《齐齐哈尔房地产项目市调报告及商业定位规划》由会员分享，可在线阅读，更多相关《齐齐哈尔房地产项目市调报告及商业定位规划（30页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第 1 页 共 36 页前前 言言本报告是知名商业管理集团应黑龙江省齐齐哈尔市龙华房地产开发有限公司邀请，为其在齐齐哈尔市独立产权，拟开发成为商业物业的 17800 平方米五层建筑在主体框架完成后所做的本地市场调研，调研的目的是为了准确地对龙府大厦（暂用名，下同）进行零售业态定位以及各楼层经营和配套商服进行规划。本报告分为四个部分，第一部分着重通过对齐齐哈尔市统计局所出版的政府统计年鉴（齐齐哈尔市国民经济和社会发展的统计公报 2003 版、2004 版）中相关行业的相关数据进行比对分析；第二部分为本项目商圈概况；第三部分对齐齐哈尔市主要零售企业进行评述；第四部分是通过以上三部分的陈述，项目组对
2、本项目基础商业定位提出几点建议。第一部分第一部分:齐齐哈尔市概况齐齐哈尔市概况一、自然环境一、自然环境（一）（一）地理位置地理位置齐齐哈尔市位于黑龙江省西北部的嫩江平原。东与黑龙江省绥化地区、南与吉林省白城地区、西与内蒙古自治区呼伦贝尔盟、北与省黑河地区接壤。距省会哈尔滨市 359 公里，距绥化市 328 公里，距白城市 282 公里，距海拉尔 524 公里，距黑河市 483 公里。（二）（二）地容地貌地容地貌齐齐哈尔地质构造属于新华夏系第二沉降带和第三隆起带的交接处，嫩江大断裂贯通平原全境。地势北高南低，北部和东部是小兴安岭南麓，中部和南部为嫩江冲积平原。（三）气候气温（三）气候气温第 2
3、页 共 36 页齐齐哈尔市属温带大陆性季风气候，四季特点十分明显：春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季暂短霜早，冬季干冷漫长。齐齐哈尔南部属温暖干旱农业气候区，中部属温和半干旱农业气候区，北部属温凉半湿润农业气候区。齐齐哈尔市的气候，属于温带大陆性季风气候。平均年降水量为 400 多 毫米，七、八月份降水最多。年平均气温为 3.2，气温最低的一月平均气温为-19.5（最低为-39），气温最高的七月平均气温为 22.8（最高为 40）。全年无霜期 122-151 天,平均年日照为 2867 小时,夏季每天日照多于 15 小时的竟达 78 天。 齐齐哈尔市年平均气温在 0.7 至 4.2 摄氏度之间，
4、南北相差摄氏 3.5 度左右。年平均无霜期 122 至 151 天。最佳旅游季节为夏、秋季。 年辐射量为每平方厘米 110 至 120 千卡，与长江中下游地区相似，生长期（五至九月）的辐射量为每平方厘米 65 至 67 千卡。年日照时数在 2600 至 2900 小时，生长期（五至九月）日照时数为 1300 至1350 小时。 年降水量在 400 至 550 毫米之间，生长期降水量一般在 350 至 480 毫米之间，占年降水量的 85%以上。 齐齐哈尔市有利的气候条件是辐射充裕，雨热同季，不利的气候条件是旱、涝、低温、早霜、风等，它们对农作物的危害程度在年际间、地域上差异较大。 （四）自然资
5、源（四）自然资源齐齐哈尔市自然资源丰富。有大面积的耕地、草原、苇塘、水面和几百种野生动物和植物。苇塘居中国四大苇区之首。大草原不仅生长着各种优质牧草，还盛产防风、柴胡、龙胆草等中草药。野生动物有貉、飞龙、丹顶鹤等几百种，其中丹顶鹤以珍贵稀有而驰名世界。水产资源以桂鱼为主。还有石油、铜、金、铂、煤、第 3 页 共 36 页玛瑙石、大理石等丰富的矿产资源。齐齐哈尔市水资源极其丰富，嫩江横贯全区并穿越五个县，江河湖汊星罗棋布，适宜于水禽的生活与繁殖。中国第一座观鸟旅游圣地扎龙自然保护区，便建在市东 26.7 公里处。扎龙自然保护区面积 420 平方公里，区内河流漫溢，苇草丛生，是水鸟的天然乐园，有各
6、种禽鸟 230 多种，尤以丹顶鹤居多，故有“仙鹤之乡”美称。二、行政区划二、行政区划（一）（一）历史沿革历史沿革齐齐哈尔市是一座历史悠久的文化古城，有三百多年的历史。1674 年清政府移吉林水师驻齐齐哈尔。1683 年定齐齐哈尔为水师营制。1684 年于齐齐哈尔设火器营。1691 年齐齐哈尔建城。1698、1699 年黑龙江的副都统和将军先后由墨尔根移驻齐齐哈尔。1895 年在齐齐哈尔设黑水厅。1907 年齐齐哈尔为黑龙江省省会。1936 年齐齐哈尔实行市制。新中国成立后，齐齐哈尔先后为嫩江省、黑嫩省、黑龙江省的省会，1954 年黑龙江省与松江省合并，省会设在哈尔滨市，齐齐哈尔改为省辖市。（二
7、）区划调整（二）区划调整齐齐哈尔市目前辖七区九县，分别为：龙沙区、建华区、铁锋区、富拉尔基区、昂昂溪区、碾子山区、梅里斯达斡尔族区、甘南县、 龙江县、克山县、克东县、依安县、拜泉县、泰来县、富裕县、讷河市；总面积为 42,469 平方公里（其中市区4310 平方公里）。三、人口三、人口状况状况根据齐齐哈尔市最近人口统计结果显示，2004 年末全市总人口 552 万人，比上年增长 2.0 %。其中，农业人口 357.4 万人，增长 2.6%，非农第 4 页 共 36 页业人口 194.6 万人，增长 0.8%。四、国民经济概况四、国民经济概况根据齐齐哈尔市 2004 年国民经济和社会发展的统计公
8、报显示；2004 年，齐市继续进行产业结构调整并且收效良好，国民经济发展环境进一步宽松，经济增长的内在活力有所增强。国家“一免两补”的政策为齐齐哈尔粮食增产和农民增收注入了新的活力；扩大增值税抵扣范围的政策为企业的发展带来了生机和活力；对固定资产投资进行宏观调控,把调控重点转移到优化投资结构上。在保持宏观层面持续向好的同时，注重区域经济协调性、城乡发展统筹性和经济结构合理性，国民经济和社会事业呈现良性互动。初步统计，齐齐哈尔市 2004 年生产总值完成 403.4 亿元，比 2003 年增长15.3%，增长幅度为 1984 年以来最高水平。其中，第一产业增加值 93.0 亿元，增长 27.4%
9、；第二产业增加值 147.8 亿元，增长 14.0%；第三产业增加值 162.6 亿元，增长 10.7%。一、二、三产业结构比为 23.1：36.6 ：40.3 ,全年人均地区生产总值达7549 元，增长 13.1%。215.04247.71262.63268.34282.55301.2331.4342.450501001502002503003501996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年（图表一：地区生产总值 单位：亿元）城乡市场消费环境的改善，刺激了消费需求的增加，物价呈小幅攀升。全年居民消费价格指数 103.6%，比上年上涨 3.6%
10、。从内部结构看，食品价格指数上第 5 页 共 36 页涨 9.3，娱乐教育文化用品及服务价格指数上涨 1.6，居住价格指数上涨5.6。农业生产资料零售价格指数上涨 15.1，工业品出厂价格指数上涨6.8，固定资产投资价格指数上涨 3.1%。就业规模不断扩大。初步统计，2004 年末全市从业人员 265 万人，比 2003年末增长 4.7%。其中，城镇从业人员 92 万人，增长 13.9%。全年规模以上工业经济效益综合指数为 85.5%，同比提高 25.2 个点，实现利税总额 13.25 亿元，增长 123.8%。同时，统计公报也指出存在的主要问题是：体制性、结构性、生态性矛盾突出；农业结构不合
11、理，农业产业化程度低，生态环境脆弱，抗御自然灾害能力不强；就业再就业和社会保障压力较大。( (一一) ) 农农业业齐齐哈尔市农业 2004 年以促进农民增收、农业增效为主线，以推进产业链建设为重点，实施种植业与畜牧业“主辅换位”，向效益农业、绿色农业和生态农业发展。全市农林牧渔业总产值完成 163.8 亿元，比上年增长 44.1%，粮豆薯总产量为 415.7 万吨，比上年增长122.6%。主要农产品产量如下：2 20 00 04 4 年年 比比上上年年增增长长 % %粮粮豆豆薯薯总总产产量量 4 41 15 5. .7 7 万万吨吨 1 12 22 2. .6 6水水稻稻 4 43 3. .7
12、 7 万万吨吨 7 73 3. .5 5第 6 页 共 36 页小小麦麦 4 4. .2 2 万万吨吨 3 32 27 7. .0 0玉玉米米 1 18 86 6. .0 0 万万吨吨 1 10 09 9. .6 6大大豆豆 1 11 12 2. .2 2 万万吨吨 1 16 66 6. .2 2薯薯类类 ( (折折粮粮 ) ) 5 51 1. .8 8 万万吨吨 3 30 00 0. .5 5亚亚麻麻 3 3. .0 0 万万吨吨 1 19 9. .3 3油油料料 1 15 5. .1 1 万万吨吨 4 40 0. .1 1甜甜菜菜 8 86 6. .2 2 万万吨吨 1 16 64 4.
13、.5 5蔬蔬菜菜、瓜瓜果果类类 1 19 98 8. .1 1 万万吨吨 2 21 1. .2 2全市按照绿色标准落实种植业绿色食品基地达 595 万亩，约占农作物总播种面积的五分之一。其中，绿色食品监控面积达 137.6 万亩，比上年增长 9.3%。落实种植业绿色食品基地 95 个。截至 2004 年底，全市共落实绿色食品开发品种 18 个，以绿色食品龙头企业为依托，围绕拳头产品把千家万户的生产加工与市场销售紧密连接在一起，有效地推动了齐市粗放型传统产业向集约型现代化农业转变。植树造林步伐加快。全市完成造林面积 3.7 万公顷，退耕还林面积 2.5 万公顷。畜牧业发展势头强劲。全市畜牧业产值
14、达 62.6 亿元，比上年增长 10.4%。年末大牲畜存栏 130.6 万头，比上年增长 12.2%，其中，奶牛存栏 27.6 万头，增长 22.5%。全年肉类总产量 42.7 万吨，增长19.3%。（二二）工工业业和和建建筑筑业业第 7 页 共 36 页2004 年，齐齐哈尔市工业领域通过体制、机制的改革和技术创新，产业结构优化升级，生产与效益同步增长。规模以上工业完成增加值 59.83 亿元，比上年增长 20.7%。从企业控股看，国有及国有控股企业完成增加值 38.15 亿元，增长 16.0%。从企业经济类型看，集体企业完成增加值 2.16 亿元，增长 19.3%；股份制企业完成增加值44.65 亿元，增长 23.1%；外商及港澳台投资企业完成增加值 3.35 亿元，增长 29.6%。从企业轻重工业看，重工业完成增加值 40.04 亿元，增长 19.9%；轻工业完成增加值 19.79 亿元，增长 22.3%。支柱产业成为工业经济增长的重要支撑。全市规模以上工业中，装备工业、重化工业、食品工业三大支柱产业分别完成工业增加值 20.18 亿元、9.15亿元和 14.76 亿元，分别增长 29.5%、6.3%和 33.9%，占规模以上工业的比重分别为 33.7%、15.3%和 24.7%。三大支柱产业拉动全市工业生产增长 17.9 个百分点，
