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1、中国房地产产业链的变革与发展中国房地产产业链的变革与发展完成日期：2008-4-1 14:05:31房地产产业链可以定义为围绕房地产商品从土地获得到市场流通所涉及的 相关部门之间的连接关系。实际上，任何一个产业的成熟与强大，无不以其产 业链的形成和 完整为标志，任何企业的发展壮大也是得益于整个产业的成熟。 因此，随着中国房地产业的迅速发展，人们对它的关注已不仅止于市场，对产 业链的关注度和重视度 也正日益增强。一、中国房地产产业链发展现状中国房地产产业链伴随着房地产业的发展而逐步形成。从上世纪年代 中期逐步走向市场化，经过多年的发展，房地产业已基本形成了一条多个 行业相互依存的产业链。首先，房
2、地产产业链基本形成，各环节依存度逐渐增强。中国的房地产产 业链已涉及到市场研究、产品定位、土地获得、规划及设计、金融、建筑施工、市场营销、销售、物业管理、法律咨询等等，具体可以分为以下几大环节，即 资金、土地、设计、开发、施工、销售和最后的物业管理。在整个链条中，资 金贯穿于 整个开发过程的始末，各大环节环环相扣，缺一不可。而在这个过程 中也涉及到了包括金融机构、政府、开发企业、规划设计部门、建筑企业、中 介代理企业、物业 管理公司等众多机构，它们之间的依存度正逐步增强，其中 任何一个单位或机构的工作出现纰漏，都可能对整个产业链的良性发展带来阻 碍。其次，开发企业完成职能转变，产业链专业化程度
3、逐步加强。在房地产业 发展初期，最早被我国内地接受并效仿的房地产开发模式是从买地、建造、卖 房、管理几乎都由一家开发商独立完成的“香港模式”，许多房地产开发商都 是在这种“一条龙”模式下完成在房地产业的原始积累并实现了全国性的大规 模扩张。 因此，在房地产业发展之初，开发企业承担了房地产开发的大部分环 节，开发企业几乎是整个链条的单独缔造者。但是，随着代理销售、设计以及 顾问等专业中介机 构的快速发展，市场细分和专业分工逐步兴起，产业链上的 各个企业角色定位越来越清晰，而开发企业则由全能型开发逐步过渡到专业开 发。虽然全程模式或者说集 团作战模式依然存在，但已非主流，开发企业正在 以开放心态和
4、战略眼光与专业机构进行合作，将全部或部分业务外包出去，借 助行业的资源和力量共同完成开发。 因此，产业链开始向专业化靠拢，集约化 程度也开始加强和提升，链上各个实体各司其职，分工开始明确：建筑交由专 业的建筑公司去做，销售交由专业的代理公司 去做，物业管理交由专业的物业 公司去做，开发企业则专注于开发。再次，资本和土地己成为产业链上最重要的两种资源，集聚了产业链内部 最激烈的竞争。以关系为主要竞争方式的时代早已过去，房地产业已成为资本 密 集型产业；在开发过程中还将占有大量的资源，不可再生的土地便是其中之一。资本密集、土地稀缺，不可避免地导致了资金和土地成为产业链上最重要 的资源。当 前，房地
5、产业正在接受宏观调控的洗礼，紧锁银根严控贷款，收紧 土地闸门供给放缓。在此情况下，资本和土地更加凸现出其重要性，谁占有了 这两项资源，谁就能 在产业链的上游端站稳脚跟让后续环节顺利跟进。在日益 趋紧的政策制约、日渐稀缺的土地资源约束以及资本市场逐步放宽后，企业竞 争焦点和利润中心均逐步上移 至产业链条中的资本和土地上。因此，在资本和 土地这两个环节集聚了产业链内部最激烈的竞争。在房地产产业链的发展进程中，还存在着一些问题制约着它的进一步深化 和提升。首先，垂直的产业链条在一定程度上制约了公平游戏规则的制订。我国现 行的土地所有制度决定了土地必然是房地产价值链的主体和主导方向。无论链 条 上的哪
6、一个环节，都必须通过土地才能实现其价值和功能。这样政府就成了 房地产价值链的上游端，能获得土地的开发商则成了二级利益获得者，其他技 术中介如融 资伙伴（银行、股东等）、开发队伍（顾问、设计、施工、材料供 应、广告）、中介机构（策划、代理销售、经纪等）等则是三级利益分配者， 其紧密围绕在开发商 周围，构成了整个链条的下游端。由于是垂直链条关系， 上游端掌握了更多的话语权和利益分配权，上下游关系是纯粹的甲方乙方关系， 并在一定程度上放大了这种 效应。因此，链与链之间的公共规则在一定程度上 是不公平的。其次，行业标准缺乏，公共规则不规范。与其他制造业相比，房地产产业 链之间的依存度和成熟度水平较低，
7、缺乏行业标准与公共规则的不规范是其中 的 两个重要原因。正因为每个链条的行业标准普遍缺失，必然使得链与链之间 的公共节点也是含混不清，出现了一些模糊空间。行业标准缺失的突出问题还 体现在产业 链上的取费标准和成本控制相当不令人乐观，而这常常是衡量一个 产业成熟与否的重要指标之一。不规范的公共规则、行业机制也是影响产业链 中各企业持续发展的 阻力。长时间以来，土地和资金一直扮演着这个产业核心 竞争力的角色，而产业链生存则受到普遍漠视。因此，链条上的各合作方对于 链与链之间的公共规则在一定 程度上不是共筑，而是蚕食，由此导致产业整体 运行效率下降、交易费用增高、合约信用缺失、潜规则盛行，不确定的人
8、为因 素不断地增加经营风险和试错成本，这 是产业链上各行业潜在的生存压力，如 果这种压力不能有效地释放，必然使得产业整体发育不良。再次，产业链各主要环节的收益分配不合理，在一定程度上制约着产业的 集约化发展。在垂直的产业链条中，上游端掌握大部分利益的分配权。而作为 二 级利益获得者，部分开发商甚至独享了开发过程中价值链的大部分利益，包 揽了房地产项目开发环节中的所有工作，从买地、立项、融资、开发到建造、 卖房、物业 管理，面面俱到，全程参与；而处在下游端的机构为了获得生存的 “一杯羹”，就出现了代理公司降低服务佣金、设计公司减低设计费、施工企 业为开发商垫资等， 来获取生存的空间。这些都是典型
9、的以牺牲整体交易费用 来追求单体超额利润的做法。各专业分工不能获得相应的行业平均利润，不利 于塑造平等、竞争有序的市场 秩序，不利于房地产行业的集约化发展。最后，系统研究缺乏，宏观引导有待加强。由于产业链较长，房地产行业 需要各个方面的支持，仅仅强调公司的管理、技术水平的提高是不够的，要研 究 并建立上下游企业之间的高效合作，以实现企业之间信息的高效流转。这样 做不但可以提高市场的竞争力，对于企业流通成本和交易成本的控制也会起到 积极的作 用。事实上，目前许多开发商都建立了自己的产品供配系统，与供应 商建立了动态联盟。而代理企业与开发企业之间的高效合作，集中体现了代理 公司与开发商的互 补效应
10、。然而，在这一过程中，从社会层面上，怎样通过系 统深入研究，并加强有效引导，仍是当前必须高度重视的。二、中国房地产产业链的未来发展趋向在新的形势下，中国房地产市场将会调整，产业也面临转型提升。在这一 过程中，房地产产业链也随之会发生一些变革。首先，产业链将随着市场的调整而加快整合。在现行房地产业链条的运行 过程中，还有很多资源没有得到共享与整合，由此导致了产业链提升较慢。可 喜 的是，房地产市场发展到今天，涌现了像万科、金地这样大的房地产商和易 居中国这样大的代理商，产业集中度已经并将持续得到提高。同时，房地产业 与金融业的 结合也将日益紧密。在此市场趋势下，为了产业的持续发展和企业 的良性运
11、转，产业链整合势在必行，并且将主要表现在上下链之间的整合与链 内部的整合。上下链 之间的整合将主要表现在诸如开发商对于建筑企业的并购 与战略联盟，这样将有利于资源共享和节约成本。链内部整合则表现在同节点 间公司股权转让或大企业对中 小企业的并购上，实际上，这种趋势已经非常明 显。在资本的助力之下，房地产行业内部的整合将加速。随着资本 实力的提升，在行业整合的初期，土地市 场的竞争将更加激烈，行业进入门槛 将随之提高；在整合的中期，则是并购高发期，并且大多是以上市公司并购非 上市企业的形式出现；在整合的后期，多寡头竞争 的局面将形成，上市公司之 间的联合与合作将成普遍现象。在产业链的整合过程中，
12、金融资本和产业资本 的结合将加快整合的速度、加大整合的力度，而且，随着融 资多元化发展，金 融资本将进一步推动房地产产业链的整合与行业集中度的提升。其次，各环节分工将愈加明细，专业化程度将进一步提高。市场化进程的 不断深入必然导致传统意义的集团作战或者说“一条龙”的发展模式被专业化 的 开发模式取代。房地产产业链的各环节分工将愈加明细，专业化程度将得到 很大提高，并主要表现在产业专业化、产品专业化和人才专业化。产业专业化， 即从规划 设计，到动工建设，到装修销售，都由不同的专业公司提供产品或者 服务，集成了产业链上的各种资源。产品专业化，其中之一是“细”，即细分 市场。对于中国绝 大多数房地产
13、企业来说，想占领每一个层次市场已经越来越 不现实，因此将有更多企业在房地产某个子行业或细分市场上集中力量，确立 和加强自己的细分优势，以 较为超然的态度参与竞争，在自己的细分市场内取 得胜利。当产业专业化和产品专业化发展到一定程度的时候， 必然要求从业人员的专业化。事实上，房地产专业化人才的培养和培训已成为 业内关注的重点，并开始形成规模。这种分工细化的趋势既有利于专业化程度 的提高，也能加速产业链的提升发展。与成熟的产业相比，中国房地产业还有许多路要走。而一个成熟的房地产 产业链需要多方的密切协作、良性循环、平稳创造价值、利益合理分配，各链 条环节有条不紊地严格遵循一套完整规范的市场游戏规则，才能保证产业的稳 定和繁荣。
