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1、目目 录录一 前言二 房地产风险管理的内涵（一）房地产风险管理的含义（二）房地产风险管理的过程三 信阳市房地产风险管理的主要内容（一）风险识别（二）风险评估（三）风险应对四 信阳市房地产风险管理的应对模式（一）制定房地产风险应对计划（二）房地产风险管理的主要模式五 结语信阳市房地产风险管理模式研究学生姓名： 学号：学院： 专业：指导教师： 职称：摘 要：在我国的整个国民经济中，房地产行业有着举足轻重的地位。房地产行业是一种 高附加值的产业，它对经济的发展有着高度的敏感性，它同时也是一种高风险和高收益的产 业，存在着许多不确定性，而这些不确定性会直接影响到房地产开发的成败与否。因此，怎 样应对这
2、些不确定性就显得尤为重要。本文首先论述了房地产风险管理的内涵，之后从风险 识别、风险评估以及风险应对几个方面分析了信阳市房地产风险管理的主要内容，最后提出 了信阳市风险管理的几种应对模式，以期能为当前有效防范并化解房地产开发中的风险提供 一定的参考。 关键词：房地产风险；管理；应对模式 Abstract: In the whole national economy of our country, the real estate industry has a very important position. The real estate industry is a high value-add
3、ed industries, it is highly sensitive to the economic development, it is also a kind of high risk and high profit industry, there exists a lot of uncertainty, and these uncertainties will directly affect the success or failure of real estate development. Therefore, how to deal with these uncertainti
4、es is particularly important. This paper first discusses the connotation of real estate risk management, from risk identification, risk assessment and risk response analysis of several aspects of the main content of Xinyang City real estate risk management, finally puts forward several coping modes
5、of Xinyang risk management, in order to effectively prevent and resolve the risks in real estate development to provide certain reference. Key words: real estate risk; management; response model key words: real estate risk; management; coping mode一、前言一、前言房地产行业有着自己独特的特点，它的价值与利润率都不低，附加值也不小。但在高利润的同时，房地
6、产市场也存着这很大的不确定性因素，导致风险很高。此外，因为房地产的投资周期一般比较长，回款却相对慢，这使得房地产在开发过程中要投入大量的资金，其中无论是哪一个环节出现了失误都有可能导致整个开发失败。因此，在房地产开发过程中，就需要对各种风险进行识别、评估和应对。本文主要分析信阳市房地产市场风险管理的模式，以期为我国房地产市场的风险管理提供有建设性的参考。二、房地产风险管理的内涵二、房地产风险管理的内涵（一）房地产风险管理的含义（一）房地产风险管理的含义所谓风险指的是某些事件的发生存在着不确定性。它的发生会给项目的目标带来积极或消极的影响。因而风险就是对特定的危险事件的发生概率及其后果的一种综合
7、描述。房地产风险管理指的是房地产项目在开发中对可能遇到的风险进行识别、评估与分析，在此基础上对各种风险进行有效地处置，从而实现用最低成本来完成最大安全保障的一种科学管理方法。在风险管理体系中，对风险的管理通常包括风险管理计划、风险应对计划、风险识别、风险定性分析、风险定量分析以及风险监控等内容。实际上，风险管理其本质就是对不确定性的管理，这种不确定性很可能会给房地产带来消极影响，但也可能代表着新的机会，所以加强风险管理或许能有助于房地产发现新的机会。（二）房地产风险管理的过程（二）房地产风险管理的过程对于风险管理，传统的观点认为它是一个直线的过程。而全面风险管理理论则认为，对风险的管理贯穿于项
8、目的整个过程，它是一个闭环系统。随着逐步实施风险应对计划，风险会产生许多变化，应当向风险管理者及时反馈这些变化的信息，这样风险管理者才可以对出现的新情况及时地进行风险评估，而后再对风险应对计划进行调整并做出新的风险应对计划，通过这样的一种循环往复过程，才能确保风险管理过程保持其动态性进而实现风险管理的预期目标。风险管理过程如下图所示：图 1 风险管理过程在风险管理中第一步就是风险识别，它是在风险发生之前，通过对各种统计资料进行分析和归纳以及整理，进而评估出风险的类型以及风险的生成原因，并对可能产生的影响后果做出定性评估和判断。风险识别之后就是风险估计，通过判断分析所收集来的大量资料，运用概率统
9、计理论，对风险发生的可能性以及相应损失的大小进行预测和估计。它是对风险的一种定量化分析。在风险识别与风险估计之后是风险评价，它要综合考虑风险发生的概率和损失程度以及其它因素，进而获得风险度这一描述风险的综合指标,这样就能对工程中的某个风险因素做出重要性排序并对工程项目的总体风险进行评价。风险应对：在风险评价之后，对于项目中存在的各种风险以及潜在的损失风险管理者都有了一定的把握，在这一基础上,，从多种风险应对策略中选择一种有效的策略,并将其细化为实践中的具体应对措施，力图让风险转化为机会或让因风险所带来的负面效应达到最低程度。风险监控就是要监视并控制工程项目中的各种风险。对己识别的风险进行跟踪,
10、对残留的风险进行监视，同时要识别新的风险,严格实施对风险的各种应对措施并根据具体情况做出适当调整，要多留意这些措施对风险的降低是否有成效。,三、信阳市房地产风险管理的主要内容三、信阳市房地产风险管理的主要内容（一）风险识别（一）风险识别风险识别风险估计风险评价风险应对风险监控房地产项目的特点是长期性、人手多、范围广，其中的任何环节都可能存在着不确定性和风险，这就需要房地产企业要加大对项目风险的控制力度,要提高对房地产项目的管理以及风险的防控水平,这样才可以对风险进行有效把控,进而实现风险的最小化,从而让房地产的发展更加平稳。1、投资决策阶段的风险识别房地产行业的一个鲜明特点就是它受国家政策的影
11、响较大，它要投入巨大的资金，其开发过程相对比较长，因此开发商最后是盈利还是亏损很大程度上都源于国家政策的变化。对于整个国民经济的发展而言，房地产业在其中起到了重要的支撑作用，但就这个行业本身而言，其发展水平还存在着巨大的提升空间。当土地政策出现了一些变化，开发商就要意识到其可能带来的风险，因此开发商就要正确把握住行情并提出相应的对策。(1)土地政策风险我国于 2007 年出台了招、拍、挂出让国有建筑用地使用权的规定 （以下简称规定 ），该规定中对国有土地使用权的获取方面又进行了完善和规范，明确规定凡是要出让国有土地必须通过招、拍、挂的方式进行，在土地融资制度方面也更加严格，对于土地开发的期限也
12、做出了进一步的规范。同时规定还明确指出，倘若未按合同缴纳完所有的土地出让款，就不发放土地使用证；倘若缴纳了部分的费用，也不再按照缴纳部分的比例来分割发放土地使用证。总之，国家在土地政策方面的变化，在一定程度上都会让开发商增加拿地的成本，进而增加房地产开发的风险。(2)开发时机风险国土资源部和住建部在 2015 年联合发布了关于优化 2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知 ，要求各地合理安排住房的供应规模，并优化住房供应套型。政府的这些宏观调控政策给房地产市场带来了巨大的影响，房地产市场由过热开始逐步降温，很多一线城市的房价开始逐渐回落。央行银监会于 2016 年发布通知
13、，房地产贷款的最低首付下调了 5 个百分点，降到了 25%，同时，人民银行和住建部以及财政部也联合发布了上调公积金存款利率的通知。2017 年我国又出台了一系列的限购限贷政策，二套房首付比例上调了 10 个百分点，银行对首套和二套房都不再发放贷款期限 25 年以上的个人住房贷款，商业住房需要满三年后才能交易，在这些宏观政策的调控下，我国房地产市场从过热逐渐降温，归于平稳，房价逐渐回落至正常水平，房地产市场趋于健康发展。因此，房地产开发商需要把握住自己的开发时机，否则就有可能面临风险。2、项目前期阶段的风险识别（1） 拆迁风险信阳市的很多房地产项目其建设所需要的土地都是归当地居民所有，因此房地产
14、开发商就需要支付较高的拆迁补偿费用。此外，许多项目所在地存在着不少的民房，当地居民得知要拆迁的消息后，就纷纷在原有的房屋上加盖楼层，为的是让拆迁补偿款更多，安置房的面积更大，这就会极大地增加房地产公司的开发成本，甚至是超出原有的费用预算。（2）筹资风险在房地产项目的开发中，都需要投入大量的资金，因此怎样融资就成了房地产公司最为重视的一个问题。以往，中国的房地产公司大多是借助于金融机构的大量贷款来运作，一种是开发商直接向金融机构贷款，另一种是开发商采用按揭贷款的方式来销售其所建楼盘，这样就能获得购房者的房屋贷款。这种方式让开发商高度依赖于金融机构。然而近几年以来，为了遏制房地产过热的现象，政府加
15、大了对房地产市场的调控力度，不断出台了各种限购政策，房地产公司筹资的条件也是越来越高，按揭的限制条件也越来越多，因此，筹资风险就是房地产公司在项目的开发中所面临的一个重要问题。3、项目建设阶段的风险识别（1）质量风险房地产公司所开发的项目，倘若位于较好的地理位置，那无疑是一个加分项，非常有利于销售。不过只有质量好，才算是真正的项目好，如果项目的质量很差，就算处于再好的位置，也不能吸引到顾客。因此，在项目建设阶段，就必然会存在着质量风险的问题。如果质量的缺陷很小，就不算是质量风险，只有出现了严重的质量问题，导致无法完成质量目标，也无法实现项目的技术性能，才称作是质量风险。发生了质量事故，就代表着
16、会产生质量风险。一般而言，在房地产项目的开发中，影响项目质量的因素主要包括管理人员的素质、施工材料的质量以及施工技术几个方面，这几个方面出现了问题就很可能会引发质量风险。（2）工期风险倘若一个项目的开发建设未能按照预定的项目计划来进行，那就会给房地产公司带来一定的损失，这就是所谓的工期风险。一个项目其工期拖延得越长，社会环境以及经济条件就越可能产生大的变化。因而，就不太好确定施工的费用，也不太好预估项目完工后的销售价格，所以整个工程面临的风险就会比较大。影响一个项目工期的因素主要包括房地产开发商的因素、房地产承包商的因素以及不可抗力因素，如果这几个方面出现了问题就会使房地产公司面临工期风险。（3）成本风险倘若开发商不善于管理所开发的项目，就可能出现项目的费用高于预算，进而不能实现理想的收益，这种风险就是成本风险。成本风险主要包括设计变更风险、施工条件变更风险以及价格变更风险三种。无论是设计内容出现失误，还是施工条件发生了变化又或
