旅游人数比例%54.57 59.64 48.39 49.40 51.63 注：门票单价仅作为参考依据，不作为门票收入的计算依据；旅游或参观人次包含所有旅游或参观人员进入景区每个景点的各次统计数据，该数据一般比实际旅游或参观人数高；以上数据来源为曲阜年鉴统计数据。曲阜市近几年旅游情况表 表 17.3-2项目名称2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年中外游客（万人 次）4
5、00.0 0460.0 0550.0 0630.0 0730.8 0827.0 0游客增长率（%）15.00 19.57 14.55 16.00 13.16 旅游社会收入 （亿元）11.4013.0117.0020.1027.0032.40人均消费（元/人 次）285.0 0 282.8 3309.0 9319.0 5369.4 6391.7 8人均消费增长率 （%）-0.769.293.2215.806.04旅游社会收入增 长率（%）14.12 30.67 18.24 34.33 20.00注：以上数据来源为曲阜年鉴统计数据中外游客不仅包括了国外、外地的游客，还包括了当地人陪同客人进入景区，
6、当地人游览景区，以及在景区内举办各类活动等进入景区的人次。曲阜市三孔景区 20052009 年游客增长率为 9.318.4%，平均为13.85%。根据济宁市旅游发展总体规划中预测，2011-2020 年旅游接待人次年均增长率预测高、中、低方案分别为 19.5%、16.5%、13.0%。根据对三孔景区的游客容量分析。三孔景区环境容量测算 表 17.3-3景区（点）面积或游线长度计算指标瞬时容量（人）日周转数（次）日容量（人次）年计算容量（万人次）年允许容量（万人次）（0.6 系数）孔庙96000m220m2/人4800524000720.0（按300 天计）432.0（按 300天计）孔府750
7、00m220m2/人3750518750562.5（按300 天计）337.5（按 300天计）孔林200000m230m2/人6600426400792.0（接300 天计）475.2（按 300天计）注:主要景区环境容量依据国家风景名胜区规范的有关规定，按照风景区的景观总面积（含建筑占地面积）与类型，分别采用面容量、线容量等计算方法确定各景区的环境容量。年允许容量按年计算容量0.6 系数计取。根据上述旅游容量的分析三孔景区最小环境容量为孔府，年允许容量为337.5 万人次，根据三孔游线组织及游客喜好，旅客到达景区后，90%以上到三孔的游客均会选择参观孔府、孔庙或孔府、孔庙、孔林，根据旅游部
8、门游客数据统计方法，统计次数一般为 23 次，因此，按同口径计算及保守原则，三孔景区容量旅游或参观人次的环境容量为：337.5 万人次0.4=843.75 万人次综合以上各项资料，并结合景区环境容量分析，本次游客增长率按低限取定为 2.69%。本项目投资 42197.94 万元，景区旅游设施项目投资估算约 102 亿元，本项目仅相当于 4%。本项目的增量预测参照本次投资与景区规划总投资的比例设定项目的贡献。参照以上分析，旅游人数预测如下：2009 年 427 万人次；2010 年-2015 年为项目建设期，年均增长率取定为 89%，则 2015 年游客量 696.6 万人次；2016 年-20
9、20 年年均增长率取 07%， 2019 年游客量达到 841.6 万人次。考虑环境容量，2019 年后不计增量。2、门票价格预测曲阜三孔景区近几年门票综合平均为 35.1338. 2 元/人次。2009 年曲阜“三孔”门票价格为 150 元/人（联票） ，2010 年调整为：孔庙(含孔子故宅)门票价格 110 元/人；孔府门票价格为 75 元/人；孔林门票价格调整为 50 元/人， “三孔”联票价格调整为 185 元，并针对不同旅游季节实行弹性价格和对部分特殊群体实行优惠政策以及对旅游团体实行优惠票价；由此，门票价格提高 35 元/人次，按原游客统计数据的计算口径计算为 8.2 元/人次。由
10、于本项目的实施，使景区旅游环境进一步得到改善，不计物价引起的门票增长，其增量价值按 5 元估算。收费标准预测见下表收费标准预测表 表 17.3-4序号项目内容单位20072010 年20112015 年20162040 年1门票单价（无项目）元/人3543.243.22门票单价（有项目）元/人48.22019 年门票增量收入 1622.4 万元。17.3.1.217.3.1.2 尼山景区门票收入预测尼山景区门票收入预测1、游客量的预测尼山景区风景优美，但由于旅游线路组织不佳，配套旅游服务设施不完善，目前游客量少，年仅 2 万人次，且近几年基本无增长，主要为周边城市居民休闲度假游。参照尼山旅游区
11、旅游项目投资规划 （2009 年）如下：2009 至 2020 年尼山潜在客源市场规模 表 17.3-5时期 内容增长率近 期 2009-2011 年中 期 2012-2015 年远 期 20152020 年 10%9.7113.5923.85 15%10.6516.2031.04年均接待 游客数 （万人次）20%11.6917.4947.44注：潜在客源市场规模即年均接待游客数量的预测基础是 2008 年的尼山游客接待量为 8 万人次。考虑到不可预测因素，分别以三种增长率来预测：15%正常运营时的年均增长率，10%、20%分别对应运营不佳，运营超额时的年增长率。该规划旅游设施项目建设投资估算
12、 19.25 亿元，本项目投资 927.7 万元，仅相当于 4.5%。本项目实施后，随着旅游设施条件改善，旅游整体环境的配套完善，将促使景区的旅游人数有一定增长。参照以上分析，按照保守测算的原则，旅游人数增量预测如下：2012 年游客量 2 万人次；2013 年-2020 年年均增长率取 1015%， 2020 年游客量 6.15 万人次；2021 年-2025 年年均增长率取 710%， 2025 年游客量 9.38 万人次；2025 年后不计增量。2、门票价格预测2009 年曲阜尼山景区门票平均综合价格为 5 元/人次，由于本项目的实施，使景区旅游环境进一步得到改善，不计物价引起的门票增长
13、，其增量价值按 5元估算。收费标准预测见下表收费标准预测表收费标准预测表 表 17.3-6序号项目内容单位20072010 年20112015 年20162040 年1门票单价（无项目）元/人5552门票单价（有项目）元/人102025 年门票增量收入 4.2 万元。17.3.1.317.3.1.3 历史街区更新商业建筑销售收入历史街区更新商业建筑销售收入本项目历史街区更新完成后，将形成居住建筑 25082，商业建筑 14191,公建 3300，改造原有用房 1743；根据移民安置行动计划 ，曲阜拟回迁住宅为 22288.2，商场为 2190，由此，历史街区改造完成后，除回迁住宅及商铺，还可新
14、增：商业建筑 12001，居住建筑 2793.8，公建 3300及改造增值原有用房 1743。该部分效益包括保留建筑增值和新建建筑效益。本次测算暂不考虑增值效益，只考虑完成原有居民回迁安置后的新增建筑物效益。该部分效益拟按照当地同类建筑市场价格进行测算。根据市场调查，曲阜部分商品房及二手房市场信息详下表：市小区名称地址平均售价（元/）现房/期房备注圣城国贸商铺春秋路10000现房商场曲阜五马祠街独立商铺五马祠街11000现房商场曲阜中心区域商场均价 1000011000 元/，考虑本项目将在 20152016年出售现房，商场均价确定为 12000 元/。则该部分销售收入为：商场：1200112
15、000 元/=14401.2 万元住宅：2793.83700 元/=1033.71 万元共计 15434.91 万元，拟在 2016 年出售 35%，2017 年出售 65%。17.3.2 支出预测 总成本费用包括营业成本、工资及福利、修理费、折旧费、摊销费、财务费用及其它费用等。1、新增营业成本预测:考虑办公、宣传等各项支出，经调研三孔景区、尼山景区现状财务支出，参照该支出比例，三孔景区按新增收入 1.5%计，尼山景区按 10%计；2、新增管理费预测:考虑水、电等各项支出，经调研三孔景区、尼山景区现状财务支出，参照该支出比例，三孔景区按新增收入 2%计，尼山景区按 8%计；3、销售费用预测：
16、按销售收入 2%计取，为 308.7 万元；4、工资及附加预测：本项目不考虑增加员工，拟通过内部人员调整满足运营要求；5、新增固定资产折旧及维修费用修理费：依据运营维护章中分析数据计入三孔景区运营维护费增量,尼山景区按折旧的 10%计取；折旧费：按直线法折旧，房屋建筑物按 40 年折旧，残值按 5%计，折旧率为 2.4%。6、新增财务费用预测： 按照世行贷款利率 3.5%计取。7、其它费用：扣除管理费、财务费等后的费用。详见：总成本费用估算表17.3.3 税费及利润 本项目属旅游基础设施建设，按照规定需缴纳营业税，按营业收入的 3%计；城市维护建设税，按营业税的 7%计；教育费附加，按营业税的 1%计。历史街区更新商业建筑销售计取所得税 25%。17.3.4 项目财务生存能力分析与测算通过损益和利润
